住宅ローン審査について！

質問

このたび住宅の購入を考えています。

主人は２７歳、年収４７０万（税込み）、勤務３年半です。会社は３０名ほどの株式会社です。

物件は２５００万の中古の１戸建です。３年前にリフォームしてあり入居時に直す必要はないと思います。自分たちの目でも確認しています。

頭金は３００万ほど用意できています。不動産の方の話によると２２００万位までは下がると思うということなので、できればですが頭金なしで２５００万のフルローンで３００万は手元に残したいな～という気持ちがあります。

心配事はローンの審査が通るかどうかです。
今は借金はありませんが過去に主人に消費者金融やカード会社（オリコカード）からのものがありました。１年半くらい前に全部返済済みです。事故になるような延滞はなかったようですが、少しの延滞はあったみたいです。後、件数も多かったので不安です。
でも、おととしの９月にある信用金庫でマンションのリフォームのローンを組みましたがとおりました。証書貸付で２００万で来年の３月完済予定でしたが、この１１月に繰上げで完済しました。
でも住宅ローンと金額が全然ちがいますよね・・・

後は旦那の父が１０年ほど前に自己破産しています。同居ではありません。これは問題ないと思っていますが・・・

銀行にもよるみたいですが実際のところどうなのでしょう？ちなみに仮審査を三井住友にだしていますが厳しいと耳にしたことがあります。
仮審査にはどれくらい時間がかかるものなのでしょうか？

もしダメだった場合、融資してくれる銀行などを不動産屋は探してくれるのでしょうか？値段が下がれば売れるんじゃないか？といわれているのでとても心配です・・・

回答No.1

風車の 弥七（@t87300） · ベストアンサー

銀行も不動産会社の紹介ではないのですか。

頭金はあった方がいいですよ。
銀行の心象が違うと言うか少し対応が違ってきます。

ローンですがおそらく通るとのではないでしょうか。
住宅ローンもリフォームローンも基本的に変わりません。
金額の大小はありますがどちらも審査が有りますし。

私の場合は審査に約２週間かかりました。
早いか遅いか分りませんが。

もし審査が通らなければその時点で不動産業者に相談すると良いでしょう。
また労働金庫（労金）に相談もいいですよ。

値段が下がれば・・と言うのは不動産屋の常套手段です。
あせらせて買わせようとする。

無事に審査に通りますように。

お礼

早速の回答ありがとうがざいます。

不動産会社は父の知人です。三井住友は不動産会社からの紹介というか「じゃあ、仮審査はすぐですから」と書類を渡されたのがそこでした。

義父の破産の件、主人の過去の借金のことはうちの両親も知りませんので審査が通らなかったら「なぜ？」と思われるだろうなぁととても不安です。

三井住友がダメならリフォームローンを組んでくれた信用金庫に相談というのもありですかね？

２週間かかったんですね。長いですね・・・こんな気持ちのまま年を越すのかと思うと気が変になりそうです（泣）

回答No.4

noname#35582

＃３です。
お礼をありがとうございます。

多く…というか、殆どの方は住宅ローンなんて一生に一度のことですから、ご存じないことが多くて当たり前です。
全くお気になさる必要はありません。
それよりも、分からないこと、疑問に思うことがあれば、どんどん銀行・金融機関の人間に尋ねるようにしてください。
尋ねてあまりにも知らないことが多かったり、曖昧な回答をされたり、言葉を濁すような態度だったりすれば、認識・勉強不足を当たり前としているのがその金融機関の姿勢です。
住宅ローンはお客さまと金融機関とが、長いお付き合いをさせていただくことになる「商品」です。
そのような信頼することが不安な金融機関と長いお付き合いしたいですか？（人間と同じです。）
そういったことから、金融機関の人間との対話は、お客さまにとってもよりよい金融機関を見つけるための手段になります。
「こんな事を聞いてバカにされないだろうか。」とか思われずに、どんどん尋ねてくださいね。

> この物件ですが現在居住中で引渡しは３月の末です。子供さんの学校の関係のようです。それでも審査が通れば１２月中に実行となるのでしょうか？
これは金融機関次第ですが、普通は、引渡しの直前に融資実行ということが多いですね。
不動産業者は、早くお金をもらえて損することはありませんので、どちらでも構わないと思いますが。

> リフォームローンの保障ですが詳しくはわかりませんが・・・「しんきん保証基金」の保証により申し込みました。
http://www.shinkin-hosho.jp/privacy_manage.html
↑こちらをご覧ください。
こちらは、「しんきん保証基金」のウェブサイトのプライバシーポリシーに係わるページです。
現在は、個人情報保護法の関係で、「個人情報取扱事業者」は、ウェブサイト上にこのようなページを設定するなどして、自身の個人情報の取扱姿勢を常時公表しなければならないことになっているんです。
こちらを見ると、どの「個人信用情報機関」に加盟しているか－ということが分かります。
「しんきん保証基金」の場合は、「全国銀行個人信用情報センター」、「(株)シー・アイ・シー」、「(株)シーシービー」の３団体に加盟していますね。
「(株)シー・アイ・シー」と「(株)シーシービー」は、消費者金融会社やクレジットカード会社も多く加盟していますので、おそらく「しんきん保証基金」は、ご主人さまの消費者金融やクレジットカードの利用履歴を見たうえで「保証ＯＫ」の回答を出していると思います。
そして「保証ＯＫ」だったので信用金庫も「融資ＯＫ」になったのだと思います（あくまでも推測に過ぎませんが）。

