賃貸住宅の明渡訴訟

質問

賃貸住宅で借主が賃貸料を未払いのまま数ヶ月経過しました。
口頭で催促しましたが職を失ったので温情で現在に至ってます。
しかし職を失ったのが、その人が無断欠勤を続けたのが原因とわかりました。
そこで明渡し訴訟を起そうを考えています。
アドバイス願います。

回答No.1

e-papyrus · ベストアンサー

訴訟の前に、まずは内容証明郵便を送りましょう。これはいわゆる「最後通牒」の性質を持つもので、「あなたは賃料＊＊＊円を延滞しているから7日以内に支払え、さもなくば法的手続を踏むぞ」、というものです。文具屋には内容証明専用の便箋を売っていますから、これに同じ文面3部を書いて郵便局に持ってゆきましょう。
このような郵便を、一般人はあまり受け取ったことがないので、驚きます。全額とまでは行かないまでも少しは弁済してくる例があります。

これでも払ってくれなかったら容赦なく訴訟をしましょう。訴状には原告の名前、被告の名前、求める判決の内容、訴えの原因などを記載します。管轄する地方裁判所またはその支部に提出してください。

相手が答弁書を出すなどして応訴する構えを見せれば訴訟は長期化しますが、この手の訴訟は相手が欠席するケースが多いです。そうなると訴訟は不戦勝となり、1回で結審して勝訴判決（賃料支払い及び建物明渡し判決）がでます。また、出廷したとしても、相手が自分の訴状に書いた主張をすべて認める（認諾）ことが殆どです。この場合も１回で結審し、勝訴判決が出ます。

勝訴判決が出てもなお賃借人が建物を明渡さないことがあります。その場合は強制執行の手続きを続いて執ることになります。裁判所に強制執行の手続きを申し立てることになります。
なお、ここでアドバイスですが、強制執行は可能な限り避けたほうが賢明です。費用が莫大で、それが結局申立人が被らなければならない羽目になるからです。ワンルームの強制執行に90万円の見積もりが来たこともありました。
強制執行の申し立てをすると執行官が来て、「何時何時までに退出しないと強制撤去しますよ」、と警告をします。こういった警告を使って借主を脅しつつ、極力借主任意に追い出すことが賢明です。不払い家賃を取れなくても、無駄な負担が発生しないようにすることが賢明でしょう。私はこの手で5件ほどの強制執行なりかけ物件をすべて任意に明渡しさせました。
また、執行官にとっても強制執行はやりたい仕事ではありません。したがって理由をあれこれ理由をつけて強制執行を拒もうとします。特に表札がある場合、表札を違う人の名前に変えられると強制執行できないことがありますので気をつけてください。

無断欠勤で退職した人ですからきっとルーズな人なのでしょう。腰が重いでしょうから、早めに、また執拗に退去を促すことです。
賃料回収よりも明渡しが先でしょう。お金は後からでも回収でします。部屋に長居されるほうが大きなダメージです。

頑張ってください。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
内容証明をだしても無視されそうなので
一気に訴訟をと考えました。
本日相手に訴訟を起すと伝えましたら
２月中に退去すると口頭で回答がありました。
確約書か内容証明をだします。

回答No.2

osapi124

今の状態では訴訟を起こしても勝てないでしょう。

「口頭で督促するも温情で現在に至る」という状況では、
切羽詰った状態に見えないからです。

普通賃貸借契約の場合、貸主から解約することには非常に高い
ハードルがあります。

(1)正当な事由があること
(2)再三にわたる督促にもかかわらず賃料の支払いの目途がないこと
(3)賃貸借契約を円滑に続けていくための信頼関係が破壊されていること

などですが、「口頭による督促」では督促の体をなしません。

従って今後毎月書面による内容証明付きの督促を何度も繰り返し、
その経過をつぶさに記録しておいてください。

また現在滞っている賃料について滞納していることを認めさせ、さらに
その賃料について「いついつまでに支払う」旨の念書を取ったほうが
いいですね。

それでも支払いがなければそれも材料になりますので。

なお借主を付けた仲介業者にも連絡はしましたか？当事者ではないので
責任能力はありませんが、巻き込むほうがうまく進む事案が多いですよ。
あと保証人にも連絡をする方がいいでしょう。

訴訟にするにもエネルギーが必要なので、勝てる材料をそろえ、まずは
退去をして欲しい旨伝えて見ましょう。すんなり出てしまえば裁判も不要
ですし、費用もかかりません。

頑張ってくださいね。

ｏｓａｐｉ１２４でした。

お礼

回答ありがとうございます。
検討します。