土地探し・・・建て売り業者に対抗するには？

質問

土地探しを始めて１年ほどになりますが、最近は新しい情報もなく、行き詰まっています。
こちらで何度かアドバイスを頂き、不動産屋も何軒もまわりました。（希望を伝えて新しい物件が出たら連絡してもらうよう頼んであります）
ハウスメーカーにも頼んでいます。公売等もチェックしてます。中古物件もチェックしてます。自分で歩いて売りに出そうな土地を探してもいます。気になる土地は不動産屋に調べてもらっています。（使っていない土地でも、必要に迫られないと売ってくれないのだそうです）
でも一番の障害が、建て売り業者なのです。探している地域に本社のある建て売り業者が、めぼしい土地をみんな買いあさっているのです。現在売りに出ているよさそうな土地は、みんなその業者の建築条件付きです。条件をはずしてもらえないか頼んでみましたがダメでした。かなり長く売れ残っている土地でも、条件をはずす気はないようです。
その業者は、普通なら２軒分の土地を３つに分けて小さな３階建てを建てたり、非常に低コストで家を建てて利益をあげるため、相場より高い値段で土地を買い取ることができるようです。お世話になっている不動産屋も、入札で何度もその業者に負けているようです。広い土地だけでなく、一軒分の土地でも買い取って建て売りを建ててしまうのだそうです。
もちろんそんな「安かろう悪かろう」の家を買う気はありません。でも買う人はいるんですね。もうかっているみたいです。そんな業者にお金で対抗する資金力は、うちにはありません。情報力も、業者に勝てるはずありません。もともとこの地域に住んでいたわけではないので、地縁もありません。
このままでは、一生希望の土地は手に入らないのではないかと思えてきました。何か打開策はないものでしょうか？

回答No.8

dot777 · ベストアンサー

aiai0331さん、大変ですね。
つい先日までの自分をみているようです。
私も、おなじようなことをしました。銀行も情報をもっているときがありますよ。
土地がでるのは相続関連のときもあるからです。
ただ、大口預金者でないとなかなか動いてくれないかもしれませんね。
また、地主さんの中には近所の手前、そういう業者に売るのを嫌う方もいらっしゃいます。そういう人は地元の不動産業者さんを通じて売られるようです。値段も相場より安めのようです。
ハウスメーカーにも頼んでいるとおっしゃいましたが、メーカーの担当さんによって、得意な人と苦手な人がありますよ。地域に密着した不動産業者とコネクションを持っている人もいれば、大手としか情報をやり取りしていない人もいます。まずはそういう才能を持った人をみつけるのも手ですね。関西なら紹介できるのですが。
参考にならないかもしれませんが、私が最終的に見つけた土地は、地元じゃない業者が扱っていて、地元の不動産業者も知らない物件でした。その土地に立っていた”のぼり”を頼りにハウスメーカーの人が交渉してくれたんです。偶然にも建築条件をはずして土地だけを売りに出した日で、即決しました。
時間はかかるかもしれませんがいつか見つかりますよ。
がんばってください。

お礼

どうもありがとうございます。
みなさん苦労なさっているのですね。
でも、dot777さんの場合も「縁」を感じますね。うちもどこかいい土地と「縁」がつながっていればいいのですが。
みなさんのアドバイスを参考にがんばります。

回答No.9

hima-827

言い方は悪いですが、ボロ家（空き家等）はないでしょうか？
普通の家なら、200万もあれば解体出来ると思いますので、探してみるのはどうでしょうか？
例え売りに出ていなくても、法務局へ行けば、持ち主を知る事は可能です。

お礼

どうもありがとうございます。
空き家や空き地でも、売る気のない土地を交渉して売ってもらうのはむずかしいようです。でも売りに出る可能性のある物件をいち早く見つけるためには有効でしょうから、探してみようと思います。

回答No.7

yamanekotama

NO6です。お礼拝見しました！結論はこれから1年戦法を駆使して頑張りましょう！当然フィーリングの合う不動産業者にも強力を仰いで！
私が現在仕掛けている仕事を紹介します。都内城北の住宅地、路線価坪91万の土地（業者価格115万程度）をお客様から買って欲しいが・・・と相談を受けてます。
・当初の提示価格は１２５万・・・駄目でした
・2回目提示価格は１４５万・・・駄目でした
上記は1月の交渉、年度が変わったので現在160万提示予定です。これで駄目なら中止です。
～これが現実です。ご参考まで～