> まだ金利のことは何も決めていない状態です。ただ主人の名前、勤務先、などを書いた申込書と去年の源泉徴収のコピーと認めの印鑑のみです。
ならば、「どのような条件ならば融資できます。」といった回答が来るかもしれませんね。
> 年１２０万の支払いに絶えられないと返済がきついとのご指摘ですが・・・確かに楽ではないと思いますが、１０万／月の計算なので夫婦の間では可能であると考えています。
仮に低い金利で借りられたとしても、それが完済まで金利が一定であると保証された固定金利型でなければ、この先、金利がどのように推移していくかによって返済すべき額も変わってきます。
例として3.26％を上げましたが、固定金利型を選択されればこれが上限金利となりますが、変動金利型や固定金利選択型を選ばれた場合、この先これが上限となるかどうかは分かりません。
これ以上になる可能性もあります。
例えば、金利が4.00％になったらどうか、5.00％になったらどうか…ということもシミュレートして、家計と照らし合わせてみてください。

> 一応は現在に借り入れがなければ可能？ということなのでしょうか？自分でも調べるたびに不安になったりと本当に息が詰まりそうな毎日です・・・
不安ですよね。
ですが、可能かどうかは私では分かりませんし、パーセンテージでもご提示いることはできません。
本当に金融機関次第、審査担当者次第なものですから。

> 三井住友がダメならリフォームローンを組んでくれた信用金庫に相談というのもありですかね？
これは「あり」ですよ。
三井住友銀行さんの回答を待たずに相談に行くのもＯＫです。

ご質問者さまにとって、よりよいお借り入れができるといいですね。

お礼

ありがとうございます。

「しんきん保証基金」のウェブサイトのプライバシーポリシーに係わるページ　見させていただきました。難しい言葉ばかりでいまいちよくわかりませんでしたが・・・

確かに４％、５％は考えてなかったです。まさかそんなになることは想定してなかったです。ちゃんと考えないと大変ですね。ありがとうございます。主人と話してみようと思います。

不動産会社にまかせっぱなしよりも自分たちで色々と相談に行こうかなと思っております。が・・・主人の休みは日曜日のみ・・・最近ではローン相談会（毎日）みたいのを実施している金融機関も多いみたいなので利用してみようと思います。

ご親切にありがとうございます。またお知恵を貸してくださいね！

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

三井住友銀行さんがどのような体制かは存じませんが、12月は住宅ローンの資金実行が多い月なので、そちらに人手が裂かれたりしていると、審査に通常月よりも時間がかかるかもしれません。
明らかにダメな場合は回答も早いですが、その次が楽々クリアな場合。
微妙なラインが一番時間がかかります。

蛇足ですが、12月に住宅ローンの資金実行が多い理由は「住宅借入金等特別控除」が徐々に減額されているので、１年でも早く「居住」するために12月という年末ギリギリに引渡しをするためです。
引渡しのためには、「代金」を受取らなければなりませんからね。
ちなみに、住宅借入金等特別控除の金額は、年末の借入金等の残高の１％なんですが上限が違うんです。
年末の借入金等の残高の上限が、平成18年１月１日から平成18年12月31日に居住開始の場合は「3,000円が限度」で、平成19年１月１日から
平成19年12月31日に居住開始の場合は「2,500万円が限度」なので、それぞれ、 住宅借入金等特別控除の上限が、30万円と25万円なんです。
まあ、借入金が少なかったり、もともとの所得税が少なければ関係ないんですけれど。

> 過去に主人に消費者金融やカード会社（オリコカード）からのものがありました。１年半くらい前に全部返済済みです。事故になるような延滞はなかったようですが、少しの延滞はあったみたいです。後、件数も多かったので不安です。
> でも、おととしの９月にある信用金庫でマンションのリフォームのローンを組みましたがとおりました。証書貸付で２００万で来年の３月完済予定でしたが、この１１月に繰上げで完済しました。

リフォームローンの時、「保証」はどうされましたか？
保証会社保証を利用した場合、信用金庫も保証会社も、「消費者金融等を利用していても与信枠に問題がなく、延滞事故がなければＯＫ」という基準だったかもしれませんし、保証会社と消費者金融やカード会社では、加盟している個人信用情報機関が違ったのかもしれません。
「少しの延滞」は、「延滞」とは言わず「支払遅延」というのですが、「支払遅延」ならば、加盟している個人信用情報機関が違えば引っかかってきませんから。
三井住友銀行さんの審査基準が、信用金庫と一緒かどうかは分かりませんし、三井住友銀行さんは、系列に消費者金融系もあるので、そっちから利用履歴を引っ張ってこようと思えばできますね。
利用履歴と支払遅延をどう判断するかは、それぞれの金融機関次第ですので…。

