第７６条申請って・・・

質問

約２年前に中古ですがマイホームを購入しました。
ところが、購入後区画整理事務所から電話が！
家の１階に四畳半の和室があるのですが、その部屋を増築する際に
「７６条申請をしていない。」
「無許可で増築した。」
と、指摘を受けたのです。不動産屋に問い合わせすると、
「増築したのは６坪以下なので許可は不要だから問題ない。」
「もし申請するなら現在住人であるあなたがしてください。」
頭にきたので、
「増築したのはそっちだからそっちが申請を済ませろ！」
などと反論しましたが、話は平行線のまま。
実際申請は住人の私と不動産屋のどちらがするものなんですか？
また、６坪以下なら知事の許可はいらないというのは本当でしょうか？

回答No.11

iwakura009 · ベストアンサー

整理できてなくてごめんなさい

前所有者が増築 その後売買 現所有者 申請不要
76にあてはまらない為

前所有者 売買 現所有者が増築 申請必要
あなたが申請

街区整理の済んだ土地であれば面積もほぼ確定し増築行為自体が施工に支障を来すとは考えられずしかも２年もしてから申請を求められる事がそもそもおかしな話です。
私なら突っぱねます

お礼

何度もありがとうございます。
iwakura009さんの#11で判断すると申請は不動産屋ですね。安心しました。余計な出費や面倒な手続きをしたくなかったので。。。
現在、区画整理は途中です。私が保有地を買わないのも区画整理が進まない理由らしいですけど。
私が購入する以前より区画整理組合と不動産屋は７６と保有地買取の件で争っていたと聞きました。
その最中に私が何も知らずに家を購入した為、トラブルに巻き込まれたようです。
迷惑な話です。

回答No.14

iwakura009

保留地とは減歩により生み出され売却し事業費の一部にあてる土地のことです。
組合の事業資産＝土地の権利者は組合です。
この場合は明らかに不法行為ですよね？
この私的権利の無い土地に建物を建てたり売買を行ったのか確認が必要と申したわけです。
組合での確認、法務局での登記確認までできればよろしいのかと思います。
家を購入する際の売買契約書及び登記簿を持参してご確認ください。
文面通りですとこんな回答しかできませんが。
これで問題があれば法的対処が必要になりそうな気がします。
失礼します。

お礼

長くに渡りお世話になりました。
大変勉強になりました。
がんばっていきたいと思います。

回答No.13

iwakura009

>　家は借地ではないし、周囲の街区整理は完了していないと思います。

取り壊し命令がされる場合もありえますね。

>　区画整理組合と某不動産屋は「保留地を買ってくれないと７６を受理しない。」「保留地は買わないので７６も申請しない。」という内容で争っていたようです。

保留地であれば当該宅地の元地権者は組合になりますが底地の権利の無い売買をしたとの事でしょうか？

>　家を購入する際、７６の件、保留地買取の件は一切聞いていませんでしたし聞いていれば家を購入していませんでした。
売買契約書にも一切説明は記載されていません。

これだけでは何も判断できませんね。

>　月曜日にとりあえず県庁に問い合わせてみます。

組合で地権の確認を先にしてください。
詐欺？かも（上記の件では理解できません）
とても宅地建物取引業者とはおもえませんね。
刑事告訴されてもおかしくないのじゃないでしょうか？
届ける先が変わるような気がしますね。。。
宅地建物取引業協会うんぬんに加盟されている業者でしょうか？

お礼

度々すいません。
知らない言葉が多々あって理解しにくいのですが、底地とは何ですか？
＞保留地であれば当該宅地の元地権者は組合になりますが底地の権利の無い売買をしたとの事でしょうか？
上記の文章の内容がイマイチ。。。馬鹿でもわかるように言うと、つまりどういうことでしょうか（＾＾；

回答No.12

iwakura009

#11回答
> 私が購入する以前より区画整理組合と不動産屋は７６と保有地買取の件で争っていたと聞きました。

何を争ったのでしょうか？
お互い言い分はあるでしょうが第３者にかぶせるなんて。。。
借地なのですか？
周囲の街区整理は済んでいますか？

#9回答
> 申請は必要ないというのは私がする必要ないという意味でしょうか。

単純にあなたが申請をする必要はまったくありません。
確認の意味で「76は着手時に（土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い）と規定していますので、後から購入した私は事業者ではありません。
申請を強要するのは違法じゃないですか？」
と申し入れをすれば的確な回答がされると思います。

ただし

４ 　国土交通大臣又は都道府県知事は、第一項の規定に違反し、又は前項の規定により付した条件に違反した者がある場合においては、これらの者又はこれらの者から当該土地、建築物その他の工作物又は物件についての権利を承継した者に対して、相当の期限を定めて、土地区画整理事業の施行に対する障害を排除するため必要な限度において、当該土地の原状回復を命じ、又は当該建築物その他の工作物若しくは物件の移転若しくは除却を命ずることができる。

ここで、「権利を承継した者に対して」＝あなたに対して「排除命令」が出なければそこで話は終わります。
もし、排除命令が出れば不動産屋の告知義務違反といえます。(街区整理が済んでいれば出せません)
なぜなら「排除命令」が出るのであればそこには住めないって話だからです。
事前に不動産屋から将来取壊しの話を聞いていれば別ですけどね。

お礼

親切な回答いつもありがとうございます。
家は借地ではないし、周囲の街区整理は完了していないと思います。
区画整理組合と某不動産屋は「保留地を買ってくれないと７６を受理しない。」「保留地は買わないので７６も申請しない。」という内容で争っていたようです。
家を購入する際、７６の件、保留地買取の件は一切聞いていませんでしたし聞いていれば家を購入していませんでした。
売買契約書にも一切説明は記載されていません。
月曜日にとりあえず県庁に問い合わせてみます。不動産屋はプロにしては知識が乏しく思えます。
ちなみに売買契約書に貼ってある収入印紙もコピーが貼ってありました。私も家を買うにあたって無知過ぎました。恥ずかしいです。

