つなぎ融資不可

質問

つなぎ融資不可となる原因を教えて下さい。

現在、建築条件付の土地を購入し、土地売主である地元建築業社で
注文住宅を新築することで話を進めております。

現在は土地契約・建築確認・請負契約が完了し、ローン本審査も
ＯＫとなった為、土地決済の段取りを行おうとしている段階なの
ですが、ここにきて土地決済分は事前融資（つなぎ融資）可能で
あるが、着工金、中間金（上棟時）についてはつなぎ融資できな
いとの話が銀行よりありました。

銀行は東証１部に上場している地方銀行です。

当初銀行にはつなぎ融資可能であることを確認とっていたのですが、
ここにきてできないと言われ困っております。

そこで質問なのですが、つなぎ融資不可となる原因には何が考えら
れるでしょうか？
又、この場合の解決策などありましたら教えて下さい。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

大体のイメージで書きますので実態に違いがあれば修正して下さい。（失礼な表記内容は容赦願います）
土地価格２０００万円、建物価格３０００万円で自己資金１０００万円、ローン４０００万円と仮定します。（その他費用は別途自己資金で負担する）物件費用５０００万円に対して融資金額４０００万円は掛け目８０％となり銀行の融資基準をクリアするので、仮審査はクリアした。

１． 土地購入時点で自己資金をフルに使うとして発生する不足分１０００万円については、融資実行時点で「土地担保価格（掛け目８０％）１６００万円　＞融資金額１０００万円」でクリアするのでOK。

２． 着工資金・中間金については金額不明ですが、土地の担保価格の残り６００万円（１６００－融資済１０００）までが上限値で、今回の申入れ金額がそれを上回るので、つなぎ融資不可、というのが想定される最初のケース。（借入金額の問題）

３． 銀行側がより保守的に考えれば、建物建築中で借入人が資金破綻して工事がストップした場合には、土地の上にコンクリートの塊が残っているだけと考えてよりつなぎ融資時の土地の担保掛目が低い（６０％なり７０％）という扱いになっているので、上記の場合には建物部分に回せる融資枠が無い、という融資銀行の規程がある。（建築期間中の担保掛目に別途ルールがある、という事態）

４． いかなる理由・金額比率を問わず建物に係わる中間金はローンで融資できない、という規程が存在する。（銀行の内部規定の問題）

５． 考えられる対応策としては、
(1) 建物部分のつなぎ融資が可能な別の銀行に審査を申し込む
(2) 土地購入部分の自己資金支払額を調整する（土地部分でMAXつなぎ融資を借りて建築業者向けには自己資金で対応する）
(3) 借入金額の問題であれば、融資可能な金額までに業者支払を抑える
(4) 建築業者に対する支払時期を完成時一括支払等後ろに振り向ける
(5) 親族所有の不動産等物的担保をつなぎ借入の担保とする
という感じになりそうです。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
とても分かり易い回答ありがとうございました。
どうも「２と３」が原因のようです。
今後については、ご教示頂いた対応策を参考にしながら
建築業者と協議して行きたいと思います。
ありがとうございました。