この物件は安いのでしょうか？

質問

先日近所の不動産屋さん（東京都市内）で次のような物件を見つけました。この物件は安いのでしょうか？どなたか教えて下さい。

　内容
　　１８００万円（土地付中古一戸建て）
　　３階建て（１階低層住宅・平成４年６月築）最寄駅より徒歩10分
　　　・１階…4.5畳・6畳・トイレ
　　　・２階…7.5畳システムキッチン、4.5畳和室・トイレ・浴室
　　　・３階…7畳
　　駐車場付
　　※(1)現在賃貸中（2003年５月退去予定）
　　　(2)立替条件付（隣家との距離が近いため、立て替えるには周りの許可を取る必要があるとのこと）

　その後、外観をみに行ったところ、壁にヒビ割れがあったのですが、地盤が悪いということでしょうか？10年程経つとやはりヒビ割れはするものなのでしょうか？立替条件付というのはどの程度やっかいなモノなのでしょうか？自分が立て替えする場合の手続き等はもちろん、隣の方が立て替える場合の騒音以外に問題はありますでしょうか？

回答No.4

aminouchi · ベストアンサー

えーと、masahikaさんのご質問に答えるのに一番肝心なものが抜けているのですが・・それは土地の面積です。不動産の売買では土地の面積次第で高くも安くもなりますから。ですから以下は推定です。

家の間取りと部屋の大きさから考えて、家の総面積はおよそ２０坪、建坪率５０％容積率１００％の区域であるとすれば、土地の面積も約２０坪ということになります。

築１０年の家の価格を４００万円と見積もると土地分は１４００万円で坪当たり７０万円ということになります。この価格を周辺の土地の坪当たり価格の相場と比べてみてください。多分、それより高いのではないかと思いますが・・

「壁のヒビ割れ」はモルタル塗装であるとすれば、築１０年ならある方が普通ですが、どんな雰囲気のひび割れか確認して見てください。壁全体に均等にあるのか、それとも一部に固まっているのかなどである程度の判断はつきます。

また、私が一番気になるのは立て替え条件付きということです。先に答えた方の言うように「立て替え不可」の場合もありますし、立て替える為の費用が予想外にかかる場合も充分あります。さらに、「奥まったところにあり、家の前は細い道路」ということで、その道路の幅によっては違法建築となって立て替え出来ないかもしれません。

ということで、私はご相談の物件は高いと判断いたします。
もし私が買い手であるとしたら、もう少し条件のすっきりした物件を探します。また、不動産を購入するのならとにかく数を見てまわることが肝要でしょう。いろいろと見て行けば、相場感ができてきますし、私の経験からすると不動産屋は売りにくくて条件の悪い物件から紹介するようです。

お礼

ご回答ありがとうございました。土地面積、控えてくるのを忘れてました。やはり、皆さんおっしゃる通り「立替条件付」というのは、かなり悪条件なんですね。また、現在家が建ってる場合でも「“違法建築”となって立て替えできない」ということを知りませんでした。
　とにかく安さに飛びつき、不動産について何もわからなかったので、大変勉強になり、また興味も持ちました。もっと物件を沢山みて、勉強します。
　ありがとうございました。

回答No.3

secci

値段的には安いですね。
それだけ、不安になる気持ちも当然かと思いますが、多分＃１・＃２の方同様に市役所等で開発計画の確認、また現在の建築基準許可の確認を必ずとった方がいいと思います。また、ひび割れは確かに気になります。１０年ではまだちょっと早いような気も・・・。
価格的にどれだけ安いのか参考になるサイトをご紹介します。
あと、不動産屋さんになぜその破格値を提示しているのかを確認してみたらどうでしょうか？嘘はつかないと思います。この証言がもし嘘であった場合宅建業法上の違反となりますから、のちのち問題になっても購入者のほうが有利になります。
また、施工方法がどのようになっていたのかも資料も入手して、専門家に相談したほうがいいと思います。築１０年であれば建て直しまでは後１５～２０年はあるのですから、もちろん建直しの際のチェックと、現在の維持の両側面から細かな確認が必要でしょう。
いままで賃貸に出していて・・・ということであれば、通常の「目に見えない瑕疵」を知っていて言わないの可能性は少ないとは思いますが、もし、この賃貸に出す前にオーナー自身が住んでいて、やめて引越したのであれば何か理由があるはずです。単なる資産家であれば別にいいのですが・・・
もし、これが本当に何も問題がないのであれば、うらやましいです。

参考URL：

http://www.a-lab.co.jp/

お礼

ご回答ありがとうございます。
　不動産屋さんに「なぜ安いのか？」と問い合わせた答えが「立替条件付だから」「今はその位の物件が結構でてますよ」とのことでした。オーナーはお子さん達といっしょに住む事になり賃貸していたそうですが、今回貸していた方達が退去されるとのことで、売却するそうです。
　さて、「施工方法がどのようになっていたのかの資料」等は不動産業者は、契約していなくても、容易く提示してくれるものなのでしょうか？何にしても、その物件に対して詳しく調査したほうがいいのですね。ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

私も、東京都市部（新宿から中央線で２０分ほど）にいますが、とんでもなく安い気がします。
その原因は、賃借中と云うことと建て替え時に近隣の承諾が必要と云うことです。
賃借人が来年５月に引っ越しされるようですが再三再四確認して下さい。売却を理由として賃貸借の解除はむつかしいので。
後者で気になる点は、私道の関係ではないでしようね。
道路位置指定やその他の関係で、周辺の承諾が得られないなら、再び建築不可能かも知れません。それらを確認して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　そうなんです、とんでもなく安いんですよー。外観も綺麗でしたし。確かにその家は奥まった所にあり、家の前は細い道路でした。が、そこの周りには何件も家が建っているので、納得されて購入されている方もいるんだから、大丈夫？なんて安易な考えも出てきてしまうんですよねー。
　賃借については、入居者の引っ越しが決まったので、それを機にオーナーが売却することにしたようです。

回答No.1

MoMoUsiSan

立地条件があるもので、都内は・・私が不動産屋ならお勧めしないと思います。ウソを言って買わせることはあるかもしれません。

隣家との距離で許可が必要どころか、立て直し不可かもしれません。今の建物を建設したときにはＯＫだった容積率が、現行の建築法と違っていたら完全にＯＵＴです（これからも変わる可能性はあります）。＝＝＞次回立て直すときに　３階建ては無理ということも。　更に道路からＸＸｃｍ以上下がれ　とか、新たな条件が加わると、犬小屋しか置けない！ってことも。。。

特に３階建ての場合は、違法建築が目立っているようですし、２階建て用の土台に３階建てを乗せたような建売住宅のようなのは、要注意。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　不動産屋さんは大手なので悪質なことはしないと思うのですが…。やはり現時点は良くても、将来性がないということですねぇ。犬小屋…それは寂しいですよねー。あー、とても残念。