買い替えについて、この意見は正しいでしょうか？

質問

新築建売の一戸建てを約3年前に購入しました。
いろいろと事情があって住み替えをしたいと希望しています。が、恥ずかしながら、家を売却したとしても、必ずローン残債が少なくても５００万は出てしまうかと思われます。
また今の住宅ローンは、某信用金庫で、金利２．３％の３年固定です。先日更新したばかり。

半ば買い替えは諦めるしかないと思っておりました。
しかし、何気なく入ったある住宅販売会社の営業マンから以下のような話をされました。

・ローン残債と新しい物件価格を併せてローンを組むことができるが、その場合、当社で注文住宅にするのが良い。
なぜなら、注文住宅は担保価値が良いし、うちは大手だから会社の信用もある。
マンションや建売戸建や中古住宅では、担保価値が低いから融資してもらえない。

・現在のローンの返済額より３～４万増えたとしても、長い目で見たら、信用金庫より都市銀行の方が金利の上昇が少ない。
・築年数が１年経つごとに、中古住宅の価値は６０万下がっていくから、早く売るのがよい。

という説明をされました。
しかしローン残債があるのに買い換えようとして、
現在よりよい環境、よい家に住めることになるというのは、あり得ないと思っています。

私としては、逆にどうしても買い換えるのなら、
安ーい物件（中古とか狭くなるとか）に買い換えて、
なんとか今と同じ支払いで済むようにするしか道はないと思っていました。

しかし、↑の話では、そんな中古やマンションでは、どんなに安くても融資が通らないということです。

もちろん、今回の話は、お断りするつもりです。

ただ、この営業マンの考えが、もっともなのか、あくまでも営業トークなのか、その辺のところが知りたいのです。

回答No.1

kara-age · ベストアンサー

意味がよくわかりませんが、
ローンの残債があるのは関係ないと思います。

たとえば、2000万の借り入れを行って、注文住宅を建設するとしても、
お金を貸す銀行側から見れば、2500万円を融資するだけの話であって、
特に問題ないような気がしますが。
　私のときは、「家をたてるのに3000万を融資したとしても、同時に車を購入したり、ガレージの屋根をつけたりと、もろもろ含めて3500になるのか、4000になるのか、その辺は審査でとおりさえすれば、言い方は悪いが好きなようにつかってもよい。」とききましたが。・・・・

抵当の話に関しては、注文住宅だと、間違いなく資産として残る「土地」があるので、融資が受けやすイということだと思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

実は今回の内容とほぼ同じ質問を２ヶ月前に投稿しておりました。その際お断りしたのですが、
先日また新しい物件を・・と電話がきて、今日見に行ってきたところで、また悩んでしまったのです。

それで、つい今の気持ちを質問した後、すぐに以前も質問していたことを思い出し、運営スタッフに削除依頼をしたところです。なんて間抜けなんでしょう。
申し訳ありません。

私の質問分の内容はわかりにくかったようですね。
つまりは、ローン残債分プラス新しい物件価格が必要ということになり、新しい物件価格を上回るローンを組むことが必要になるという意味です。
１００％や、１２０％ローンを組むことになると、
到底、建売住宅ではお話にならない、注文住宅がよいと言われたのです。
結局、借り入れ金額が、主人の年収ではローン審査が難しいのだと思います。
それでも、注文住宅なら貸してくれるだろうという話です。

でも、結局のところ、今の我が家には高望みです。
あきらめるしかありません。

せっかく回答してくださったのですが、
これで締め切らせていただきます。
回答される前に、こちらで削除依頼もしてしまったので、近いうちに削除もされてしまうかもしれません。
申し訳ありませんでした。