ローンが残っている自宅の売買（離婚後に元夫⇒元妻と再婚相手へ）

質問

ご存知の方、経験者の方、専門家の方、良いアドバイスをしていただけないでしょうか？
　３年前程に離婚し、その際に５年前に購入した自宅の処理は保留（私が再婚する場合に私名義にという話しで）
・頭金はお互いに出したが、名義は元夫。
・離婚後は養育費代わり元夫がローンを支払い、私と息子が住んでいる。
・ローン残高２１００万程
・月返済額９万弱（27年程ローン年数残）
・ボーナス時の返済無し
　しかし、最近色々元夫との関係が上手くいかず、自宅の処理を早めたいと思っています。いくつか方法がある事を調べましたが
１）元夫が住み、頭金と今まで私が払ったローン分を返してもらい、私が出て行く⇒これは私が連帯保証人なので×
質１）連帯保証人から私が外れる事は可能？
２）自宅を売買、ローンを返し、残りの借金は元夫と私とで。⇒子供をかかえ借金は×
質問２）私は子供育てていくのに借金の5：5で分けるか？
３）離婚時財産分与で私名義⇒×
４）元夫から自宅を購入。
元夫がお金を借り、ローンの返済を終わらせ、私がローンを組み、自宅を購入し元夫がローンを返済する。（2重ローンですが、銀行に相談すればOKとか？）
質４）私の年収は手取350万程ですが、可能でしょうか？（貯金は500万程あるので、一気に返済あてる）元夫からローン残高でなく、頭金や婚姻時夫が壊した部分の修理費等を引いた額で購入するので元夫は数百万は銀行に借金をしたままになるのですが可能？
　不動産屋を介さず売買するとザッとどれ程、名義変更に保険等も含め必要か？

回答No.2

noname#20102 · ベストアンサー

＃1です。

＞ローン債務者（名義）夫が住み、私には養育費を払う。⇒私が連帯保証人のままなので、リスクが高いので、避けたい方法ですよね。

そうですね、元夫がいつ債務を放棄しないとも限りません。
そうなると連帯保証人に返済義務がすべてかかってきます。

＞質問１）この場合は自宅は元夫の物になるので、頭金と婚姻時支払っていたローンの半分は返してもらえるのでしょうか？

そもそも、家を購入する時の登記の際に、すべて夫の単独名義にしてしまったのですか？
質問者さまが頭金を出したのならば、その分は質問者さまの名義にしなかったのでしょうか。
ローンも元夫の単独名義ですね。
基本的には夫の名義のものは夫の所有物です。
離婚時に、妻が払った分の頭金とローンの半分を返せ、といっても、それはもう夫の所有物となっています。
つまり質問者さまの所有物でないものを返せということはできません。

夫が慰謝料として、自分の財産の中から、頭金とローン半額分を妻に払うかどうかは、慰謝料の取り決めによります。

＞２）多分、土地自体は上がっていますが、犬を飼っているので家の価格は期待出来ないので、ローン債務が残る形での価格でしか売れないので無理ですよね。

犬を飼っていて汚れたり傷がついたりしているから、建物の資産価値が下がっているということですか？
そう短絡的に考えず、不動産屋などに査定をしてもらってください。
いくらで売却できるか、現在の周辺地域の相場によっては、どんな値段がつくかはわかりません。

＞３）私が、元夫からローン残高で自宅を購入すれば、売買は可能なのでしょうか？

＃1でも書きましたが、物件の売値はローン残高に設定していいとは限りません。
その価格が地域相場より安すぎたりすると、贈与となる恐れがあります。それを踏まえて、きちんと査定に出して適正な価格を調べてください。

＞質問３－１）債務者である元夫がローンを全額返済し、抵当権がはずれ、売買できるんですよね？

債務者である元夫がローン残高を完済すれば、抵当権を外すことができます。

＞質問３－２）この場合、私は元夫から自宅を購入する為の資金を銀行から借りれるのでしょうか？
　ローン残高が2100万程なので、貯金が1000万程あるので、銀行には1100万程を借りたいのですが・・・

質問者さまがローンを組むには、質問者さまの属性などによります。
勤務先、年収、勤続年数、職種、健康状態(保険加入)などが条件となります。

＞質問３－３）元夫からは、私に仮に売却する場合、私の出した頭金と婚姻時支払っていたローン半分と自分の蹴って壊した壁等の修繕費の返却を約束してしています。

上にも書きましたが、頭金とローン半額分というのは、元夫の名義ならば質問者さまのものでは、すでにないのです。
これを返してもらうのは離婚慰謝料としての問題となりますから、住宅の売買とは別の問題です。

＞個人的に毎月返済してもらうのは、元夫はお金にだらしないので避けたいのですが、この状況で元夫は金融機関から400万程借りれるのでしょうか？

どこで借りるのですか？消費者金融などですか？元夫がどれくらいお金を借りられるかどうかは、本人でないとわからないでしょう。

＞質問３－４）資格がなくとも、知識があれば不動産を介さないでも、必要書類の準備で売買可能なのでしょうか？父が行政書士で、財産分与メインで業務を行っている職場に勤めています。実際、自宅の名義変更や売買も弁護士の方も交えて行っているそうです。

ならばお父様に相談してみてはいかがでしょうか。
資格が無くともできると思います。ただ離婚の財産分与も絡むと話はややこしくなりますから、お父様が専門知識をお持ちならば、お願いするとよいと思います。

