住宅ローンを利用してのペンション開業について

質問

来年ペンションを開業する予定です。私自身看護師をしており、高齢者や麻痺がある方など安心して宿泊できるような宿を作ろうと計画しました。
　国民生活金融公庫に融資を依頼しましたが、計画自体は問題ないものの、担保物件の評価額が足りないため厳しいと返答がありました。というのも中古物件をリフォームするので、新築に比べて評価額がかなり下がってしまうとの事だそうです。
　今までは事業のための融資しか考えていませんでしたが、融資額のすべてがリフォームのためでもあり、住宅ローンを利用する方法もあるのではと思いました。
　そこで質問です。

１．30畳ほどの食堂（ラウンジ）、８畳ほどの厨房は住宅部分として認められるのかどうか。
　（認められれば住宅部分としての床面積は50％確実に超えます。）
２．私が経営し、妻は仕事を続ける（年収500万ほど）予定ですが、ペンションを経営するという前提では、住宅ローンを受けるのに制約があるのかどうか。

以上２点よろしくお願いします。
融資額は2200万円、自己資金は2000万円ほどあります。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

私の伯母も車椅子生活でしたので、そういう配慮マあるペンションが増えるのは嬉しいです。
お風呂に入ることが難しかったので、特にお風呂には配慮していただけると嬉しいです。

住宅ローンについては一応審査経験がある者です。

住宅ローンの利用を考えるとすると、店舗併用住宅ということになりますから、まず一体登記が必要でしょう。
その上で、住宅部分と店舗部分（ペンション）を完全に区別し、住宅部分の床面積が２分の１以上なければ、住宅部分について住宅ローンの利用はできません。

> １．30畳ほどの食堂（ラウンジ）、８畳ほどの厨房は住宅部分として認められるのかどうか。
この部分を『ペンション用に利用をしない』のであれば、どれだけ広くても、住宅のダイニングとキッチンと認められるはずです。
ですが、『家族の生活用とペンション用と共用』ということならば住宅部分とは認められません。
ペンションというからには、そことは別にペンション用の食堂（ラウンジ）と厨房がなければ、『住宅部分』とは認められないでしょう。

> ２．私が経営し、妻は仕事を続ける（年収500万ほど）予定ですが、ペンションを経営するという前提では、住宅ローンを受けるのに制約があるのかどうか。
もし、住宅部分について住宅ローンを利用できるならば、それについては『妻』を債務者とされた方がよろしいのではないかと思います。

ところで、国金からの融資限度額はいくらでしたか？
物件の評価額云々が問題ならば、減額しての融資は可能ということかと思いましたので。
それによっては、別のアドヴァイスを差し上げることができるかもしれません。

お礼

＞ですが、『家族の生活用とペンション用と共用』ということならば住宅部分とは認められません。
やはりそうですか…。
厨房も食堂も間違いなく共用なので、難しいようですね。
ちょっといい案かと思いましたが、そんなに甘くないですよね。

＞お風呂に入ることが難しかったので、特にお風呂には配慮していただけると嬉しいです。
そういった方は非常に多いと思います。
浴室は２つ予定し、１つには取り外しが可能なリフトをつけようと考えています。夫婦とも看護師ですので、入浴介助も行う予定でいます。（別料金を頂く予定ですが…）
残念ながら温泉ではありませんが、色々なバリアがあり旅行できない方が多いと感じたため、このような計画を立てた次第です。

お答え頂きましてありがとうございました。
またいろいろ情報を集めたいと思います。

補足

＞ところで、国金からの融資限度額はいくらでしたか？
　実ははっきりと言ってくれないんです。
　何でも、リフォーム物件を担保に入れるという案件が始めてだったらしく、これから工事の見積もりを本店に返して評価してもらうというのです。既に１ヶ月以上たっているというのに…。評価額はおそらく工事費用の２～３割程度しかでないだろうと言われてしまいました。
　不足分を保証人という形で補う事も出来るそうですが、一体いくら分を補うのかも分からず。「とにかく満額は難しい可能性が高い」とのことでした。「違う金融機関をあたった方がいい」とも言われ、今更になって慌てている次第です。
　自己資金は2000万円ではなく、2300万円でした。国金では自己資金が融資額以上必要との事だったので、訂正します。

回答No.1

noname#104909

住宅ローンは、その名のとおり
住宅、すなわち住むための住居でないとローンの審査は
通らないと思います。

お礼

素早いお返事ありがとうございます．
確かに仕事の場である事は間違いないのですが、家族みんなで住むので、住むための住居でもあると思います。

でもやはりそういった利用の場合は難しいでしょうかね。