- ベストアンサー
家の名義変更と売買にかかる税金について
義両親の持家（築25年、担保設定なし、20年間住んでいない）のことで相談します。 義両親は現在借家住まいで、他県にある持家は賃貸にしています。 今度義両親が別居することになりました。先々、法的な離婚をするかは未定です。 別居にあたり、持家の名義を義父から義母に変更し、義母は私たちの近くに新たに家を借りて、家賃収入で住居費を賄うそうです。 １．義父から義母への名義変更について 居住用財産ではないと思うので、配偶者控除は適用外。法的に離婚してないので、慰謝料請求権にも当たらない。よってただの贈与になる…と思うのですが、間違いないでしょうか？ ただの贈与の場合、時価が2500万と算定されたとしたら、義母に贈与税が970万かかる…と計算したのですが、あってますか？ この970万を義父が払うとすると、これも贈与になりますよね？ ２．将来、義母が家を売る場合について 主人が税金対策のために、このタイミングで私たちの家を建てる可能性について言い出しました。 しかし、義母の家を売っても、マイホーム特別控除等は適用されないと思うのですが、他に税金対策になるような方法がありますか？ 義母が住居取得のために持家を売った場合であれば、何らかの減税措置が講じられるのでしょうか？ 私は義母が家を売る場合、ただの譲渡所得になると思うのですが、そうだとしたら、名義変更から5年以内なら短期譲渡所得になるのでしょうか。それともいつ売ろうと長期譲渡所得になるのでしょうか。
- hananoe
- お礼率66% (2/3)
- その他（税金）
- 回答数3
- ありがとう数2
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
>１．義父から義母への名義変更について > 居住用財産ではないと思うので、配偶者控除は適用外。法的に離婚してないので、慰謝料請求権にも当たらない。よってただの贈与になる…と思うのですが、間違いないでしょうか？ 居住用財産の配偶者に対する贈与特例が適用外といういみですね。そうなりますね。 >ただの贈与の場合、時価が2500万と算定されたとしたら、義母に贈与税が970万かかる…と計算したのですが、あってますか？ そうですね。 > この970万を義父が払うとすると、これも贈与になりますよね？ そうなりますね。 >２．将来、義母が家を売る場合について > 主人が税金対策のために、このタイミングで私たちの家を建てる可能性について言い出しました。 > しかし、義母の家を売っても、マイホーム特別控除等は適用されないと思うのですが、他に税金対策になるような方法がありますか？ 義母が住居取得のために持家を売った場合であれば、何らかの減税措置が講じられるのでしょうか？ 居住用財産の売却であれば減税措置はあるものの、ご質問の場合には該当しませんのでないでしょう。 >私は義母が家を売る場合、ただの譲渡所得になると思うのですが、そうだとしたら、名義変更から5年以内なら短期譲渡所得になるのでしょうか。それともいつ売ろうと長期譲渡所得になるのでしょうか。 相続や贈与の場合には義父が取得した日が取得した日になるため長期譲渡所得になります。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3270.htm 一つの考えとして父と母の関係が悪いだけで子供と母の関係が良好なのであれば、父から子供に対して相続時清算課税制度を利用して（父が６５才以上、子供２０歳以上の要件有）子供に対して生前贈与し、子供が売却するなり貸家にするなりして、生活資金の援助という形で義母に仕送りをすれば一番節税になるものと思います。
その他の回答 (2)
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
言い忘れました。 もし相続時清算課税制度が年齢から適用できない場合には、 １．子供がマイホームを取得し、その際に義父から１０万でも１００万でも良いから建築資金贈与をうけ、相続時清算課税制度の適用を受ける ２．上記のちに相続時清算課税制度の本則で義父から持家を贈与してもらう という方法があります。（１番により選択した相続時清算課税制度は選択すると永久に有効であることから、この方法が使えます）
- Duchs176
- ベストアンサー率30% (106/352)
元専門家、今は一般人です。 現役を離れて久しいので具体的なアドバイスは現役の専門家にお任せするとして、「税務相談室」にお尋ねになるのが一番ですよ。 お近くの国税局（検索エンジンに「国税局」と打ち込めば、複数表示されますので、その中から一番自宅に近いものをお選びください）の代表の番号に電話をかけ、「税務相談室をお願いします。」と言えば、つないでもらえます。誰でも利用でき、料金は無料です。 お役に立てるとよろしいのですが。
