土地登記内容の変更をするには

質問

10年前父より土地を贈与してもらい家をたてました。そのとき土地を測った所実際の登記より30坪くらい多くありましたが登記は昔のままの広さで登記しました。
となりに父の土地があり、これも昔のままの広さで登記してあるので、実際のところ2人の土地を合わせて30坪おおくなっているのですが、この多い分は私の方の土地と考え家を建てました。土地には正式な境界線はありません。今後、現在の広さで登記し直したほうが、相続などの時にいいのではないかと、思っています。こういう変更はどういう手続きをしたらいいのでしょうか。もう一度、専門家に土地の広さを計測してもらわなければ、出来ない手続きでしょうか

回答No.7

273 · ベストアンサー

まあ土地の問題はとかくもめやすいので、慎重に頑張ってみてください。

追記なのですが、
境界には所有権界（所有権の及ぶ境界、平穏無事なら１０年での時効取得部分なども含みます）と筆界（地番の境界）
普通一般的にいわれるのは所有権界のほうです。
しかし、登記所に登記されているのは筆界の方です。
この筆界は本来動くはずのものではありません。分筆や合筆によって変わる様にも見えますがそれは変わるのではなく、新たに線を創設したり数筆の土地の合わせたものになるだけで、やはり基本的には動かないものです。
よく、この筆界は神のみぞ知ると言われるほど絶対的なものです。
増歩のある場合など地積を面積按分するとかというのは、とりあえず所有権界を筆界としてお互いに合意しておきましょうという、本来の筆界を決める上では根拠のないものなのです。ただ、一般的には境界を決めた決定的な資料が無い場合、こういったやり方で便宜的に済ませている場合が殆どです。

以上のように、１筆の境界というものはそう容易に決められるべきものではなく、地積は筆界が決まれば自ずと求められるものです。ということで、地積が現況と異なることを示す資料（隣接の承諾書なども含む）がないと登記官は登記をすべきかどうかの判断を出来ない状態となるのです。

以上を踏まえた上で、いろいろやって見られればいいかと思います。
境界点は自分のものであり隣接者のものであります。

お礼

いろいろ教えていただき、本当に有難うございます。

回答No.6

273

測量された方が、どう言う根拠でその測量をされたのかはわからないので、はっきりと断言は出来ません。
ただ、No5での内容だと、土地の境界を決めるための根拠が登記簿地積をお父さんの土地に確保させ残りをj516さんの土地にしたと言うことのようですが、
では、j516さんの土地とお父さんの土地の周りの境界はそれでいいのか？立会いはされましたか、道路や水路などが周囲にありませんか？その管理者と立会いをされましたか？
土地には生れた経緯があります。その土地の境界がどうやって形成されたかを調べなければなりません。そうやって復元された土地の地積測量図ならば、後は周囲の人に承認をしてもらって地積更正の登記が出来ると思います。
しかし、家を建てるための敷地の測量というのは、確認申請を通すためだけの割といいかげんな測量が多いものです。

以上のように考えると、土地家屋調査士の方に相談されるのがいいと思います。
もし、はじめに測量された方が土地家屋調査士の方であるなら、地積更正の手続についてもう一度相談されるのがいいと思います。

不動産の表示に関する登記といえども、その及ぶ範囲が確定されますので、登記官は自分で判断できない以上、周囲の問題の無い調査をされて復元したものでないと更正登記をしたがりません。必ず、添付書面としていろいろ要求してくると思います。

近くであるなら相談にものってあげられるのでしょうが、この程度が私の限度です。

お礼

また答えていただき有難うございます。いろいろ勉強になりました。大変そうですが、やってみようと思います。

回答No.5

273

地積更正登記についてのことだと思います。
地積を更正した後のことについては控えさせていただきます。
地積更正の登記までについてですが、
登記をするのは、ＮＯ１でも述べてありましたが、土地家屋調査士の仕事です。
測量会社では出来ません。
登録している調査士の方がおられるのであれば出来ると思います。

次に実際の手続について、ところによって多少手法は異なってくると思いますが、
その土地の境界となる点を決めてやら無ければなりません。
そのため、土地改良や換地処分がされているのであればその処理がなされた帳票類を調べなければなりません。それに基づいて、現地の動いてない点を見つけ出さなければなりません。
近くに境界を決める決定的な点が無ければさらに範囲を広げて測量していき、目的となっているj516さんの土地を決めていかなければなりません。
帳票類と現地測量から土地の復元が可能となった時点で、仮に境界杭を落として、周囲の土地の所有者と境界の確認の立会となります。
この、境界の立会のときに　どうやって復元したか、登記所の地図、登記簿、測量図、実測した測量図などを提示して依存が無いかの確認となります。
この立会で合意が得られたら、正式に杭を埋設し、周囲の人の承諾書を貰って地積更正の登記をします。
境界線を決める境界点は自分のものであり隣接者のものであります。
自分の土地の境界点を決めると言うことは隣接の土地の境界点を決めることになります。