お礼

再度の回答、どうもありがとうございます。
現実は厳しいのですね～。
みなさんのアドバイスを参考に、頑張ります。

回答No.6

yamanekotama

安いか相場価格で気に入る土地なんて無いでしょう！プロでもそんな土地見つかりませんしあっても極稀です。
これまでに価格はともかく気に入った土地はあったでしょう！でも高いか建築条件の土地で諦めた！では無いですか？3000万～5000万の建売で利幅は幾らかご存知ですか？２０％あれば上出来、10パーセント切る事だって有るのです。まして売れ残れば赤字になる事だって有ります。これから気に入った土地が出たら建築条件の物件は利益分上乗せした交渉をして見ましょう！ただ外せでは応じないのが普通です。～建築で利益を出している為～
後一息頑張って探して下さい！上記を実践すれば必ず見つかるでしょう。

お礼

どうもありがとうございます。
「安くていい土地」はないと思っていますが、「高くていい土地」も出てこないんですよ。きっと情報が入る前に売れてしまっているんだと思い、いろいろ情報を集める努力をしてきたわけですが、建て売り業者の壁にぶつかってしまった次第です。問題の業者は金額を上乗せしても条件をはずしてくれません。たくさん売れ残って経営が悪くなればはずしてくれるかもしれませんが、いい土地をたくさん押さえてますからね～。地道に努力を続けるしかないのでしょうか。

回答No.5

koala0305

建築条件付きの土地でも、普通はお金を払えば条件をはずしてくれるものですけどねぇ。質問を読むとかなり条件にこだわる業者のようですが、土地代に100～300万上乗せしてもダメですか？

土地というのは、相場ばかりにこだわっても取得できないことがあります。私の友人はなかなか売り物が出ない場所を探していて譲ってもよいという話を聞き、相場より一割以上高く買いました。それぐらいの気持ちがあれば入手できるのではないかと思います。

お礼

どうもありがとうございます。
＞建築条件付きの土地でも、普通はお金を払えば条件をはずしてくれるものですけどねぇ。
それが、問題の業者は金額を上乗せしても条件をはずしてくれないのです。不動産屋を通して交渉したときも、直接頼んでもだめでした。
相場は、条件も加味して考えています。（南道路なら一割り増し、南角地なら二割り増しという感じ）
本当に欲しいと思える土地が出たら、高くても即買おうと思っているのですが、なかなかでないですね～

回答No.4

three_polinkies

ご質問者様が探しておられる地域は、おそらく昔からの既成住宅地なのでしょうね。場所が書いてないので断定できませんが、昔からの住宅地になればなるほど、土地を購入するのが難しくなるのは間違いないです。

例えば、郊外の新興住宅地で高度成長期に開発された場所であれば、ちょうど子育てが終わって夫婦で都心のマンションに引っ越す初老の方などが出て来ています。これらの住宅地では先祖代々住んでいる人はいないし、土地に愛着もないので、簡単に売りに出す人が多い。

あるいは、バブル前夜に開発されたさらに奥の住宅地。だんだん成熟してきてはいますが、まだまだあちこちに空地が見える。このような場所は基本的には、地主が亡くなられた場合などに、まとめて数区画が一度に売りに出されたりする。

私の経験では、これらのいわゆるニュータウン的な場所では、1年から2年程度希望のエリアをチェックしておけば、確実に物件が出て来ます。本当に次から次へと出て来ます。よっぽど高望みをしなければ、まず大丈夫です。

一方古くからの住宅地というのは、新興住宅地よりも都心に近いところにあります。列島改造論の10年間で、土地の値段は数倍に跳ね上がりましたから、今から買える人は少ない。となると、不本意ながらも子供夫婦が同居したり、また相続時でも子供夫婦が住んでいたニュータウンのほうを売って、こちらに越してきたりするのですね。つまり圧倒的にタマ数が少ない上、単価が高額です。

そこで、一区画を売りに出しても買える人がいないので、建売業者かマンション業者が買ってしまうのですね。ここで小さな3階建てが建つか建たないかのポイントは、建ぺい率と容積率にあります。ようは、建ぺい率や容積率が小さい場所であれば、建てたくても建売やマンションは建たないのです。一般的には、建ぺい率が60,容積率が150を越えるところは、一部地域を除いていずれ住環境は大きく変わっていくでしょう。つまり、行政側が、そのような用途地域に指定している時点で、もうその場所の急速な都市化を許容しているということです。東京近郊などでは1990年代に建ぺい容積が緩和された途端にスラム化した地域もあります。

もしくは、建ぺい率が50や40のところはどうか。建売は建たないかわりに、ふつうに住宅を建てる場合でも大きな敷地でなければ家が建たないので、自ずと高額な物件になってしまいます。それでも基本的には2分割されて売り出されます。こういうところは、建売業者もあまり手を出さない。つまりは古くからの住宅地で、大きな環境変化もないであろう土地は、買える人には買えるが非常に高額だということです。

