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賃貸マンション建設のためにローンを組みたいのですが、契約年令制限は？
教えてください。 現在、賃貸マンション建設の計画（現在の住居の建て替え）を立てています。千葉のT銀行に問合せたら、ローン契約は７０歳未満まで。返済年令は７５歳未満まで、と言われました。主人は現在６９歳で来年８月に７０歳になります。年間収入は約５００万円（商売とアパート経営）です。私（妻）は５１歳。主人の商売を手伝っていてパート代をもらっています。マンション建設計画の借り入れ希望額などを下記に記入します。 建設予定土地の面積 １８０坪（第二種住居専用地域） 建設予定土地の不動産価格 ７０万円 建設総工費概算（SR工法） １億５千万円←借り入れ希望額 建設予定賃貸戸数 ２０戸 賃貸価格（近隣相場を参考） ８万円 上記の内容なのですが 主人だけで借り入れは可能ですか？それとも、妻が（も）返済していかなければならないのでしょうか？できるだけ、子供には世話になりたくありません。良きアドバイスをお願い致します。
- smile1212
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- e_fudousan
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http://www.nonreco.jp/ こういったものもあります ノンリコースローンといって 年齢や収入が問題ではなく 入ってくるであろう家賃収入を対象に借入額が決まります 従って自己資金がある程度ないと難しいかもしれません 話だけでも聞いてみる価値はあるかと思います また ノンリコースローンを取り扱っているのはここだけではありませんので いろいろ調べてみるといいでしょう
- m_inoue222
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＃２です ＞アパートローンでお借りになったのですか？ ローンの名前は知りません 貸して貰えれば何でも良いので．．．（笑）。 ＮＥＴで調べるとこれなのかも？ http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/sonotaloan013.pdf ・返済時年齢制限無し ・団信加入条件無し ・確か連帯保証人は妻だけ （一人娘の名前は書きませんでした） 事業さえ継続できれば実質問題は無いでしょう 条件を見る限り貴方の場合も使えると思いますよ １億円の土地 賃貸物件を建てれば評価は借地権割合が有りますから５０％以下でしょう 建物評価が１億円くらい 借入金＝１５０００万円：相続時評価＝５０００＋１００００万円 年数が経過すれば借入残高より建物の評価が下がります めでたく相続税は不要になるでしょう 借りやすいのは大手住宅会社と組んだ家賃保証でしょうね 儲けにはなりませんが相続対策だけなら効果が有ります 今後の収入に加算したいならあくまで家賃保証条件は回避しなければなりません しっかりした不動産屋か建築業者が作ってくれる事業計画書を持って行きましょう ただ、本来賃貸経営で利益を上げるには新築で総投資額の９％以上の表面利回りは必要です 貴方の場合は 土地１億円として＋１．５億円＝２．５億円の投資 年間家賃は最低でも２５００万円は無いと採算に乗りません 「事業としては成り立たない、相続対策の効果しかない」 もったいないですね １戸当たりの投資効率から見直されるべきでしょう 今なら１２５０万円の物件を年間家賃９２万円で貸すことになります 家賃が９２万円なら９２０－９５０万円までに押さえる必要がありますのでどこかに無理が生じています おそらく建築費でしょう
お礼
早速、ご回答ありがとうございます。 NETの内容確認いたしました。情報ありがとうございます。研究してみます。 申し遅れましたが、土地は自己所有（主人）です。借り入れは１５０００万円の予定です。 家賃保障一括借り上げは考えていません。美味しい時期だけ吸い取られるのはまっぴらごめんです（笑い） いろいろ悩んでいたことがだいぶんすっきりしてきました。ありがとうございました。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
大家してます 粗い事前採算だと 年間家賃が１６０×１２ヶ月＝１９２０万円 返済総額１５０００万円＋７５００万円＝２２５００万円 返済が家賃の５０％で２２５００÷９６０＝２３年 かなり融資が難しいですね（完済年齢で引っかかる） ７０＋２３＝９３才では多少の範囲を超えていますね 土地の担保価値は５０×１８０＝９０００万円でしょうから充分 金融機関が相続対策と認めてくれれば可能でしょう ただ、 ＞年間収入は約５００万円（商売とアパート経営） あまりにも少ないですね 年間所得の勘違い？ 一度業者と一緒に都市銀行（三井住友など）で相談しましょう 完済年齢の目安が８０才、もちろん多少超過しても貸してはくれます 私は完済年齢８３才で１３５００万円借りました 担保は購入物件のみ（中古マンション）でしたよ ＞妻が（も）返済していかなければならないのでしょうか？できるだけ、子供には世話になりたくありません 別に世話にはならないでしょう ご主人に万一の事が有っても返済は「入居者」が「家賃」で支払い続けてくれます 土地だけで残す方が相続税で子供に迷惑を掛けるでしょうね まさか土地は持っていないという事でしょうか？
お礼
早速に、ご回答ありがとうございました。 年間収入ではなく、年間所得の間違いでした。 実体験にもとづいてのお話には勇気付けられました。賃貸マンション建設の目的は、老後の資産運営と相続対策を兼ねたものです。 T銀行ではアパートローンは融資限度額が１億円迄なので、うちの計画では不足なので（もちろん年令も不足していますが）事業用ローンを勧められました。m_inoue222さんはアパートローンでお借りになったのですか？担保は中古マンションのみというのは驚きです。お礼内容に質問で申し訳ありません。
- pont-nufu
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商売とアパート経営とのことですが、資産が不明です。 基本的に工務店がローンを含めてやってくれるものと思っていました。 工務店が通常取り引きしている銀行や担当者のほうが個人向けアパートローンが折りやすいと思います。 工務店がなぜ取りまとめないのでしょうか？ また、アパート経営をしているのであれば、ひいきの銀行があるはずです。地道に預金をしておけば、銀行から融資を受けるのは容易だと思いますが？ 質問に対し質問ですみません。
お礼
早速、ご回答ありがとうございました。 建設の契約をしたところが、取引している銀行と交渉してくれるのでしょうが、まずは年令が心配だったので、実際、借りられるのかどうか、妻も債務者にならないといけないのかどうか、自分たちで確信を持ってから話を進めていきたいと思った次第です。おっしゃるとうり取引している銀行があるので相談してみます。ありがとうございました。
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