住宅ローン、繰り上げ返済をしても返済期間が思ったほど減らない

質問

２年程前に、変動金利で住宅ローンを利用しました。
今年１月に、当初の借り入れ金利よりも、
0.25％金利が上がりました。
変動金利なので、５年間は返済金額は変わりません。

今日、繰り上げ返済の手続きの為、
銀行でシュミレーションをしてもらったのですが、
現在の返済予定表から短縮される期間を計算すると、
３年くらいは短縮されるはずなのに、
シュミレーションの結果では１年半ほどしか短縮されていません。

時間がなくて、銀行で詳しく聞いてくることができなかったのですが、
変動金利だと、金利が上がると返済期間も
延びてしまうものなのでしょうか？
それとも、銀行のシュミレーションが間違えていたのでしょうか？

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃３・４です。
補足をいただきましたので参りました。

> 現在の契約では、変動→固定金利選択型(３，５，１０年)への変更は、手数料なしで可能です。
> しかし、優遇金利(1.2%)は引き継がれません。
> 固定金利型には変更不可で、同じ銀行内でも借り換えになってしまいます。
「固定金利型には変更不可」ですか…。
固定金利選択型→固定金利型は不可としている金融機関は多いんですけれど。
ただ、ご質問者さまの場合は「毎年繰上返済をする予定。35年で組んでいるけれども、20年で完済する計画。」ということでしたら、さほど固定金利型にこだわる必要はないと思います。
なんと言っても固定金利型は金利が高いので。
今回の追加利上げに伴って、変動金利型が上がるのは間違いないと思いますが（早ければ来月、遅いところで７月から）、それにつられて５年以内の短期固定の固定金利選択型の金利も、近いうちに上がると思います。
ですが、10年以上の固定期間を設定している固定金利選択型は、長期国債（10年国債）のレートの影響を受けるので、すぐに上がることは考えにくいです。
結果、長短の金利差が縮小する可能性が出てきます。
ご質問者さまがご利用中の金融機関の、現在（２月）の店頭表示金利がどの程度かは存じませんが、大手行では3.650％～3.900％といったところです。
3.900％から1.2％の優遇があったとして2.70％。
このレートならば、変動金利型の店頭表示金利とさほど差がないのではないかと思います。
変動金利型も店頭表示金利から全期間通して1.2％の優遇がありますか？
金融機関によっては、変動金利型は、金利優遇がなかったり、固定金利選択型よりも優遇幅が小さかったりすることもあるので…。
もし、変動金利型にも同様に全期間通して1.2％の優遇があるのでしたら、変動金利型の金利が、10年以上の固定期間を設定している固定金利選択型の金利水準まで上昇することは、現段階では「まだ遠い」と思いますので、焦る必要はないと思います。
もう一段階の追加利上げがあった場合の変動金利型の店頭表示金利は3.125％です。
ここから1.2％優遇があれば、まだ適用金利は2.0％以下です。
毎月の返済金額がこれに合わせて上昇してくれればさらに嬉しいんですけれど、それがないんですよね…。
金利が上昇した分、余分に資金を取り置くようにして、繰上返済の額を増やすようにするのがせいぜいの自衛手段でしょうか。

変動金利型に金利優遇がないのでしたら、私ならば、とりあえず10年固定に切り替えます。

> 繰り上げ返済をする場合、半年毎の金利見直しの前と後、どちらで実行したほうが良いのかも知りたいと思っています。
繰上返済は、少しでも早く行い、先々の「金利の高い期間」を減らすことが大原則です。
この先は「金利の上昇局面」なので、繰上返済は少しでも早め早めがよろしいですね。
金利の見直しはあまり関係ありません。
微妙な「お得」を考えるのでしたら、12月末時点の残高で「住宅借入金等特別控除」の額が決まります。
ですから、その後、毎年１月に行うのが「微妙にお得」になります。

お礼

お礼が遅くなってしまい、大変申し訳ありません。
パソコンの調子が悪く、
自分で直せないので主人に直してもらうのを待っていたところ、
こんなに日数が経ってしまいました。
すみません・・・

