再建築不可のマンションについて

質問

経験の有る方のお知恵を拝借させてください。
手頃な価格の完成済み新古マンションを購入しようと思い、申し込み金を払って、契約前に手付金を払うのをどうしようか考えていたところ、重要事項説明書の写しに、敷地の一部が都市計画道路に指定されていて、もしその道路が施工されると、今の建物と同じ規模のものは再建築できない、と書いてありました。計画が決まってから、５０年以上着工されていない道路ですが、該当の役所のホームページを見ると、継続して検討されているようで、道路の位置の見直しは残念ながら無さそうです。この物件は諦めた方がいいでしょうか。

回答No.3

architectm · ベストアンサー

条件によって、絶対に買ってはいけない場合と、買っても良い場合があると思います。

絶対買ってはいけない場合
・建物が、都市計画道路内にかかっている
→事業が開始されたら、その部分を壊さなければなりません。
該当部分の部屋はもちろん、そうでなくても、避けられた方がいいと思います
・都市計画道路が、マンション用地を二分している、または、大半を占めている
→これも、容積率が大幅に制限されたり、改築がしくにかったりしますので、オススメできません。

買っても良いと思われる場合
・都市計画道路に建物がかかっておらず、かつ、敷地の一部をかすめる程度な場合
→道路が通るだけで、今の建物を壊す必要がなければ、当面は「既存不適格物件」とはなりますが、建て替えの要はありません。
事業開始後は、敷地面積が減りますので許容延床面積も減ることになります。予定されている道路が大きな道路であれば、開通にあわせて用途地域の見直しを期待できるかもしれません。
いずれにせよ、40～50年後の話し、と割り切っても良いように思います。
・現計画の許容容積率が、前面道路幅員によって制限を受けている場合
→今の前面道路が狭く、それによって容積率を制限されているようなら、より幅員の大きな新しい道路が通った後には、その分制限が緩くなります。今以上の床面積の建物を建てられる場合も（理論上は）ありえます。
ま、そういう見込みがたっているのであれば、重要事項説明には乗らないか・・・。

都市計画道路は、「たぶんこのまま棚晒しだろう」という道路も多々ありますが、首長が変わったり、財政状況が変化すれば、事業が開始されないとは言い切れません。
上記のように、計画道路と敷地・建物の関係によって、「絶対買ってはいけない」場合もありますし、そうではない場合もありえます。
慎重にお考えになって、決断してください。

お礼

詳しく教えて頂いて、ありがとうございます。
マンションのパンフレットの敷地配置図によると、都市計画道路は建物には掛かっていませんが、駐車場が潰れます。マンションの周りに余裕が無く、隣地境界にギリギリに建っているので、駐車場側が無くなってしまうと、かなり外観上狭苦しい印象になってしまいそうです。
開口部の比較的広い駐車場側に、なぜ玄関が無くて横から出入りするのか、疑問に思っていましたが、これで理由がはっきりしました。
建物に道路が掛からなくても、魅力が無くなりました。
他の物件を検討します。感謝します。

回答No.2

dr_suguru

http://oshiete.homes.jp/qa3123253.html
私の答えた過去ログです。
都市計画決定して事業認可に至っていない街路はゴロゴロあります。

よーく読んでください。

質問があれば補足します。

＞物件は諦めた方がいいでしょうか。

認可の見込みを確認しましょう。
制限付ですが建築できます。

問題のマンションですが都市計画決定以前のマンションじゃないの？
一般的に、
ＲＣ造はダメ
３Ｆ以上はダメ
地階もダメ
法律はそう言ってますけど
許可基準は都計法の54条です。
http://www.houko.com/00/FS_ON.HTM
ただ、網がかぶった以上しょうがないでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
このマンションは昨年建ったものです。もちろん計画決定はわかっていた筈なので、その点で土地代が安かったと推測されます。但し、この制限についての説明は販売会社の営業マンからは一切ありませんでした。多分、契約当日に早口で重要事項の説明がされていたら、気がつかなかったと思います。
事前説明が無かった点でがっかりしてますので、役所に問い合わせる気力も無くなりました。これからは地道に、予算に合う中古物件を探すことにします。
勉強になりました。感謝します。

回答No.1

taka-996

この物件は諦めた方が無難でしょうね。
土地の一部が計画道路に引っかかる”一戸建て”の場合は将来的に自分の判断で何とかなります。しかし土地の一部が計画道路にひっかかるマンションの場合、将来的にどうするかって言う時、そのマンション住民全体で多数決したり云々と、揉める可能性は高いですよね。
そういう意味では、ほぼ確実にいつかは揉める時がくる物件にあえて手を出す必要ってないんじゃないですか？

ちなみに私の生まれ育った家の近く、戦時中に軍事用道路として掘り始めたトンネルがありました。途中で終戦、その後はこの道路を完成させると計画し。。。開通したのは５年ぐらい前です。
今住んでいる家の近くでも、３０年以上前から道路計画があるそうです。最近になって、その道路の一番端（住民の少ない地域）から徐々に工事が始まっています。
計画道路、50年以上着工されていないとはいえ、突然動き出す可能性は十分あると思います。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。
やはりお値段が安い物件って、訳ありなんですね。それ以前には、一戸建てを探していて、お手頃価格物件を見学した後、よくよく説明書を読んだ所、文化財保護法で再建築が規制されている土地でした。遺跡が埋まってる可能性が有る場所のようです。そこも既に周辺は買われた方が住んでいたのですが、今回のマンションも数件の売れ残り以外は、生活が始まっているので、「何で売れ残ってるのかな？」と不思議に思ってました。私はその人たちのように、割り切って買う勇気は無いので、他の別件を探してみることにします。助かりました！