- 締切済み
借地賃料の減額請求を無効にしたいのですが・・
私はとある土地を所有する地主です。 現在、私の土地を借りたいとう申し出をある企業から受けています。 私の土地を借りないと解決できない業務上致命的な問題を抱えている ようで、近傍の土地の倍額出してもいいからどうしても貸して欲しい と言われています。 ここまでの条件であれば、貸すことは問題ないのですが、知人より、 借地借家法３２条に、賃料増減請求に関する法律がありこれによると、 「(1)租税その他の負担の増減、(2)土地建物の価格の上昇やその他経済事情 の変動、(3)近傍同種の借賃に比較して不相応となったときは、契約の 条件にかかわらず当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求する 事ができる」 とされていると聞きました。問題は「契約の条件にかかわらず～」という ところなのですが、物価など経済事情の変動による賃料の改定には異論 ないのですが、(3)については最初から不相応というのが分かって契約して いてもこのままだと、相手の都合で減額請求を許すことになってしまします。 先方から倍額の賃料を申し込んできたので、減額請求してくる可能性は 低いとは思いますが、借地借家法は一旦契約してしまうと借りた側が強く なってしまうので出来れば何か手を打っておきたいと思っています。 一説には期限付であれば、賃料の変更をしない旨の契約が可能とも聞いて いますが、どのぐらいの期限まで認められるのか・・・５０年ぐらいでも ＯＫ？ 何か良い知恵がございましたら拝借いただきたく宜しく御願い致します。
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
みんなの回答
- jodyc555
- ベストアンサー率29% (8/27)
- takumaF
- ベストアンサー率38% (58/149)
こんにちは。 建物所有目的の土地の賃借権又は地上権であれば、借地権に該当し、地主より借地人が強力に保護されます。 「一定期間増額請求できない」という特約は借地人に有利ですから、有効となりますが、「一定期間減額請求できない」という特約は借地人に不利となりますから、無効です。 したがって、「一定期間賃料の変更を認めない」というのは、減額請求できないという特約ですから、無効となります。 ただ、減額請求されても、イヤダといって、納得できる金額を求めることができます。相手が承諾しなければ、結局裁判できめることになります。減額請求があったとき、それに従わなければならないのではありません。 行政書士等に契約書作成のサポートをしてもらった方がよいかもしれませんね。
お礼
モノの本で期限付きならＯＫと書いてあったのですがやはり無効で しょうか。 もう少し調べてみます。ありがとうございました。
- gigoparapara
- ベストアンサー率30% (44/143)
借地借家法は建物を所有する目的での土地の賃貸借等に適用されます。 相手方が建物を所有する目的がなければ、そもそも本法は適用されませんよ。
お礼
借地借家法って土地だけの場合は適用外なんでしたっけ？ 知りませんでした。 だとすると、「一定期間増額請求は出来ない」という契約は有効かもしれ ませんね。 もう少し調べてみます。ありがとうございました。
関連するQ&A
- 賃料の減額請求
マンションの賃貸借の場合に、大家には修繕義務があると思うのです が、入居者からの知らせによって、修繕を業者に依頼しても、一定期間 はかかるので、その間の賃料の減額を請求できるものなのでしょうか？ 大家は、修繕義務の履行については、債務不履行はないと思います。 また大家は使用収益をさせる義務があるわけですから、破損部分につい て、一部の履行が出来ないわけですが、破損等については、大家に故意 過失があるわけではないのでこれについて債務不履行による損害賠償請 求（賃料の減額相当額）は無理でしょうか。 そうすると危険負担によって、大家の使用収益をさせる債務の一部滅失 と入居者の賃料債務が消滅することによって、賃料の一部減額が認めら れることになるのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地の賃料更新について
相続した土地をある小売業者に貸しています。賃貸借期間は15年間で、3年毎に賃料を改定する契約となっており、初めての賃料改定の時期が近づいています。先日その業者から電話があり、この先の3年間も現在の賃料と同額にしてくれないかと言われました。そのときは「検討しておきます」と答えて、また数日後に電話のやり取りをする予定となりました。 契約書には「近隣の土地との賃料の比較、諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮して、お互いに協議の上改訂」となっています。一般的に今の経済情勢を考えると3年前と比べて賃料はわずかに上がるのが妥当でしょうか？業者はこちらが値上げを要求すると見込んで、まずは現在の賃料と同額にしたいと言ってきたのかなどと推測したりもしています。 その土地ごとに事情が変わってくることでしょうし、近隣の賃料の変化や地価の変動などを考慮しないと何とも言えないことかもしれませんが、こちらはどれくらいの賃料を提示するのが無難でしょうか？地価がこれだけ上がっているから、賃料は何パーセントぐらい上がるのが適当であるなどといった指標などもあるようでしたら教えてください。何卒よろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(投資・融資)