変動金利のままでしたら、
全期間1.2％の優遇がずっと続きます。
とりあえずは、変更はせずに、
今のペースで繰り上げ返済を続けたいと思います。

先日、繰り上げ返済後の保証料の返金がありました。
思ったより額が多くてビックリしました！
今後も繰り上げ返済を頑張ります。

何度もご回答いただきまして、ありがとうございました。

回答No.4

noname#35582

＃３です。
お礼をありがとうございました。
詳細については書けないのが普通です。お気になさらずに。

先ほど、日銀の追加利上げが発表されました。
補完貸付制度の基準金利（かつて「公定歩合」と呼ばれていたもの）に至っては、上げ幅が0.35％で、0.75％になりました。
次の金利見直し時期に変動金利の店頭表示金利も2.875％程度にしてくるところが多いのではないかと思います。

> 変動金利は、『未払い利息』という恐ろしいことも起きるかもしれないのですよね
はい。その通りです。
このことを文章だけで説明するのがなかなか難しくて…。
エクセル等の表計算ソフトで、具体的な数字を使ってシミュレートすれば、まだご理解いただきやすいんですけれど。

ご質問者さまの住宅ローンでは、変動金利型の方が適用金利が低かったのですね。
繰上返済をまめに行う予定だったのでしたら、変動金利型を選択されたことは賢明だとも思います。
少しでも低い金利のうちにどんどん返済すれば、結果的に「お得」になることもありますので。

ただ、この先は微妙なところですね。
昨年来、「2007年内に２～３回の追加利上げがある」としているエコノミストが少なくないんです。
次の利上げは早くても夏の参議院選挙後になるとは思いますが、年末までに「もう１回は」利上げがある－と考えておかれてもよろしいかと思います。
ただ、今回の利上げが「賛成８、反対１」という結果であり、反対１が岩田副総裁の票だったことを考えますと、よほどの景気回復が数字として表れなければ、次の利上げは遠めと考えられます（私は、早くて10月～12月ではないかと予想しています）。
「借り換え」とはいかなくても、固定金利型や長めの固定金利選択型への「金利タイプ」の変更を検討されるのもよろしいのではないかと思います。
契約によっては分かりませんが、一般的には、変動→固定や変動→固定金利選択型への金利タイプの変更は、手数料なしや比較的安い手数料でできる金融機関が大いですが、ご質問者さまがご利用中の契約では、どのようになっているのでしょうか。

お礼

再度ご回答いただき、ありがとうございます。

昨日の利上げの発表、青ざめてしまいました・・・
今回も見送りになることを祈っていたのですが。
＞昨年来、「2007年内に２～３回の追加利上げがある」としているエコノミストが少なくないんです。
恐ろしいです！！

＞繰上返済をまめに行う予定だったのでしたら、変動金利型を選択されたことは賢明だとも思います。
＞少しでも低い金利のうちにどんどん返済すれば、結果的に「お得」になることもありますので。

それを狙って変動金利にしました。
毎年繰り上げ返済をする予定です。
35年で組んでいるけれども、20年で完済する計画でいます。

今すぐ他銀行の固定金利型に借り換えるか、
しばらくはこのままで、繰り上げ返済を続けるか、
とても悩んでいます。
また、繰り上げ返済をする場合、
半年毎の金利見直しの前と後、
どちらで実行したほうが良いのかも知りたいと思っています。
もしよろしければまたアドバイスいただけますか？

補足

現在の契約では、変動→固定金利選択型(３，５，１０年)への変更は、
手数料なしで可能です。
しかし、優遇金利(1.2%)は引き継がれません。
固定金利型には変更不可で、
同じ銀行内でも借り換えになってしまいます。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

変動金利型で、金利の見直しは半年ごと、返済金額の見直しは５年ごと…というパターンでしょうか？
住宅ローンの場合、毎月の返済額は「元金充当分＋利息」となっています。
毎月の返済額が変わらなくても、金利が上昇すれば、このうちの「利息」が増えますので、自動的に「元金充当分」が減り、その結果、元金がなかなか減らない…という現象が起きます。
元金が減らなければ当然に利息も増え、返済期間もさほど短縮されないことになります。

実際の借り入れの情報と繰上返済の情報をいただければ、細かく計算して回答を差し上げることもできますが、質問分の内容だけでは全く判断がつきません。
細かい説明が必要でしたら
・当初借入額（毎月返済分○○万円　ボーナス加算分○○万円）
・当初適用金利
・初回返済日
・金利見直し月
・返済金額見直し月
・繰上返済予定金額（毎月返済分とボーナス加算分への充当割合）
・繰上返済予定日
を補足ください。

