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家主が失踪した
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前払の証拠としては、旧家主の受領証でもあればよいでしょう。単なる旧家主宛の口座振込明細等があるだけですと、支払の対象が前払家賃なのかそれ以外の債務なのか完全には特定できないので、別途前払いの合意が判るようなものが必要となる事態も考えられます。 ただ、それ以上に気になるのですが、新家主が借家の権利等を真正に譲渡されたのかの確認を厳格にされる必要があるでしょう。 夜逃げ・倒産の類の局面において、このような収益物件を接収する目的で債権者の委託を受けたプロの方が(不法占拠でも)それらしい張り紙をすることは、いくらでもあります。 張り紙ぐらいで新家主を「新家主」として信用されるのではなく、謄本等もあげたり、管理業者のある物件なら管理業者にも聞いてみたりする等の工夫はされておいででしょうか？ 物件譲渡以降に新家主宛に発生すると見込まれるはずの家賃に関しても、夜逃げ・倒産等の局面にあるのであれば、旧家主から新家主以外の第三者等に対して賃料債権の譲渡等がなされている可能性もあります(債権譲渡についての対抗要件としてのwooowooow宛の通知や債権譲渡登記が結了しているか、という問題はありますが)。#1さんご指摘のとおり、債権者不確知による供託等の活用も含めて、それなりの注意が必要でしょう(供託に関してはリンクを張っておきますのでご参考まで。わずらわしくお感じになるのであれば司法書士等に依頼されてもいいかもしれません)。 http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html http://www.moj.go.jp/ONLINE/DEPOSIT/14-1.html 新家主を名乗る方の身元ですが、会社謄本、住民票、不動産業者なら役場や宅建協会等でも調べてみることはできるでしょう(もっとも、もぐりの業者ではないとしても、真正の権利者であるかどうか、筋の悪い業者でないかどうかの点は別物です)。
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- Tacosan
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「家賃を前払いしている」という証拠があればまず間違いなく勝てるんですが.... 裁判などで決まらない限り, 原則としては前の家主から「今度からはこの人に家賃を支払うように」と言われない限り無視していいはずです. もちろん前払いした分に対応する期間が過ぎたら「誰か」に家賃を支払わなきゃならないんですが, そのときには「誰に払えばいいかわからないから」ということで法務局に (現在の家賃と同じ額を) 供託すればよかったかと.
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