- 賃料減額請求の簡易裁判と調停
賃料減額請求の簡易裁判と調停 賃料減額請求の簡易裁判と調停をしています。こちらは、原告です。 １０万円の賃料を６万円にと請求しているのです。商店街の景気の低下による店舗賃料の減額請求です。 私と妹の二人の賃料合計２０万円をそのまま賃貸人の賃料支払い１８万円に使用されています。他の収入は、年金です。 もし、私が、解約すると賃貸人の賃料収入が半分になり現在の状況では、しばらく、少なくとも、一年以上、新しい賃貸借契約は、望めない状態です。これなら、もし、私が、解約すれば、賃貸人は、賃料の支払いに困るのだから、賃料の減額に応じた方が、良いのではないか得策で無いかと言っているのですが、賃貸人は、具体的に内容を議論せず、話し合いに応じようとしないで、まちがっていると不愉快をあらわにしています。 このような提示の仕方は、間違っているのでしょうか? 賃貸人の回答書は、当方のことを侮蔑的な言葉で、さげすんだ感情的な内容になっています。相手は、どのような目的で、このような表現を取るのでしょうか? これでは、感情的な泥沼のような議論になりそうです。このような賃貸人の態度にどのように回答していけば良いでしょうか? たとえ一つだけでも、お知りのことが有りましたら、よろしく教授方お願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 賃料増額・減額訴訟
借地や借家での貸主からの賃料増額訴訟、借主からの賃料減額訴訟の訴額についてお尋ねします。 例として１箇月５万円の賃料のアパートの場合、大家から賃料増額訴訟（５万円→６万円）を起こす場合、「訴額」はどうなるのでしょうか。 『地代・家賃を値上げする合法的方法』という本には 「契約の残存期間について増額分を総合計した額」 と書いてあります。 ２年契約で１年残りがある場合、１箇月の増額１万円 × １２箇月 ＝ １２万円 ということになりますね。 質問 「更新料が新賃料の１箇月分」となっている場合、この更新料は訴額に影響しませんか？ 契約期間満了（更新）の直前に増額をした場合はどうでしょうか。例えば、更新の１箇月前から賃料を増額した場合は、訴額は１万円でしょうか。（更新の直前に増額するなんてことは実際にはあまりないと思いますが、設例として。） 期間の定めのない賃貸借契約の場合はどうでしょうか。 期間の定めがあったものが法定更新された後の場合も同樣でしょうか。
- 締切済み
- その他（法律）
- 借地権なしの借地契約で建物買取請求
「借地権・地上権を認めない」と契約した借地に、建物を建てて住んでいます。 建物の所有者は（親から相続した）私になっており、借地料は15年遅延なく払っています。 親が交わした契約書では、賃貸借期間は平成5年～平成10年までの5年間となっており、 その後の更新手続きは行っていません。 現在地主さんより土地を売っていただこうと思っていますが、もし「売らない」と言われた場合、 建物の明け渡しを前提に「建物買取請求」をする事は可能でしょうか？ いろいろ調べている段階ですが「借地権・地上権を認めない」という借地契約のケースがないので 質問させていただきました。
- 締切済み
- その他（法律）
- 借地借家法についての質問
借地借家法について２点質問させて頂きます。 １：借地権は正当な理由、または止むを得ない事情がある場合は、更新前でも契約解除できるのか？ （例）更新前に、何らかの理由で借地権者がその土地を必要としなくなくなった場合の借地権者からの解除や、借地権者の債務不履行よる借地権設定者からの解除 ２：借主の債務不履行によって終了（解除？）になった場合でも、借主の保護のために借地借家法に定められた期間（建物の賃貸借ならば6ヶ月）後に終了となるのか？ 借地借家法は借主保護の為の法律だと思いますが、債務不履行の場合は保護に値しないので即刻立ち退きを請求できるのでしょうか。 １の場合は当然解除ができ、２の場合は保護に値しないので期間の猶予を与える必要はないと考えましたがどうでしょうか。 宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 家賃の減額請求について