以上のような作業が伴いますので、複雑な場所では費用がかさみます。
自分で地積更正登記をするのであれば、登記官を納得させることが出来る資料をそろえないとかなり難しいと思います。

当方の事務所にも相談はありますが、そんなにかかるのなら、登記はしないとあきらめる方、銀行からの融資の関係でどうしてもしなければならないと言う方いろいろおられます。

信頼のおける、土地家屋調査士の方に相談されるのが一番いいと思います。

補足

お答えいただき有難うございます。隣の父との境界線はないのですが、私の家を建てる時に、父の考えで父の土地は登記の通りとして、土地の多い分は私の土地に入れて測量士に、測量をしてもらい、その土地から建ぺい率を考えて家を建てました。ですからその測量図は、現在の正確な広さになっていますが、地積更正をするには、その測量図を見せればよいということには、ならないのでしょうか。新たに土地家屋士にお願いして調べなくては、ならないのでしょうか。

回答No.4

hanbo

Ｎｏ３です。お手元にある測量図面には、面積の計算式が書かれていて、合計面積が記載されていると思います。その測量図面の面積と、現況の面積が合致していないと言うことですので、現況に合わせる場合には面積が異なった記載がされた測量図面が必要になります。以前の測量会社がわかっているのなら、その会社に依頼するほうが良いかもしれません。

　又、地籍更生などの登記は、時間があるのでしたら自分で登記書類を作成して、登記手続きをすることは可能です。そのような方法にすると、司法書士の方に依頼したときに支払う報酬を、節約できることになります。法務局に行って、登記の様式をコピーして、その様式に従って自分でワープロで作成することになります。

回答No.3

hanbo

お住まいの役所で、その地区の「地籍調査」を実施している場合には、そのような不都合が解消されるのですが、ご質問の内容ですとその調査が実施されていないようですね。

　現状のままでも当面は不都合は無いでしょうが、土地は字のごとく「不動」ですので、後世になっても同様の問題が生じることに成りますので、気が付いた時点で現状に合わせた登記をしておくことが良いと思います。

　方法としては、測量会社に測量をしてもらい、隣接地との境界を画定して「境界杭」を隣接地の所有者の方に立会いしていただいて埋設します。同時に、隣接地の所有者の方に「立会簿」に承諾の押印を頂きます。この段階で、自分の土地とお父さんの土地の境界が確定し、面積（地籍）も確定しますので、法務局に対して面積だけの訂正であれば「地籍更生」という登記をすることで、現状の面積に登記簿が変わります。

　ただし、３０坪もの誤差であれば、隣接地との境界も動かすことになるかもしれませんので、そのような場合には、測量会社の図面に基づいて隣接地の所有権者と相談をし、現状に合わせるのか、法務局の図面どおりに境界を決めるのか、相談をして結果に基づいた登記をする事になります。

お礼

いろいろ教えていただき有難うございます。なんとか出来そうなので、やってみようと思います。

補足

お答えいただいた方のを読んで測量をしなけれが出来ないことはわかりますが、9年前に家を建てるとき測量士に測量していただいた宅地確定測量図があるのですが、これを使って変更することはできるでしょうか。もう一度測量すると、費用がかかるので・・・またこのようなことは、自分で書類を書いて出せるのでしょうか。
登記の時のように司法書士に頼まなければできないことでしょうか。

回答No.2

gimpei

登記の面積は、正式には地積といいますが、
「地積更正」という登記をすれば良いでしょう。
土地家屋調査士の仕事なのは、回答１のお答えの
通りです。

境界については、基本は隣の所有者との話合いに
よって、境界明示する場合が多いので、地積更正の
際に、お父様の土地とご自分の土地の境界も含め
測量して登記すれば良いかと思います。境界明示は
地面にボルトのようなものを打ち込んでます。

補足

有難うございました。ＮＯ３の方に補足で聞きました。お解りでしたら、また教えていただけますか。

回答No.1

maisonflora

土地家屋調査士に依頼して、その図面をつけて、登記することになります。
専門家の測量がなければ、登記しなおすことは不可能です。
また、先々を考えて、測量とあわせて、境界確定もしておくほうが、賢明です。

お礼

早々に教えていただき有難うございます。