中古戸建購入について

質問

今回、両親が個人で経営するアパートの隣の角地が売りにでているということで、両親に購入を勧められています。築26年の鉄骨造り2300万円、補修などに300万円位かかりそうです。頭金500万円、ローン1000万円、残りの足りない部分は両親の援助が受けられそうです。ただ、今回個人で購入せずに、会社を設立して会社で購入するという方法もあると親戚からアドバイスをもらい、迷っています。将来両親が経営するアパートを引き継ぎ、この中古戸建部分も活用して、少し大きなアパートにしたいとも考えておりますし、自分の子供にも継がせたいと考えております。その場合税金等の面から考えて、会社にした方がよいのでしょうか？会社設立しての購入のメリット・デメリットを教えていただけないでしょうか？よろしくお願いいたします。

回答No.1

bungy1234223

長文で失礼します。

参考までに、銀行の税理士相談、
および税務署の担当者、
近所の不動産屋、知人に聞いた話です。

まず、貴方が法人を設立する。
隣の建物は、法人が購入する。
法人の資本金で、リフォームする。
できたら、隣の土地は親が個人で購入する。

・税務署対策
税務署に、父と法人間の「土地の賃貸借契約書（契約期間２０年くらい）」
と「土地の無償返還に関する届出書」を提出する。
これが無いと、後から税務署に「借地権の贈与認定」をされて、税金を取られます。
これで「使用貸借」とみなされます。
例えば、親の土地に子供が家を建てるときにも使います。

父と法人間の地代は、無料でも、固定資産税程度でも可。
使用貸借ですから、父から貴方への相続時には
今回の土地は、
更地として評価されます。
法人も「同族会社」とみなされます。
父は法人から受け取った地代を
他の所得（アパート経営）と合算して、確定申告します。
貴方には法人から給与が支払われます。

・地方税事務所対策
家をリフォームしたら、
地方税事務所（東京は都税事務所）に減価償却資産の届出をする。
リフォームで耐用年数が上がれば、
固定資産税がアップするかも分かりません。

土地の固定資産税は親が払いますが、
家（購入する中古）にも、固定資産税がかかります。
家の固定資産税は法人が払います。
帳簿上も、毎年、減価償却しなければなりません。

あらかじめ、リフォームした家の固定資産税が
どれくらいになるか、購入後に聞いてみるといいでしょう。
固定資産の課税台帳は、購入後でないと、見ることは出来ません。
もちろん、売主がＯＫすれば、購入前でも見ることが出来ます。
つまり、今の固定資産税の金額を知ることが出来ます。
買う前でも、概算なら不動産屋が教えてくれるかもしれませんね。

購入する中古住宅を転貸しすると仮定して、
契約上は、父（土地）→貴方（家）→一般人（家）
「例・２年毎の更新で契約書を作成・アパートと同様」
への転貸しとなります。
これ自体は問題ありません。
相続後、全てを貴方個人名義の土地として、
新しいアパートは、法人名義で建てます。
この法人にお子様を入社させると、
お子様は会社員となります（例・子供の成人後）。
相続後は、貴方が単なる土地オーナーとなり、
お子さんが法人の代表となり、管理するのが理想でしょう。

が、
デメリットは、中古住宅に長期空室が出た場合の対策と、
相続後に、父親の土地と合わせて、大きなアパートを建てる場合の、
今の中古住宅（逆に入居中であれば）の立ち退きです。
アパートと違い、一般的に、一軒家は家族で入居となるので、
賃借人の子供の学校の問題や、周囲からの入れ知恵など、
交渉でモメる可能性もあります。
また、家の火災保険は家主（法人）が加入しないとなりません。
賃借人は家財のみの火災保険の加入となります。（父のアパートと同様）
また、新しくアパートを建てても、経営が順調に行くかどうかです。
地域差もあるので、
お父様と、今後の将来のアパート経営について相談してみる事をオススメします。
お父様は経験者ですから・・・。
少子化問題や、来るかも知れない地震、ハウスメーカー（建設業者）の評判など、
今後の不安を挙げたらキリがありません。

例えば、
税務署員に聞いた話によれば、
相続対策として、
親の土地に、子供数人だけで法人を作り、法人名でマンションを建てるのも、
このケースを使っている場合があるそうです。
子供たちは法人から給与（役員給与）が出ます。

法人を絡めるとこんな感じですが、
権利関係がややこしくなりますから、
相続時には注意が必要です。
知人の話ですが、
実際にやってみると、税法上も色々と押さえる点などがあり、
気を使うようですね。
マンションを新築した人が、
全戸のエアコンを減価償却資産として届出しなかったため、
地方税事務所とモメて、重加算税を払ったと言う話も聞きます。
純粋なアパート・マンションのみの経営は、
けっこう税金がかかるとも聞きます。

土地は個人名義で、法人名義にしないほうがいいそうです。
詳しくは専門家に・・・。

昔から「隣の土地は借金してでも買え」といいますが・・・。
今でも、そして今後も、その言葉が続くかどうかは疑問です。

上記全て、あくまで個人的なアドバイスですので、
必ず専門家（税理士・不動産屋等）に相談してください。
国税庁の無料相談もあるそうです。
匿名で相談可能です。電話よりも、行く方がいいです。
頑張って下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
上記内容をふまえ、早速専門家に相談したいと思います。ありがとうございました。