住宅の耐用年数26年

質問

とある住宅メーカーのHPから引用

住宅の平均寿命は、イギリスの75年、アメリカの44年と比べ、
日本は約26年。また、これからの住宅に期待される耐用年数は
50年以上を望む人が約半数を占めています。

このような文言のCMが、色々な住宅メーカーのCMに頻繁に出て
きます。
この　”日本は約26年”　の根拠や、出典資料をご存知でした
らお教えください。

私は、田舎の生まれですが、私の家の近所にはこんなに短い耐
用年数の家はありません。
本当に、日本の家の寿命はこんなに短いのでしょうか。

回答No.5

noname#17334

住宅の取り壊しと寿命の短さについて、
建物の品質もさることながら地価の変動ということも大きく影響しています。
地方では全くありえないことがここ２０年の間首都圏、近畿圏では起こったということです。
ひとつは地価高騰による相続税の支払い。
１９８０年に入ってから地価が急騰しはじめて、都内で７０坪程度の土地の坪単価が３００万
とかいう時代があったわけです。２億１千万の宅地に、評価ゼロに近い古屋が建っていたら
どうでしょう。
誰しも更地にして売りたくなるでしょう。
実際、親が４０代に建てた築３０年の家は、父親が死ぬと、高い相続税を払うため土地を売却という
ケースが非常に多かったのです。
そんな高い土地を誰が買ったか。建売業者です。７０坪の土地を間口５ｍくらいに３分割して２３坪の
敷地に３軒の戸建てを立てる。土地が７０００万で建物は１５００万の原価でも実際にはこんな木造
３階建てが１億円で売れた時代があったのです。
なにしろ、都心部の２０坪のマンションを売れば３０坪の一戸建てが買えるということで、買い替えの
客に飛ぶように売れた。
１９８０年代の東京ではこのように戦後まもなくから高度成長期、区画分譲された世田谷、大田、目黒、杉並などの
サラリーマン向けの住宅地が次々と取り壊されてきました。

もう一つ、地方でも１９７０年代にプレハブ住宅ブームでダイワ、セキスイ、ミサワなど建売住宅のラッシュが
あったのですが、当時はまだ畳文化。家族も大家族で平均世帯人口が４人～５人という時代
団塊の世代が受験期を迎えたおかげで、子供に勉強部屋が必要になったりしてとにかく狭いＤＫに
部屋数重視というのが一般的でした。
当時は、今と違って建売を買えるのは４０代のお父さんしかいなかったので、１９７０年代に買った家は
３０年経つまもなく二世帯住宅に建替えられたり、そのまま売りに出されます。
時代遅れの古屋には価格がつかず改装するにも制約がおおきすぎる。取り壊すにも撤去費がかかる。
どうせなら更地で売ろうと、家は取り壊されます。あるいは建売業者が安く買い叩き家を建替えて売る
ことも考えられます。

このように日本の住宅は資産ではなく耐久消費財だったのです。その根底には土地神話（土地は資産で
あって価値が減るものではない）があります。土地と家屋の価格差はいまでこそ地方の住居地域でやっと
５０％５０％になっているものの、これも新築価格の話。
一方地価がどんどん下がったおかげで、家屋の価格も下げる動きがあって坪単価３０万以下というあやしげな
住宅もでまわっています。
住宅の買い替え需要がなくなって若い世代に新築戸建てを売る以外になくなってきた地方の建売業者が
ハウスビルダーを叩いてこういう安売り住宅を売っているわけです。
物が安くなるのはいいですが、建物は素材と手間で質が決まるものです。趣味的な価値は別にしても
本来の長寿命住宅を得るには、坪単価最低７０万円はかけないと本当の長寿命住宅は得られないという気がします。
なぜなら、プレハブ住宅というのは、昔からある欠陥住宅をなくして庶民が安心して質の良い住宅を買えることを
うたい文句に売られていたのです。実際に今も昔もプレハブ工法はへたな在来工法より単価はずっと高いです。

昔と今では職人の数と質が全く違います。古い家は代々出入りの大工が責任施工で作っているわけです。
めったなものはつくれないと、それなりに吟味した材料と腕で作られています。

逆に今は、どうせ２６年で壊されるという前提で作られている向きもないとはいえません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

なるほど、”耐久年数”とは関係ない、相続税問題やニーズのずれによる建て替え需要による取り壊し。さらに、建て替えられた建物だけの平均寿命（建てられてから壊されるまで）のことなのですね。

日本の家は、本当にいい加減な家ばかりで、平均耐用年数が26年かと思いましたが、（実際には）壊す人は26年で家を壊しているという事しか顕していない統計であることがわかりました。
（構造的な耐久性を示してはいない）

数字のマジックですね。

壊す理由等は多種多様である事が分かり、勉強になりました。