繰上げ返済

質問

５００万円の期間短縮型の繰上げ返済を予定しています。

(1)金利２．７５％(１１年目から４％)　当初借入金額１７５０万円、うちボーナス払い分７５０万円

(2)金利３．７５％(１１年目から４％)　当初借入金額１０００万円、うちボーナス払い分２５０万円

どちらも公庫で元利均等です。

こちらからの要望は言わずに返済額だけ伝え銀行でシミュレーションを出してもらったのですが、１回目と２回目の返済方法が違いました。

１回目は(2)に５００万円繰上げ返済で２２２ヶ月短縮。
２回目は(1)と(2)に繰上げ返済をして、最終返済日が同じになるように調整してありました。それぞれ９０ヶ月の短縮です。

普通に考えても２回目のシミュレーションはうちにとって有利じゃないなと思い、こちらから返済方法を指定しようと思っています。

金利の高い(2)だけに５００万円繰上げ返済する方法でいいでしょうか？
あと２年でどちらも４％になるので(1)(2)それぞれに２５０万円返済するのもいいかなと思ってますがどう思われますか？
自分でシミュレーションしてみたらそれぞれに返した方が一番利息が得した気がしました。

２月初めの返済で、１ヶ月前までに書類を提出しなければならないので慌ててます。
年末でお忙しい中すみませんが、ご意見ください。よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica

かつて公庫融資を担当していたことがあります。
ちょっと忘れてしまったのですが、(1)と(2)の毎月返済分とボーナス加算分をそれぞれ一部繰上返済（期間短縮型）の対象とすると、繰上返済手数料は3,150円×４本分でしたっけ？
それとも(1)と(2)の２本分でみてもらえるのでしたっけ？
４本分かかるのならば、500万円の対象は、全てボーナス加算分のみに絞ってもいいかなぁ…と思ってしまいましたので…。

基準金利が2.75％で特別加算分が3.75％で、「あと２年でどちらも４％になる」とのことですから、融資申込時期は
(A) 平成12年２月７日～３月12日
(B) 平成12年４月20日～９月24日
のいずれかですね（平成14年にもこの金利に該当する時期がありますが）。
建売住宅かマンション購入などで、申込時期と資金実行が近かったのでしょうか？
初回返済はいつだったのでしょうか？
ボーナス返済月は１、７月で、初回のボーナス返済は７月？それとも、２、８月で、初回のボーナス返済は８月？

それらが正確に分からないと、シミュレーションも『適当』にしかできないのですが、ご質問者さまの場合「(2)に全部」よりも「(1)(2)それぞれに250万円」の方が『お得』になる可能性は「無きにしも非ず」ですね。
確かに、繰上返済の『原則』は＃１さんがおっしゃるように「金利の高いものから」なんですけれど…。
ですが、ご質問者さまの場合、(1)の債務残高の方が多く、11年目以降は基準金利分と特別加算分が同じ金利になり、その期間が長いので（その先の繰上返済の予定は未定ですよね？）、必ずしも「現在の金利の高いものから」がいいかどうか、断言できないと思います。
金利が高くなってから多くの残高を長い期間持っていると、当然にその分利息額は増えますから。
ですから、正確に計算してみないとなんとも言えないところがありますので、時間があるのでしたら、「(1)(2)それぞれに250万円」や「(1)に300万円と(2)に200万円」といったパターンもシミュレートしてみられた方がいいと思います。
そして、全体的な期間短縮にこだわらず、毎月の返済はそのままにし、ボーナス加算分を優先して繰上返済をする…という方法も講じられてはいかがかと思います。
住宅金融支援機構のウェブサイトで、繰上返済のシミュレートができますから、さまざまなパターンで試してみられるとよろしいかと。
http://www.jhf.go.jp/simulation/hensai/index.html

お礼

銀行から提示してきた手数料も１回目は５２５０円、２回目は３１５０円に減っており、変だなと思ってました。
正月休みがある為、２月での返済は間に合いそうもないので、教えて頂いたサイトでじっくり検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

diving_gogo

金利の高いものから返済するのが鉄則です。
あと2年だけでも1%の差があるのですから、(2)だけを繰り上げ返済する方が間違いなく得になります。

お礼

金利の高いものからとは聞いていましたが、シミュレーション結果で得する利息が違ってました。(1)の方が借入金額が多いからみたいです。ありがとうございました。