なので、ポイントは２つです。
（１）必要以上に高望みしていないか
（２）そもそもエリア選定を間違っていないか

その上で、他の回答者の皆さまがおっしゃることも、正しいです。不動産はほんとうに「縁」だと思いますし、忘れた頃に良い物件に巡り会えたりします。また、地元の不動産業者であれば、土地の所有者は全て調べあげていますが、銀行は家族構成や相続の状況まで把握していることもあり、水面下情報を持っている場合もあります。ただ、それが買えるかどうかは別。

とにかく、根をつめて考え過ぎると家庭の雰囲気まで悪くなりますから、気軽に楽しみましょう？？？

お礼

どうもありがとうございます。
高望みはしていないつもりです。
エリアは、数年前まで田舎だったところで、駅徒歩圏にも畑や空き地や駐車場がたくさんあります。都心に比べれば相場は手が届く範囲です。
しかし、最近再開発が進み、都心へのアクセスもいいので、人気が上がっているようです。地価の上昇が見込まれるので地主さんが手放さないし、買いたい人がいくらでもいるので、建て売り業者は強気の商売をしているのでしょう。土地はあるのに買えないのが悔しいです。今後もいい土地は全て建て売り業者に押さえられてしまうと思うと暗い気持ちになります。
あまり考えすぎず、なるようになる、とゆったり待っている方がいいかもしれませんね。

回答No.3

nrb

土地、建物は不動産や以外でも探せるのです

　銀行に相談すると系列の不動産だけでなく顧客の地主さんの情報を持って居ますので・・・・

　まあ、不動産さんやならば
　三菱地所、住友不動産、なんかを利用する手もあります
　こちらも、系列の銀行にデータが出ますの・・・
　以外に盲点なんですね

　あとは、農協なんかの資産管理に売りたい土地とか無いかを聞く手もありますが・・・・・

お礼

どうもありがとうございます。
銀行とは、営業の人に相談するのでしょうか？
住友不動産と農協は行っています。
三菱地所は今度あたってみようと思います。

回答No.2

m_to_m

私も土地を購入して、現在新築中です。
私の場合、建売でも良かったのですが２世帯住宅希望でしたので、必然的に土地＋注文住宅という選択になりました。
土地を探し始めた頃ですが、やはり在庫になっている物件はいまいちな物が多くて、よい物件は既に売れている事が多かったです。
たまたま運が良かったのですが、一度売れた物件の購入者がローンの審査を落ちたらしくキャンセルになったところを不動産屋の担当者が押さえてくれて、そこを購入できました。
でも物件を押さえた翌日には、やはり同じような建売業者も押さえようとしていた様です。

ですから、我々素人にはタイミングと常にアンテナを張り巡らしておく（営業の人にチェックしてもらう）しか方法が無いのかと思います。
あと、土地には同じ商品が２つと存在しませんので、ある意味妥協も必要だと思います。

お礼

どうもありがとうございます。
「タイミング」というのもよく聞きますね。アンテナは常に張っているつもりなのですが・・・
実は目をつけていた土地がありまして、個人で買える広さではなかったので不動産屋に相談していたのですが、建て売り業者に買われてしまいました。
高望みをしているわけではなく、土地がないわけでもないのに、買うことができないのが悔しいです。建物の方を妥協して建て売り業者から買えば手にはいるのですが、あまり良心的な業者ではなさそうだし、それでは業者の思うつぼなので、そこは妥協したくありません。
建て売り業者を出し抜く方法なんてないものですかね～

回答No.1

au_user

一番つらい時期ですね。心中お察しします。
拙宅の場合も土地探しを始めて半年くらいは同じような状態でした。建売り&建築条件付などはいやだったので同じように業者へ交渉したりしました。
他の質問者さんへの回答にも出てきますが、自分も土地探しをしてみて、土地は「縁」だと感じました。
だから、じっくり、あせる事は無いと思いますよ。

うちでは、質問者さんが探していた情報のほかに、
お子さんがいるようなら、お友達のお母さんとか、町内会の婦人部長さんとか、地域の情報に早い人にそれとなく聞いてみてはどうですか？
あとは、中古建売の物件で良さそうな物があったら、更地にならないか交渉したり。

土地の価格も地域によっては下げ止まりになってきたようですので、敏感な地主さんならそろそろ売却を考えている人もいるのではないでしょうか？

あせらず、がんばってくださいね。

お礼

どうもありがとうございます。
誰もが通る道なのでしょうか。
土地は「縁」とはよく聞きますし、焦らずに、とは思っているのですが・・・めぼしい土地が全て建て売り業者に買い占められ、不動産屋も紹介できる土地がなくて困っている現状で、絶望的な気分になってしまいました。
でもあせらず地道に情報集めを続けようと思います。