> できればですが頭金なしで２５００万のフルローンで３００万は手元に残したいな～という気持ちがあります。
短期固定（固定金利選択型の５年固定とか10年固定）の金利が低いからといって、短期固定で審査に出されていませんよね？
三井住友銀行さんは「５年・10年固定限定ローン」で、12月30日までお申し込みの方は店頭表示金利より1.50％優遇－としていますから…。
ちなみに12月に「融資実行」の場合は５年固定で適用金利は1.95％。
1.95％で審査に通ったとしても、金利上昇リスクへの対応を考えなければなりませんよ。
12月30日までに本申し込みをしたとしても、来月はもしかしたら金利が上がっているかもしれませんし（＝実際の適用金利はもっと高い金利である可能性もあるということ）、固定期間終了後にどこまでの金利上昇ならば返済に耐えられるのかを考えておかなければなりません。
例えば、2,500万円のお借り入れで、35年返済の場合、同じ三井住友銀行で固定金利型（全期間固定）にされれば、適用金利は（12月の融資実行で）3.26％。
元利均等償還ならば、年間返済額は1,198,524円になります。
年収が470万円とのことですから、他に借り入れもなく、カードの保有もなければ、返済負担率は25.5％になります。
返済負担率としてはクリアできる範囲ですが、現在実際に手元にもらえる「給与手取額」から年間120万円返済に充てても生活は成り立ちますか？
これでクリアできる程度でなければ、先々、金利が上昇してしまった場合に備えられない、返済が追いつかなくなる可能性が高いんです。

一度この辺りもお考えください。

リフォームローンと住宅ローンの金額の差については、やはり影響します。
まず、年間返済額から計算する返済負担率が違ってきますから。
また、リフォームローンの方が、返済期間が短いですよね。
それに200万円ならば、年収よりも少額ですが、住宅ローンは年収の何倍かを借りることになり、また、返済期間も長くなります。
金融機関が「債権」として抱える年数が長い－ということは、それだけ考えなければならないリスクも長期化するわけですから。

また、中古住宅購入とのことですが、中古住宅の場合、担保資産価値の観点から、100％融資は受けられないこともありますが、その点は大丈夫なのでしょうか？

> 後は旦那の父が１０年ほど前に自己破産しています。同居ではありません。これは問題ないと思っていますが・・・
はい。これは全く関係ありません。

> もしダメだった場合、融資してくれる銀行などを不動産屋は探してくれるのでしょうか？
探してくれるかもしれませんが、三井住友銀行さんは、不動産屋さんの提携住宅ローンでの仮審査ではないのですか？
ただ、アテにしているより、自分で探した方が「よりご質問者さまのお宅に適した」住宅ローンが見つかる場合もあります。
ご主人の勤務先には「労働組合」ありますか？
あって、その「保証」が得られれば「労金」も有利に使えると思います。
でなければ、今の「労金」は、地域金融機関と変わりありません。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございます。
無知な自分がとても恥ずかしく思います・・・

この物件ですが現在居住中で引渡しは３月の末です。子供さんの学校の関係のようです。それでも審査が通れば１２月中に実行となるのでしょうか？

主人の勤務先にて労働組合はありません。これでは有利にならないんですね。勉強になりました。

リフォームローンの保障ですが詳しくはわかりませんが・・・「しんきん保証基金」の保証により申し込みました。

まだ金利のことは何も決めていない状態です。ただ主人の名前、勤務先、などを書いた申込書と去年の源泉徴収のコピーと認めの印鑑のみです。

年１２０万の支払いに絶えられないと返済がきついとのご指摘ですが・・・確かに楽ではないと思いますが、１０万／月の計算なので夫婦の間では可能であると考えています。

自分たちでも金融機関を探してみようと思います。

一応は現在に借り入れがなければ可能？ということなのでしょうか？自分でも調べるたびに不安になったりと本当に息が詰まりそうな毎日です・・・

回答No.2

sengokujieitai

返済で事故暦がなければ大丈夫でしょう。
クレジットでも返済が滞納がなければ問題ありません。
ろうきんですと比較的借りやすいです。

老婆心ながら、中古の家を買うときの注意として
最近の家と違い、断熱材やサッシの仕様が古くて、窓の結露や内部結露の心配があります。
結露は、カビやダニの発生の原因になりますから細心の注意を払う必要があります。
大金をはたいて、不健康な家を購入したのでは本末転倒です。
購入前に、断熱材のチェックを第３者機関にチェックして貰う事をお勧めいたします。

お礼

回答ありがとうございます。

上記にも記載しましたが不動産会社は父の友人です。なので家のチェックは大丈夫だと思います。父がわりと細かいので色々と見てもらいました。第３者機関にお願いしたいな～と軽く伝えてみます。

返済は事故はないですが多少の遅れがあったようで不安です・・・

早く審査結果が出ることを待つばかりです。