このやり方はどうでしょうか?(繰り上げ返済）

質問

以前に同じタイトルで質問させていただいたものです。http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4340392.html
締め切り後に親切に回答くださった方から、私の考えが間違っていないと言っていただきました。
現実的な金額で考えたく、少し条件を変えて、再び質問をさせていただきます。

フラット３５で住宅ローンを借ります。
融資手数料はどちらも１％です。
プラン(1)
借入金3000万
借入れ期間30年
当初５年間金利2.7％,６年目から後の期間固定3.0％
元利金等返済
ボーナス返済ナシ

プラン(2)
借入金3100万
借入れ期間30年
当初５年間金利2.7％,６年目から後の期間固定3.0％
元利金等返済
ボーナス返済ナシ
初回の返済後に繰り上げ返済100万を実施（期間短縮型）

(1)と(2)を比較して、ローン開始一ヵ月後（(2)は繰り上げ返済後）にどのような差がでてくるでしょうか？(総返済額、残期間など）
何度もシミュレーションしましたが、やりすぎてわからなくなってしまいました。
数字に詳しい方、お力をお貸しください。
よろしくお願いします。

回答No.3

LegaC2 · ベストアンサー

以前の質問で、No.1で回答したものです。

総返済額は、
　(1)の場合
　　121,679円×12ヶ月×5年＋125,779×12ヶ月×25年＝45,034,440円
　(2)の場合
　　1ヵ月後に1,029,616円を繰上返済すると
　　125,735円×12ヶ月×5年＋129,746円×（12ヶ月×25年－18ヶ月）＝44,132,472円
　　※100万円の繰上返済だとキリが悪く、1,029,616円だとちょうど18ヶ月期間短縮となるので、こちらの金額で計算しました。

そうすると、(2)の方が、901,968円返済総額が少なくなります。

但し、これは、繰上返済をしたことによる効果と言うより、期間が短縮したことによる効果です。

毎月の返済総額がもう少し増えても良いなら、3000万円を28年で借りれば、当初の返済額が127,344円、6年目以降の返済額が131,329円となりますので、総返済額は、

　127,344円×12ヶ月×5年＋131,329×12ヶ月×23年＝43,887,444円

となり、(2)のパターンより、さらに245,028円安くなります。

もし私なら、余分に借りて繰上返済するより、最初から28年でローンを借ります。

多分、以前の質問のNo.2さんが言いたかったことは、以下のようなことではなかったかと思います。
例えば、
　・ローンの実行が12月
　・本来なら1,000万円だけ借りれば良い
という人が、1,000万円余分に借りた場合を言っているのだと思います。

ローン控除は、年末(12月)の時点の残金に対して算出されます。
ですので、年末の残高を一時的に2,000万円としておき、本来10万円しか受けられないローン控除を20万円受けられるようにする”裏技”だと思います。

現状のローン控除の仕組みが最大2000万円に対してしか行われないので、3000万円を借入するrnrnさんには、この裏技は適用できません。

ですので、素直に、最初から期間を短縮する方が良いような気がします。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
詳しく教えていただき、よくわかりました。
＞ですので、素直に、最初から期間を短縮する方が良いような気がします。
はい、前回の質問では３４年にしていたのですが、返済額が払えそうなところまで（１２万円台と考えています）短縮して、今回は３０年で質問させていただきました。

大目に借りて、繰上げ返済というのは意味のないことだったのですね。
素直に３０年３０００万で申請しようと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

Domenica

QNo.4340392の＃２です。

> 多分、以前の質問のNo.2さんが言いたかったことは、以下のようなことではなかったかと思います。
> 例えば、
> 　・ローンの実行が12月
> 　・本来なら1,000万円だけ借りれば良い
> という人が、1,000万円余分に借りた場合を言っているのだと思います。
>
> ローン控除は、年末(12月)の時点の残金に対して算出されます。
> ですので、年末の残高を一時的に2,000万円としておき、本来10万円> しか受けられないローン控除を20万円受けられるようにする”裏技”だと思います。

＃１さま、おっしゃっている通りです。
前回、言葉足らずであった点を、補ってくださっています。
ありがとうございます。
あくまでも、「住宅ローン控除」関係の”裏技”です。

お礼

Domenica様、お礼が遅くなり大変申し訳ありませんでした。
あなた様からの回答をお待ちしていました。
何か別のお考えを聞かせていただけるかと期待しておりましたが、
やはり私の思い違いのようでしたね。
皆様からの回答で、やはり私の錯覚であったようです。
この度は質問を目に留めていただき、回答を下さってありがとうございました。

回答No.4

DIooggooID

今回のケースでは、初回のみ 3000万円と3100万円という差がありますが、それ以降はほぼ同じ条件になっているので、単純に返済期間の長短で比較することができます。

　プラン(2) は、期間短縮型の繰り上げ返済を行っているので、月々の返済額が大きい分、短い期間で返済が完了するので、こちらの方が総返済額が少なくて済みます。

お礼

お礼が遅くなり、大変申し訳ありませんでした。
単純に返済期間の長短の比較、(２)は返済額が大きい分、総返済額が少ないと言うことだったのですね。
皆様の回答でよく分かりました。
ありがとうございました。

回答No.2

DIooggooID

ご参考

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121210.html

お礼

２度も参考サイトをご紹介頂き、ありがとうございます。
拝見し、繰上げ返済の手順などそれなりに参考になりましたが、
今回質問したのは、２つのパターンの返済方法のうち、どちらが得か、ということです。
２つは初めの借入金が違います。多い分をローンスタート直後に繰り上げ返済すると言うものです。

回答No.1

DIooggooID

ご参考
http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35_kuriagekiroku.html

繰り上げ返済の100万に相当する元金が少なくなるので、その分の期間短縮になります。