お礼
話合いの雲行きや、今後必要に迫られたときは、ぜひ活用させていただきたいと思います。 情報ありがとうございました。
補足
現時点では、義実家の問題なので基本的に私は静観するしかないかなと思っています。 ただ、現在の話合いが義両親の持家が居住用財産であることを前提に進んでいるような気がして、疑問に思った次第です。 質問のケースの家が居住用財産でないならば、その旨を主人に伝えて、専門機関へ相談するよう勧めようと思います。 そこだけでもご判断がつく方がいらっしゃいましたら、教えていただけないでしょうか。
関連するQ&A
- 家の名義変更について
先日、名義変更の事で質問させてもらった者です。 もう一点お聞きしたい事がありますので宜しくお願い致します。 私は結婚して２０年ほど経ちます。子供は２人おります。 ２人姉妹で姉は結婚せずに両親と私の実家で３人で暮らしています。（姉には配偶者、子供はおりません） 順番からいけば両親が亡くなり私と姉が持ち家など財産分与しますが、私は嫁いでいますので財産は姉に譲るつもりです。 しかし姉は体が弱いのです。もし家の名義を姉にして私より先に亡くなった場合、持ち家などは私が相続する事になるのでしょうか？それとも国の物になってしまうのでしょうか？ また姉の名義にして、私が先に死にその後に姉が亡くなったら私の子供が相続できず国の物になるのでしょうか？ 両親が亡くなった場合その時点で、家はそのまま姉に住んでもらい家の名義は私にしておけばどちらせよ子供が相続できるのでしょうか？ やはり姉に事情を説明して家の名義は私にしておいた方が良いでしょうか？ また私をとばして贈与税がかからず息子の名義にする事もできるのでしょうか？ その辺の事をおしえて下さい。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 家の名義変更について教えてください
こんにちは、いつもお世話になっております。 家の名義変更についてかかる費用等教えてください。 25年程住んでいる持ち家です（ローンはありません）。名義は父名義です。 この家を母名義にするには、贈与税などかなり費用がかかりますでしょうか。 ちなみに、築30年前後で家自体は古く、土地価格は20坪程で 相場2000万程とのことです。 宜しくお願いいたします
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 我が家の場合,相続や税金、名義変更の手続きはどうなるのでしょうか?
まず我が家についてざっと書かせていただきます。 ・私＝夫、妻(一人娘)、子2(小学生)、義母(妻の実母)の 5人家族 同居 ・自宅は妻の実家で持家,築40年以上(敷地90坪,建坪35位) 都会でも田舎でもありません (市価はおそらく40万位) 新築後、妻の父が若くして他界した為、母子家庭でした ・自宅と土地の名義変更はせずに義父のままにしている ようです(以前義母がチラッと言っていました) 固定資産税などは義母宛てに請求書がきています ・私は同居していますが養子ではなく妻を嫁にもらい ました 当然ですが義母と姓がちがいます 質問ですが 1)義母は自宅と土地の名義変更をせずに40年近く義父の ままにしているようですが(聞きにくいので定かでは ない) もし義母が亡くなった場合 妻もしくは私の 名義にする事は可能なのでしょうか? 年月が経って いるうえに義父の兄弟が高齢の為 何か手続き等とても 大変で難しい気がします。 2)土地と家を妻か私が相続する場合 税金は相続税か贈与税どちらになりますか？ (おおよそどの位の額?) うまく書けませんが とにかく義母が苦労して今まで 守ってきた家です義母が他界した後も私達夫婦 次は 子供達へとなんとかして守り伝えたいと思っています。 どなたかこのようなケースの場合についてご存知の かたがいましたらアドバイスお願いします。
- ベストアンサー
- その他（社会）
- 親名義の家のリフォームによって生じる税金について