回答No.10

iwakura009

#2.9です

ごめんなさい
よくよく読んでみますと「購入後増築されている」を見落としました。
それであれば申請者はあなたとなります。
この場合代行申請をお願いするのであれば不動産屋なり建築業者となります。

お礼

こちらこそごめんなさい。
増築したのは私が購入する前です。購入した時には、増築はすでに済んでいました。
購入する際、その部屋は増築したとは聞いていましたが区画整理法には疎かったので何も疑いませんでした。

回答No.9

iwakura009

#2です。
> 増築したのは６坪以下なので許可は不要だから問題ない。
おかしいなと思いながらも建築確認不要なら６帖？と脳内変換していました。（４帖半とありますので６帖以下＝ＯＫと思い解釈しました。）

整理しますと
区画整理事業者は#8のように言います。
しかし、事業者にも落ち度があり中止させずに増築分を完成させたわけですが、私は継承しないと考えます。
76条は増改築を行う事業者が申請をする事となっており、法的には増築済みの物件を購入した際は事業者ではありませんよね？
ですから本来求めるのは前所有者です。
土地は自己所有物ではない（換地処分までは）ので従前の書類（権利関係）がいききしていると思います。
面倒なのでごねるとうやむやになると思いますが。。。

気になる点ですが
区画整理事業地内は減歩をうけますので、詳細は判りませんがもしかしたら建ぺい率違反の可能性はないのでしようか？
保留地の売買ならあまり深い問題はなさそうですが。。。ちょっと心配かも

#2をふまえていただきつつも
76条は着手前「土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い」を規定していますので上記理由より申請は必要ないと思います。

お礼

再びありがとうございます。
申請は必要ないというのは私がする必要ないという意味でしょうか。
物件を購入した際は事業者ではありませんでした。つまり申請は不動産屋でいいんですね？
建ぺい率違反はないようです。たぶん・・・。
ただ区画整理組合は７６を条件に保有地の買取を請求してきています。
その為不動産屋は７６申請をしなかったとの言い分です。
どこも自分の都合のいいようにしてるように思えてなりません。

回答No.8

noname#78261

役所で似た案件を扱いましたが、以前の持ち主にさかのぼって申請をしなさいとは言われません。しつこいようですが、申請者は現所有者になりますので念のため。かかった費用を不動産屋に賠償請求すればいいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
申請手続きは最悪私がすることのなっても、費用は請求します。
説明もなしで売るなんてトラブルになるのが目に見えてるのに何でするんですかね。
バレないとでも思っていたのでしょうか？

回答No.7

dr_suguru

＞申請は私ですか？建てたのは不動産業者ですよ？

失礼しました。
これって、建売？
建売なら、不動産屋です。
当然、確認申請の申請人も不動産屋ですよね？

お礼

購入した家は建売です。
その際、増築して売りに出していました。
確認申請とは？私は家を購入してから一切リフォームしていませんから申請人も不動産屋だと思います。
わざわざ訂正ありがとうございました。

回答No.6

noname#45516

確認申請が必要なのは10ｍ2以上の建築物＝約6帖間以上。
　6帖と6坪を間違えた可能性が高いですね。

　76条の申請については、原則として申請というのは施主が行うものですが、現状は委託を受けて業者が済ませています。今回の場合重要になるのは、増築した当時の施主は誰なのかということではないでしょうか。
　この場合、購入以前の増築に関しては不動産業者か増築を行った業者が行うべきかと思います。役所を通してそう連絡してもらってはいかがでしょうか。

　76条の申請というのは図面さえあれば非常に簡単ですので、こういう流れでも問題ないのですが、違法建築という汚名を返上するには確認申請も必要になります。これは金額が絡む問題です。
　建築の法律に従えば質問者さんが行うべきでしょうが、売買の法律や不動産の法律では別見解かも知れません。

　不動産業者と施工業者が、通常必要な手続きを怠っていたうえそれを説明せずに売ったのですから、なにかしらの罰は受けるべきでしょう。建築以外の法律は良く知りませんので、消費者センターなどに問い合わせて、弁護士の無料相談などを活用することをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。
今日も不動産屋（私に売った側）と話をしました。そしたら、役所に問い合わせして誰が申請するべきか確認後、再度連絡をするということでした。
私は増築して説明なしで買わされたので、何としても不動産屋に申請させたいです。

回答No.5

noname#78261

買った人つまり、現在の所有者が行います。
３のかたの言うとおり建築確認申請は防火地域でないなら１０m2～必要になります。７６は関係なく必要です。

売買の時知らないで買ったとすれば「不実告知」で不動産屋さんには賠償を求めることが出来ると思いますが、申請はあくまでも所有者がします。

お礼

回答ありがとうございます。
売買の際、全く知りませんでした。購入後、数ヶ月してから近所の人や区画整理事務所から聞きましたから。
申請は建てた人ではなく、現所有者ということですね。
がっかりです。

回答No.4

noname#60564

悪徳、不動産屋ですから、
Googleで次を検索して相談しましょう、
国民生活センター　へアクセスしましょう。
私でしたら、簡易裁判所へ、調停の申し立てをします、無論、国民生活センターに、相談してから、ですけど。

お礼

回答ありがとうございます。
私もしばらく話して平行線のままなら国民生活センターに問い合わせてみようと思います。
ゆっくり話し合う時間がないので・・・。