短期譲渡の税金について

質問

昨年一戸建てを購入し、還付申告に行きました。
そこで、短期譲渡の税金について説明を受けました。
状況を書きます。

3年半前に結婚し、中古マンションを1580万(ローン借入1720万)で購入⇒昨年の3月に1800万で売却⇒2800万の一戸建てを購入。

ここで問題なのが、5年以内売却し、単純に1800-1580=220万の利益に
ついて税金を払いなさいとの事です。30%の所得税と9%の住民税だそうです。合計39％になります。

不動産屋等からまったく説明を受けていなかった為、寝耳に水でした。
しかも、かなりの額となりとても払えません。

自分としては、仲介手数料もマンションと一戸建ての売買で百万以上払い、登記費用やその他諸々合わせると、とても利益が出たとは思えません。

そこで、今回の税金を免除する変わりに、ローン控除はダメ。
今回税金を払う代わりに、ローン控除は◎。

どちらか選んでくださいと言われたのですが、こんなの選べません。

なにかいい知恵はないでしょうか？

回答No.2

walkingdic

>この40万に減価償却を足した金額が、課税短期譲渡所得金額となるので
しょうか？

そうなりますね。
で、ちょっと勘違いしていたのですけど登録免許税も含めることが出来ますね。
詳しい一覧は、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3252.htm
を見てください。

>減価償却がどれくらいの金額になるかは、わかりませんでした。
基本的には、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3261.htm
にかかれていますが、この中で定額法の計算は、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2100.htm
になります。
マンションだと法定耐用年数は４７年だったと思うのでその１．５倍にて計算することになります。

>ローン控除を受けるとなると、源泉徴収額が11万程と書いてありました。
>これを相殺した額が、納税額で合ってますか？
そうですね。

お礼

やはり、税金かローン控除のどちらかを選択しないとダメなのですね。

実際、物件購入価格に諸経費を足した額のローンを組んでいたので、
少しでも高く売れ、売却損が少なくて喜んでいました。
しかし、意外な落とし穴がありました。

事前にこのことを知っていれば、バタバタと急いで引越ししなかったのですが、無知な自分と教えてくれなかった不動産屋に憤りを覚えます。

回答有難う御座いました。

回答No.1

walkingdic

まず、
http://www.taxanser.nta.go.jp/3202.htm
をよく読んで、譲渡所得が発生するかどうかを計算して見てください。
仲介手数料は含めることが出来ます。
登録免許税は裁判で争っているケースもありますが今のところ認められていません。

それでも譲渡所得が発生するのであれば、３０００万特別控除で譲渡所得はなしとする代りにローン減税をあきらめるか、それともローン減税をとり、譲渡所得に対する課税を支払うのかという話ですね。

お礼

早速の回答、有難う御座います。
サイトを拝見しました。そこで、
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
この式に当てはめてみました。
譲渡費用は1800万です。
取得費は、詳しい事は今は分からないので、概算取得費として90万、
1580万+90万で、1670万とします。
譲渡費用も90万と仮定すると、
1800 - (1670+90) = 40万
この40万に減価償却を足した金額が、課税短期譲渡所得金額となるので
しょうか？
減価償却がどれくらいの金額になるかは、わかりませんでした。
ローン控除を受けるとなると、源泉徴収額が11万程と書いてありました。
これを相殺した額が、納税額で合ってますか？