つたない文章ですが、どうぞ、教えてください。お願いします。 親との同居の家を（今は父親の名義）息子がリフォームすることになりましたが、ローンを組むこともあり、家の名義が一部息子になっていないといけないとの指摘があり、贈与税がかからない範囲で、名義を変更することを考えました。が、現在の家の評価額よりリフォーム代の方がはるかに高額（約６倍）のため、このままでは、その金額が息子から父への贈与に当たると、また指摘を受けました。 びっくりして、税務署へ確認したところ、 ”現在の評価額と、リフォーム代の比率と同じ名義配分になっていれば 息子からの贈与には当たらない。ただし、父はお金を払っていないにもかかわらず、（リフォームによって家の価値が上がるので）その分が譲渡所得となる。が、今までに家にかけた経費で相殺できるので（実際計算すると経費が上回ります）税金がかからない。 一方、 名義を息子に変更することについて、父から子への贈与に当たるが、 リフォーム代を払うことで、（その比率の名義に変更した行為は認められ）相殺される。ということで、税金がかからない。 また、これらは、後々税務署から、”お尋ね”の連絡が来るかもしれないので、そのときのために、贈与ではない証拠（リフォーム代の領収書等）、譲渡ではない証拠（過去の経費の領収書や、それに関する証拠など）を用意していてください。といわれました。 が、この回答を得るまでに、税務署の職員さんも（３人話しを聞きましたが、全員が）違うことを言うので、本当に大丈夫なんでしょうか？？ととても心配です。言った言わないとか後から水掛け論になることも怖いです。 特に、贈与にならない（名義の変更が）ということが、なんだかふに落ちないところがあり、不安です。 このあたりに詳しい方いらしたら、ぜひご指南ください。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 不動産売買及び名義変更等について
夫名義で所有している不動産があります。 現在その不動産には夫の両親と弟が住んでいます。 民事再生をしており、不動産の負担が大きくなり売却を検討しています。 結婚前に所有した不動産で、名義が旧姓で登録しています。 売却する場合は、名義変更等が必要でしょうか？また手続きはどのようにすればよいでしょうか？ 又、義弟に譲渡する場合、贈与税等がかかりますか？手続きはどのようにすればよいでしょうか？ よろしく御願いします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 親名義の家のリフォームによって生じる税金について
つたない文章ですが、どうぞ、教えてください。お願いします。 親との同居の家を（今は父親の名義）息子がリフォームすることになりましたが、ローンを組むこともあり、家の名義が一部息子になっていないといけないとの指摘があり、贈与税がかからない範囲で、名義を変更することを考えました。が、現在の家の評価額よりリフォーム代の方がはるかに高額（約６倍）のため、このままでは、その金額が息子から父への贈与に当たると、また指摘を受けました。 びっくりして、税務署へ確認したところ、 ”現在の評価額と、リフォーム代の比率と同じ名義配分になっていれば 息子からの贈与には当たらない。ただし、父はお金を払っていないにもかかわらず、（リフォームによって家の価値が上がるので）その分が譲渡所得となる。が、今までに家にかけた経費で相殺できるので（実際計算すると経費が上回ります）税金がかからない。 一方、 名義を息子に変更することについて、父から子への贈与に当たるが、 リフォーム代を払うことで、（その比率の名義に変更した行為は認められ）相殺される。ということで、税金がかからない。 また、これらは、後々税務署から、”お尋ね”の連絡が来るかもしれないので、そのときのために、贈与ではない証拠（リフォーム代の領収書等）、譲渡ではない証拠（過去の経費の領収書や、それに関する証拠など）を用意していてください。といわれました。 が、この回答を得るまでに、税務署の職員さんも（３人話しを聞きましたが、全員が）違うことを言うので、本当に大丈夫なんでしょうか？？ととても心配です。言った言わないとか後から水掛け論になることも怖いです。 特に、贈与にならない（名義の変更が）ということが、なんだかふに落ちないところがあり、不安です。 このあたりに詳しい方いらしたら、ぜひご指南ください。 また、贈与に当たらないようにするには、という点で、職員さんお二人の意見が違っていて、どちらを信じたらいいのかわかりません。 一人は、 ”リフォーム前に、評価額とリフォーム代の比率で名義を変更して大丈夫。（後から、お尋ねがくるかもしれないので、書類を用意するように。）とおっしゃいました。 もう一人は、 ”リフォーム前に、父から贈与税がかからない範囲で、名義の変更を行い、ローンを組み、リフォーム完了後に評価額とリフォーム代の比率で名義を変更するように。”とおっしゃいました。（だから２回登記上の名義変更を行わなければならないと。ただ、これは同じ年内にすることになります） 後者の方の話を前者の方にしたら、「名義の変更などは年毎にチェックするので、ほんの数ヶ月の間に２回も名義変更をする意味がない」とおっしゃいました。 ・・・どちらが正しいのでしょうか？（お二人とも税務署の職員さんです）