普通に考えれば、まずは不動産の価格査定をして、ローン残債を処理できる値段で売却できそうならば、売却すればいいと思います。
できれば元夫婦での売買ではなく、まったくの他人に売却して、現金にして清算した方がトラブルは少ないですよ。

回答No.1

noname#20102

ご質問の内容が少々わかりにくいのですが、わかる範囲で意見を書かせていただきます。

基本的に、離婚による不動産の財産分与は、売却が一番よい方法です。他の方法では何かと矛盾が出てきてしまい、問題が起こりがちです。

質１）連帯保証人から私が外れる事は可能？

不可能です。

＞２）自宅を売買、ローンを返し、残りの借金は元夫と私とで。

売却するならば一括完済できないと、抵当権をはずすことができません。
つまりローン残債が残るような価格でしか売れないのならば、売却はできないということです。

質問２）私は子供育てていくのに借金の5：5で分けるか？

離婚時の借金、財産の分与は離婚の理由などケースバイケースなので、慰謝料などの点も考慮してお二人で決めてください。

＞元夫がお金を借り、ローンの返済を終わらせ、私がローンを組み、自宅を購入し元夫がローンを返済する。（2重ローンですが、銀行に相談すればOKとか？）

家の売却の基本をお話します。
売主が、買主からの代金＋自己資金によって、ローン残債を借り入れ銀行に一括完済することによって、抵当権を外すことができます。
それによって所有権を買主に移転することができます。

つまり質問者さまの場合、ローン残高2100万を売主である元夫が用意できるならば、売買が成立します。
ご質問の文章では、足りない分を質問者さま(買主)がローンを組んで、それを元夫が返済するということでしょうか？これを2重ローンと言っているようですが、こんなことは不可能です。

基本を間違うととんだトラブルになるので注意してください。
ローンは必ず債務者である人に名義があり、名義人が必ず返済します。
名義人でない人が支払うと贈与となります。

質４）私の年収は手取350万程ですが、可能でしょうか？

年収が450万くらいでしょうか。住宅の価格がどれほどかわからないのでなんともいえません。
ちなみに、夫婦間の売買であっても、著しく市場価格より安い売値をつけると、贈与とみなされ贈与税がかかる恐れがあります。
つまりローン残債が2100万といっても、それと物件の価格は関係なく、適切な値段をつけなければならないということです。

＞元夫からローン残高でなく、頭金や婚姻時夫が壊した部分の修理費等を引いた額で購入するので元夫は数百万は銀行に借金をしたままになるのですが可能？

上にも書きましたが、元夫がローン債務者である以上、元夫がローンを完済しない限りは抵当権が外れず、売却はできません。借金を残したままでは売買は成立しません。

＞不動産屋を介さず売買するとザッとどれ程、名義変更に保険等も含め必要か？

銀行からのローンがないならば、ただの離婚財産分与として名義変更する方法もあるのですが、この場合はまだローンが残っているので、売却という方法しかないように思います。
なんとか元夫がローン完済するあてがあるならば、売却しましょう。
その場合、不動産屋を介さずに個人間で行うのは不可能ではありませんが、宅建主任の知識もしくは資格はお持ちですか？まったくの素人では難しいと思います。

また、元夫がローン残債を処理できないならば、売却は無理でしょう。その場合はその家は所有者である元夫が住むしかないです。
元妻(質問者さま)へは、慰謝料などは現金で毎月支払うなどするのが普通ではないでしょうか。
くれぐれも、質問者さまがローンを組んでその支払いは元夫に、などという約束は絶対にしてはなりません。
先にも書きましたが、ローンは名義を持つ人が債務者です。
名義の貸し借りをやっているととんだトラブルになりますよ。

補足

アドバイスありがとうございます。
私の思い違いの部分が多々あったのですね。
少し整理して、再度質問よろしいでしょうか？
１）ローン債務者（名義）夫が住み、私には養育費を払う。⇒私が連帯保証人のままなので、リスクが高いので、避けたい方法ですよね。
質問１）この場合は自宅は元夫の物になるので、頭金と婚姻時支払っていたローンの半分は返してもらえるのでしょうか？
２）多分、土地自体は上がっていますが、犬を飼っているので家の価格は期待出来ないので、ローン債務が残る形での価格でしか売れないので無理ですよね。
３）私が、元夫からローン残高で自宅を購入すれば、売買は可能なのでしょうか？
質問３－１）債務者である元夫がローンを全額返済し、抵当権がはずれ、売買できるんですよね？
質問３－２）この場合、私は元夫から自宅を購入する為の資金を銀行から借りれるのでしょうか？
　ローン残高が2100万程なので、貯金が1000万程あるので、銀行には1100万程を借りたいのですが・・・
質問３－３）元夫からは、私に仮に売却する場合、私の出した頭金と婚姻時支払っていたローン半分と自分の蹴って壊した壁等の修繕費の返却を約束してしています。
　個人的に毎月返済してもらうのは、元夫はお金にだらしないので避けたいのですが、この状況で元夫は金融機関から400万程借りれるのでしょうか？
質問３－４）資格がなくとも、知識があれば不動産を介さないでも、必要書類の準備で売買可能なのでしょうか？
　父が行政書士で、財産分与メインで業務を行っている職場に勤めています。
　実際、自宅の名義変更や売買も弁護士の方も交えて行っているそうです。