現在家賃の減額を大家さんと交渉しています。 ８年ほど前から現在の部屋に家賃56000円で住んでいるのですが、 最近同じ建物の他の部屋（間取り、日当たりなどの条件は私の部屋とほとんど同じ）に 住んでいる人が家賃45000円で住んでいることを知り、 それをきっかけに管理会社のホームページを見たら 現在空室の部屋も45000円で募集されていました。 周辺の他の建物の部屋も50000円を下回る家賃で入居者を募集していました。 借地借家法第32条第１項の条件が整えば家賃の減額は いつでも請求できることを知っていたので、 管理会社に電話して、 「家賃を減額してほしいので、そのことを大家さんに伝えてください」 ということを言いました。 しかし、３週間近く経っても連絡が来ないため、 直接大家さんに手紙を出しました（賃貸借契約書には大家さんの 電話番号が記載されておらず、他県に住んでいて一度も会ったことはありません）。 その後、大家さんから手紙が届きました。 そこには、「管理会社とは一括管理委託契約が結ばれており管理会社を 代理人として代理権は授与してあり、契約期間中に私と貴殿が交渉するときは、 先ず管理会社と契約について協議が必要となり、違反とみなされた場合は違約金、 その他損害賠償が発生いたします。残念ながら以上の理由で貴殿との直接交渉は 契約上不可能です。」と記載されていました。 管理を一括して宅地建物取引業者に委託した場合に、 他の宅地建物取引業者に募集物件の賃貸借媒介又は賃貸借代理を依頼した場合に違約金が発生する。 管理を委託した者が自ら発見した相手方と募集物件の賃貸借契約を締結したときは、 宅地建物取引業者から賃貸借代理業務に要した費用の償還を請求されることがあるということは知っています。 しかし、既に成立している賃貸借契約の借主からの家賃の減額請求に対して、 貸主が直接借主と協議して新家賃を設定してはならず、 それに違反した場合に違約金などが発生するなどということがあるのでしょうか？ 大家さんが管理会社と一括借り上げ（サブリース）契約を結んでいて、 私の住んでいる部屋の直接の貸主が管理会社だということになれば、 大家さんの手紙の内容もわからなくはないのですが、 あくまで管理を一括して委託しているだけであって、 直接の貸主が大家さんであることに変わりはなく、 賃貸借契約書の貸主の欄にも大家さんの氏名、住所が記載されています。 それなのに大家さんが私と直接協議できないということに疑問を感じています。 単に減額に応じたくないがためにつくった口実なのでしょうか？ 大家業をやっていらっしゃる方でこのような契約を管理会社と締結されている方はいらっしゃいますか？ もしくは、私のように家賃の減額を請求してこのような回答が返ってきた方などはいらっしゃいますか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権
これから３０年で土地を貸して、借地人（企業）が建物を建てることとしています。 契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに１０年継続するとうたっています。 契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法１６条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。 そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。 もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 借地借家法と家賃の「減額しない」特約
大○建託で、土地の有効活用でアパートを建設する話が出ていて、３０年の一括借上、家賃保証（１０年間は最初の金額を保証）という話で営業の人から説明を受けました。 しかし、「家賃が近隣の家賃に比べて不相当に高額になったときは、家賃の減額の請求ができる。」 という借地借家法について、聞いたところ、契約書に、「１０年間は最初の家賃を保証するって記載していて大丈夫です！」と強調されたのですが、 実際のところ、法律と契約書では法律の方が効力を出しそうな気がします。 もしそうなら、この営業の人は、嘘をついているってことでしょうか？ 詳しい方教えていただけないでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 旧借地法と現行の借地借家法
旧借地法の時代に借地契約を結んだ土地があるとします。借地人は借地（建物とも）を地主でない誰かに売りたいと考えています。地主の承諾も得て無事に売買契約を済ませました。その後は当該借地における借地契約の当事者は地主と新借地人（上記売買契約における譲受人）になると思うのですが、あらためて借地契約をこの二者間でおこなう場合、借地契約の最短期間は３０年（新借地借家法）になるのでしょうか。それとも２０年（旧借地法）になるのでしょうか。 会社の同僚は旧借時代に借地を設定しているので、この土地は幾ら契約の当事者が変わろうと未来永劫、非堅固建物であれば「最短契約期間２０年」が適用されると云っています。 どなたかお詳しい方教えて下さい。あるいは上記の記述に無知、不理解による言葉の使い方の誤りなどがございましたらご指摘頂きたいです。よろしくお願い致します。
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
おっしゃるように出来れば良いのですが、この会社は周辺の土地を 既に抑えており、建物は別のところに建てるようです。 私の土地は国道への出入り口をスムーズ（渋滞緩和）にするため駐車場の 通路にするのが目的ですので、建物は不要という事になります。 ご相談に乗っていただいて嬉しかったですが、やはり地域の渋滞緩和の ためにもどうにか良い条件で借地契約をしたいと思っています。 ご回答ありがとうございました。