- ベストアンサー
- その他（税金）
- リフォームのための家の名義変更
このたび、家のリフォームをすることになったのですが、 家は、義父の名義です。 完全同居しています。 リフォームのローンは主人の名前ですので、 ローンを組むために、家の名義に一部でも主人の名前がないと ローンが組めないそうです。 名義の一部を変更するなんてできるんでしょうか？ 名義変更は素人でもできますか？ これは、生前贈与になるのでしょうか？
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 子供名義の不動産登記を親の名義に変更するには
はじめまして。 よろしくお願いします。 夫と、夫側の義両親と同居中です。 家は義両親が購入し、支払いも義両親がしていたのですが、家と土地の名義は義弟名義になっています。 不動産登記は、家、土地とも、権利部（甲区）は義弟の単独名義です。 権利部（乙区）は権利者その他の事項という部分に連帯債務者として、まず義弟の名前、その下に義母の名前が記載されています。 義弟は家を購入当時、義両親と一緒に住んでいたのですが、結婚後、家を出ています。 義弟夫婦が家を出た暫く後、義父、義弟とも合意の上で、夫と私が義両親と同居を開始しました。 義両親は『義弟のために家を購入した』という意識は無く、単純に自分達が住む為の家を買ったつもりだったと言っています。 購入当時、諸手続きを義弟に一任していたので、登記の名義は、当時のなりゆき上義弟のものになったようですが、義両親は、自分達の権利について全く無頓着です。 現在訳あって義弟とは疎遠にしているため、当時の経緯を直接義弟から確認する事が出来ません。 義弟名義の家の登記を、家の購入主である、義父、もしくは義母の名義に変更する場合はどのような手続きが必要になるのでしょうか？ 名義変更の手続きの際に発生するであろう諸費用についても教えていただけないでしょうか。 家の購入のための頭金と、月々の支払いは義両親によるものです。（支払いは完済しています） また、義弟が登記を自分名義にしていたという事は、義弟は義両親から家を贈与されたとみなす事ができるのでしょうか。 税金の諸問題などについても教えていただけたらと思います。 義弟（子供側）から義父（親側）へ名義を変更すると、支払ったのは義両親（親側）であるにも関わらず、義両親側に贈与税などの義務が発生するのでしょうか。 どうかよろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 家の名義変更にかかる贈与税について
皆様、こんばんは。 しばらくぶりで質問させていただきます。 持家の名義変更にかかる贈与税減免についてです。 持家は築20年、木造2階建て 坪数はおよそ37坪 持家は現在suiennが住んでいますが、名義がsuiennの弟です。 なお、固定資産税はsuiennが支払っています。固定資産税はおよそ66,000円くらいです。 この家の名義を suienn弟→suienn にする計画があります。 この場合の贈与税はおよそいくらくらいかかるのでしょうか。 また、減免されるとすればいくらくらいでしょうか。減免の対象になるのはどんな場合でしょうか 確か、築20年持ち家と土地の価格が1500万円までは非課税だと聞いたことがあります。 なおsuiennは障害者手帳1級所持しています。障害者控除もあるのでしょうか。 ちょっと内容的に難しい質問かなとは思いますが、専門家の方とかを含め、その関係に詳しい方からのご回答をお待ちしております。 いくら兄弟でも、こういったことはきちっとけじめをつけておきたいので、親にも家の名義はきちっとやってほしいと話してあります。 もともと家はsuiennのために、親が建てたものですが、銀行から金を借りる時には、suiennの弟が仕事をしていた関係で、弟名義にしたわけです。実際には親がお金を出しています。
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
自分で調べただけでは、曖昧だった部分がよくわかりました。 相続時清算課税というやり方もあるのですね。なるほどです。 最終的に話合いがどうなるかわかりませんが、義母にとって一番いい形になるよう、主人を話していきたいと思います。 大変参考になりました、ありがとうございました。