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土地の取得と名義変更に関して
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No.2です。 >実は賛同していない姉から現金を渡すように言われております。 今の法律では当然の権利ですねえ。ある程度のお金は払わざるをえません。父の遺言がない以上、通常は姉1人で、父の財産の1/6を請求できます。 また家を建てるにあたっては全額、自己資金でしょうか？それともローンでしょうか？ No.4さんの回答にもありますが、ローンの場合、普通はその土地を担保にします。土地の所有者が「子」になっていないと、銀行はお金を貸してくれません。 ですから、 姉弟間で合意 → 土地名義変更 → ローン実行 → 家建築 の順番になります。 （母と子だけでは、土地名義変更はできません） ローンでなく自己資金で建築なら。今のままでその土地に家を建てられます。土地の名義・姉への現金給付については、それからじっくりと交渉することもできます。 しかし失礼ながら、今の宙ぶらりん状態のままでお「母」様が亡くなったりすると。その、お「姉」さまは1/6でなく1/3の権利を主張してくるかもしれません。（法的には認められます） >姉が２人とも同意して家を建てることになれば、 同意して「遺産分割協議書」に署名捺印すれば良いのですが。これも口約束くらいだと不安です。 さらに失礼ながら、お姉様が亡くなれば、その子どもたちの意志を確認しなければなりません。 土地名義が父のままで家を建ててしまうと、最悪の場合、「姉」や「姉の子」が、土地の権利の一定割合を主張して、「地代の支払いを要求する」ことも法的には可能です。 相続による土地名義変更に要する費用は、（家を建てる費用に比べれば）少額です。 登録免許税：「相続による土地所有権移転登記」本則で、土地価格の4/1000 プラス 司法書士への報酬。 （↑ これだけで済みますよね？専門家の回答求む） 遺産分割協議が整ったのに、名義変更だけ遅らせるメリットは無いです。 遺産分割協議・土地の名義書換を先送りしても、トラブルが増えるばかりです。 譲るべきところは譲って（現金を渡して）、早期に土地名義を書き換えることをお勧めします。 なお、No.3、No.4さんの回答は、 >相続が済んでいるとして >相続のことでまずもめることがないのであれば という条件の下です。 姉がいて、もめる要素があるという条件でなら、 「遺産分割して土地を質問者さん名義に早期に書き換える」 というのに、賛成してくださると思います。
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- nonbay39
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１です、すみません。 私の勘違いです、登記を動かされるのであれば、２の方の言うとおり、そのままあなたに亡きお父様からあなた１００％の名義に相続登記するが良いと思います。司法書士に相談されてください。 もし、母一人子一人で相続のことでまずもめることがないのであれば、住宅ローンを組むまで、または次の相続まで名義は亡きお父様のまままでよいのでないでしょうか。そういう人は多いと思います。３さんのいうとおり無駄な税金を払うことになります。 つい生前相続の制度のせいで余計なことを考えてしまいました。ごめんなさい。アドバイス、一般人、参考意見なので許してください。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
相続が済んでいるとして回答します。 １の方の回答のとおりだれが税金を払ってもかまいません。 なので、 あえて、所有権移転は相続まで待ちましょう。 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・印紙税 ・譲渡税 余分な税金を払うことはありません。
お礼
早速の御回答ありがとうございます。非常に勉強になりました。
- mark-wada
- ベストアンサー率43% (273/633)
まず確認しますが、お「父」様が亡くなった後、相続の手続きをしていないわけですね？ その土地を質問者さん（仮に「子」と表現します）の所有にすることにお「母」様も同意しているわけですね？ さらにそれ以外の兄弟も同意しているわけですね？ でしたら簡単です。父の遺産相続という形で、その土地の所有権を100％子が相続するという形にして登記すればいいです。 （それ以外に高額の財産がないとすれば）3000万円なら相続税もかかりませんし。 手続きは司法書士に頼んでください。 お父様が亡くなって以来、その土地の所有権は宙ぶらりんの状態のはずです。父あてに来る固定資産税支払い通知書に基づき、母が支払っているものと思われます。 いったん母の持ち分も確保して登記してしまうと。 1 母から子へ贈与する → 高額の贈与税がかかる 2 母から子へ売却する → 実際にお金のやりとりが必要。母に譲渡所得税、子に不動産取得税がかかり、登記費用も割高 3 母から子に「相続時精算課税制度」に基づき贈与する（No.1さんの言う65歳以上の場合） → 税金はかからないが登記費用が2度かかり損 4 失礼ながらお母様が亡くなったときに相続する → 3と同じ、税金はかからないが登記費用が2度かかり損 となり、いずれも損です。 遺産相続にあたっては相続人（母、子、その他の兄弟）が合意すれば、どんな割合で相続するのも自由ですから、この場合なら子が土地を100%相続しておくのが合理的です。
補足
早速の御回答ありがとうございます。非常に勉強になりました。 父の死後、名義を変更しておらず、母は長男の私に譲渡したがっていますが、姉２人中、1人の賛同はきちんとは貰っておりません。実は賛同していない姉から現金を渡すように言われております。それ以来詳しい話し合いは行っておりません。 もし、姉が２人とも同意して家を建てることになれば、名義変更は家を建てる前に行わなければなりませんか？ それともしばらくそのままでもよろしいのでしょうか？ もしそのままで良ければ、いつくらいに変更したらよいのでしょうか？ また、姉が賛同をしてくれない場合、現金支払いをしなければならいのでしょうか？ 理解力がなくてすみません。お手数ですがよろしくお願いいたします。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
固定資産税は誰が払っても一緒です。お母さんの所に納税通知書は届くかも知れませんが、あなたが支払えばよいだけです。口座振込にしておく方が簡単かもしれません。名義は誰であっても相続人が土地を持っていれば、納税通知書は届くようになっています。 ここから先はお母様が６５歳以上かどうかで変わります。 お母様が６５歳以上であれば、お母様の持ち分をあなたが生前相続し全部あなた名義で登記しておけば良いと思います。登記の費用２度分かかりますがその辺はやむを得ないでしょう。 司法書士に相談すれば、うまく解決すると思います。 のちのち安心だと思います。 ６５歳未満であれば、６５歳になるまでは登記はそのままでよいかもしれません。 ただ、家を建てることが確実であれば、母２分の１子２分の１で登記を今しておいても良いとは思います。どうせ生前相続を利用しあなたに登記を移すにしても、一旦は母２分の１子２分の１で登記で登記する必要があるためです。 家を建てるにあたり、住宅ローンを組む際に抵当権を設定するためには亡きお父さんの名義のままでは出来ないので、その時にはいずれにしろ土地の名義変更の必要があります。 現時点で亡きお父様の相続人が母一人子一人以外にいるのであれば、登記はすぐにした方が良いと思います。他の相続人とは話し合って、母２分の１子２分の１で登記をしておいた方ば良い気がします。これも生前相続でができるのであれば、一気にあなたの名義にした方がよいと思います。
お礼
早速の御回答ありがとうございます。非常に勉強になりました。
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