正当事由の説明義務

質問

一般契約の解約が大変なことを知らず、
転勤のため、泣く泣く自宅を貸しました。

不動産賃貸借契約書にある正当な事由について、
明確かつ具体的に説明したものが無いのは、
何故なのでしょうか？
知らないだけで、あるのでしょうか？

正当な事由と言うのが、
不明確かつ借主に有利であることを、
契約の仲介に入る不動産業者は、
説明する義務は無いのでしょうか？
契約書の読み合わせをしただけで、
説明義務を果たしたことになるのでしょうか？

賃貸目的に建てた訳では無いのに、
１年～６ヶ月前に契約更新をしないことを明示した場合でも、
立ち退き料が発生する可能性が高いのは何故なのでしょう？

借主側が圧倒的に保護されているのが不思議です。
貸したら最後、借主が自分の都合で引っ越すのを、
じっと待たなければならないのでしょうか？

わからないことだらけです。
皆さん、アドバイスをお願い致します。

回答No.2

Tadkashy · ベストアンサー

大家しています。

　『正当な事由』と言うのは全く裁判官の心証だけで、これがそうだと言うラインは無いように思います。実際に明渡しの裁判をしてみると『信頼関係の崩壊』と言っても滞納を数ヶ月続けたことがこれに当たるかどうかも裁判官の判断です。要は、曖昧なままにして事実ならまだしも、無知や経済的困窮を装う狡猾な借り手さえ保護すると言うのが法の精神のようです。　いろいろ反論はあるでしょうが、実際に借地借家に関する裁判の様子を学んだり、自分でも明渡しの裁判してみての実感ですから誰憚ることはない私の感想です。ですから大家は保証会社だのというものを介在させて自己防衛しているのです。私も高い授業料を払って学んでから利用させていただいていますが、これは決して正常な状態ではないと思っています。

　ここにもしばしば空いている家や部屋を貸して何がしかのお金を得ようとする方のご質問があり、そのたびにご注意申し上げているのはまさに質問者様のような状況を危惧してのことです。

　私のような、生業として部屋を貸しているものにはそれでよいのですが、一時的に貸そうとする方にとっては質問者様の学ばれたとおり、『貸したら最後、借主が自分の都合で引っ越すのを、じっと待たなければならない』のです。借り手にとってはある意味で固定資産税も修理も何から何まで“あなた任せ”で家賃と言う固定のローンで買ったようなものです。このローンは銀行ローンと違って二年に一度更新さえすれば、勝手に上がることもありません。しかも、買ってしまったのとは違っていつでも好きな時に無条件でローンを解約し住み替えも可能です。

　質問者様の場合、立退き料の家賃数か月分で出て行ってもらえるなら“御の字”です。お金を渡して早く自分の財産を取り返すことをお勧めします。立ち退きを承諾し、法外な立退き料を請求してくるような金額の問題になれば調停や裁判で正当な立退き料を決めてもらうのも可能かもしれません。弁護士さんに相談してください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

借主からの退去の申し出を待つか、
立退き量を支払うかという二者択一というのが、
現実だと言うことですね。

正当な事由が、究極な状態を想定していること、
立退き料を支払うことが一般的であることを、
不動産業者は、契約時に明確に説明をするべきだと思います。

今後、自分が何をすべきか、
よく考えたいと思います。

ご丁寧にご説明いただき、
ありがとうございます。

回答No.6

coffeecan

今までは「マイホーム」だったものでも質問者様が人に貸した時点で、
「大家さん」すなわち「事業主」「地主」というステータスのある立場となります。
そして借りる人は「店子（たなこ）」と昔からいう、土地財産を持たない弱い立場の「消費者」となります。（農地改革前の小作農みたいなものです）

「事業主」と「消費者」の関係ですから、「消費者」に有利な法律が多く、特に不動産は高額大型資産のため歴史上その傾向が強いです。

不動産契約上「重要事項説明」などの説明義務も「消費者保護」の観点で立法されていますので、「借主」に対して行うもので、貸主＝事業主に対して行うことを定める法律等はまったくありません。

また法律というものは「そういう法律があることを知らなかった」ことを理由に過失や罪が減免されたり、情状酌量されることは全世界的にありません。法治国家の根幹をゆるがすことになるからです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

行動をする場合に、
自らが情報と知識を得ることが必須だと言うことですよね。
これについては、
痛切に感じているところです。

今後、何をすべきか、
よく検討し行動したいと思います。

回答No.5

oichan773

今回については、既に契約を締結してしまっているのであれば、正直どうしようも無いと言うところです。
あとは、きちんと説明の上、立ち退き料をなるべく安くして貰えるように交渉するべきでしょう。

次回から同じような状況になった場合は、定期借家契約である事を明示の上、決めた以上の期間については契約を更新しないと言う契約を結ぶべきだと思われます。
ただし、このケースだとなかなか賃借人がつきにくかったりする事が多いので、リロケーション専門の業者に相談する事をお勧めします。

参考URL：

http://www.nacs.or.jp/know_19.html

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.4

noname#52086

＞賃貸目的に建てた訳では無いのに、
１年～６ヶ月前に契約更新をしないことを明示した場合でも、
立ち退き料が発生する可能性が高いのは何故なのでしょう？

民法で店子に不利な契約はたとえ結んでも「すべて無効とする」と定められてるからです。

＞不動産賃貸借契約書にある正当な事由について、
明確かつ具体的に説明したものが無いのは、
何故なのでしょうか？
知らないだけで、あるのでしょうか？

おっしゃるとおり立ち退きの正当理由は法律に定められていません。
大家の退去請求の正当事由として認められた裁判の判例としては
「大家自身が火事などで焼け出され、その家以外に住む所が無い場合」
「その貸家が老朽化の極み（朽廃）に達し、もう人が住めないと判断された場合」
「家賃を長期にわたり滞納されて、今後も払う見込みがない場合」
などかなり究極の理由でないと認められておりません。

つまり大家の一方的な理由で退去させようとすると、店子に落ち度（家賃の滞納や重大な契約違反）が無い場合は、「店子の言い値」の立ち退き料を払う事になるのです。

戦前の住宅難の頃は大家の力が強く「出て行け」の一言で店子は路頭に迷ったそうです。こんな弱い店子を保護するために作られたのが「借家法」「借地法」です。しかし現在では大家より店子の方が強い権力を持つようになっており、それを少し大家よりに改正したのが平成3年にできた「借地借家法」です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

nonbay39

＞借主側が圧倒的に保護されているのが不思議です

　貸し主　ビジネス、玄人
　借り主　生活、素人

　という図式が一般的だからでしょう、法律はあなたのためにあるわけではありませんから。

補足

法律が私のためにあるとは思いません。

法律は万人が対等で無ければならないものであるはずなのに、
対等ではないのが不思議だと思っています。

回答No.1

ozunu

借主を保護するのは、そうしないと放り出されてホームレスになるからです。