また、銀行のシミュレーションで、追加利上げを何回か見込んでいる…ということはありませんか？

ところで、金銭消費貸借契約証書に「返済金額の見直しの際、見直し後の返済額は、それまでの返済額の1.25倍を上限とする。」という意味の文言は入っていますか？
でなければ、市場金利が上昇し、短期プライムレートが上昇すれば上昇しただけ、上限なしに返済金額が跳ね上がることも考えられます。
これも怖いですが、1.25倍までで留まってしまうと、毎月の返済額の内訳は「利息」ばかりになり、元金は減らない…という可能性が出てきます。
こうなると、いつまで経っても住宅ローンの返済が終わらない…ということにもなりかねません。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

＞変動金利型で、金利の見直しは半年ごと、返済金額の見直しは５年ごと…というパターンでしょうか？

その通りです。
1.25倍上限の文言は入っています。
変動金利は、『未払い利息』という恐ろしいことも起きるかもしれないのですよね・・
ローン契約時にはそこまで調べていなくて、
つい最近知ったばかりです。

細かい説明をしていただきたいのですが、
不特定多数の方がご覧になるこの掲示板では、
詳細を書くことができません・・・
せっかく親切にしていただいたのに、すみません。

ローン契約前に、
なぜもっとローンの仕組みについて調べなかったのか、
今大変後悔しています。
かといって、契約時に固定金利を選択して、
それで今より多い月々の返済ができたかというと、
はっきり言って自信ありません。
でも繰り上げ返済できるのだから、
固定金利でも大丈夫だったかも・・
今は頭の中がグルグルと混乱しています。
借り換えも、前向きに検討したほうが良いのかと、
悩んでいます。

回答No.2

koala60

毎月の返済金額が変わらないのに、金利が上がるのであれば返済期間が延びて当然です。毎月の元金に当たる分が減ってしまうので返済年数は増えます。
金利上昇に応じて金利分だけでも返済を増やせば返済金額はかわらないことになります。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

金利が上がったら、毎月の元金にあたる部分が減るから、
返済年数は増えて当然だったのですね。
ローン契約時に、色々と調べたつもりでしたが、
勉強不足だったことが、今回よくわかりました。

回答No.1

unos1201

>変動金利なので、５年間は返済金額は変わりません

5年間返済金額固定の変動金利タイプなのでしょうか。もしも、そうであれば、金利が上昇するなら、５年後には大幅な返済額の上昇を避けることはできません。

５年間固定金利の変動型の選択でしょうか。そうなら、途中で返済すると、新規の金利、つまり上昇した金利で再計算することになりますので、同じ返済金額を希望すると、支払いは延長されることになり、当初の同じ金利だと仮定した計算表より期間短縮できなくて当然です。

つまり、完全に変動金利のタイプなら、金利が上昇すると、それに見合う返済額が増額され、期間を一定にした分相当の支払い上昇になります。これをあえて、特約などで、５年間支払いの金額を固定した場合、利息の上昇分に見合う元金の返済額は減りますので、５年経過後の元金の残高は当初の見込みより高くなります。その分、繰上げ返済しても、効果が思ったほどでなくても、計算が間違いとは思えません。

計算は見込みですので、変動金利であれば、今後どんどん金利が上昇すると、場合によっては現在の倍額支払う可能性もありますので、支払えなくなるというリスクもあるのです。固定金利を選ぶと、かなり高い金利のように思えても、その期間は安定した支払いになりますので、今後の金利の上昇によっては、どちらが得かは支払い終わらないとわからないのです。

細かい情報がまったく記載がないし、個別の計算を確実にできるのは貸し出し金融機関ですので、納得できるまで問い合わせることも有効だと思います。その答えも今の金利を元に試算しただけですので、今後の金利の上昇により、支払いの金額が大幅に増える可能性があることも確認できると思います。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

５年間返済金額が固定の変動金利です。
金利がどのくらい上がっているかわからないですが、
大幅な返済額の上昇は確かに不安です・・・
固定金利への変更も考えてはいたのですが、
金利優遇が結構あるのと、
今はまだ金利が高くないので、
なるべく元金を減らすため、繰り上げ返済をしたいと思っていました。
でもそれで正解なのかどうか・・・

銀行には今日、問い合わせてみました。
やはり、金利が上がったからこのようになってしまったようです。
金利が上がる前に、繰り上げ返済をした方が得だったのかなと、
今後悔しています。