建築物の耐用年数と価値評価について
- 法定耐用年数を超えてもリフォームにより経済耐用年数が残っていれば建築物の価値は残るか？
- 経済耐用年数の記載は何かの書類にあるのか？(リフォームの痕跡など)
- 古民家などの古い建築物でも法定耐用年数や経済耐用年数を超えると価値はゼロになるのか？
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建築物の耐用年数について。
建築物の耐用年数について。 固定資産税の計算時に、法定耐用年数では木造住宅の場合に22年を経過すると評価がゼロになるようです。 しかし、最近はリフォームにより十分に手入れをされた中古住宅が増えているとも聞きました。 そこで(1)法定耐用年数を経過していても、リフォーム等を行っていれば経済耐用年数が残っている(＝建築物としての価値は残っている＝売却価格に上乗せ？)ということでしょうか？ (2)経済耐用年数は残っているよ～というのは、何かの書類に記載されるものでしょうか？(リフォームの痕跡等) (3)リフォーム等をしていない、古民家など"古さ"に価値がある建築物も、法定耐用年数・経済耐用年数が経過していれば、建築物としての価値はゼロであるということになるのでしょうか？ 乱文になってしまった為、随時補足を入れたいと思います。 不動産売買にお詳しい方など、宜しくお願いします。
- gyan92
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
１です。 住宅ローンの場合は耐用年数を特別に重視して審査するわけでもないようです。失礼しました。 リフォームによる価値の向上とは使い勝手や耐久性が延びたことを総合的に判断するものであって明確な基準があるわけではありません。「この程度なら買ってもいいかな」と買主が納得すればよいだけです。当然買う側は不動産業者やコンサルタントなどの助言が得られるでしょうから、それらを参考に判断します。
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- kimamaoyaji
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法定耐用年数 所得税法施行令第百二十九条及び法人税法施行令第五十六条の規定に基づき、固定資産の耐用年数等に関する省令のことです。 つまり固定資産税としての決まりであり、建築物の耐久度とは全く違うものです、神社仏閣など補修して数百年、千年以上の物もある訳で、どの程度の修復をしたかで年数など大幅に変わります、極端な話、柱の横の金属で柱を入れる、梁なども同様に、屋根も金属ばりにする、特にアモルファス合金を使えば、硫酸に千年付けても大丈夫な金属で鋼鉄なもの高度とバネ性があるので、抜群の耐久性となります（但し金額は桁が2桁くらい違うでしょうが） そこまでいかなくてもSUS304ステンレスを使えば構造物としては半永久の耐久性となるでしょう。 不動産取引価格は耐久性だけではありません、リフォームの出来具合、間取りや利便性、もしくは古民家のような風合いなどが価値なわけですから、リフォームが必ずプラスという訳ではありません、例えば古い数寄屋造りの家なのに、トタンを使ったりアルミサッシを使ったりしたら古民家としての価値は激減します、例えば障子戸でも、合成和紙とかなら、風合いは崩れましんし、雨戸も焼杉板などで修復すれば風合いは崩れないので価値は上がります、建物に応じた価値の上がるようなリフォームでないと、逆にリフォームしたために元に戻せない状況だったら、リフォームしていないほうが高いという場合さえあります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ただリフォームをすれば価値が上がるというわけではなく、風合いに合ったリフォームをすることで価値が上がるのですね。 施工工事関係者の方からのご回答でしょうか。 詳細なご回答ありがとうございます。
- lock_on
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法定耐用年数と実際の耐用年数を混同している人が多いのです。 法定耐用年数は簡単に言うと「税金を計算するための数値」です。同じ家でも手入れをしていれば６０年以上使えますし、手入れがずさんだと３０年がいいところです。 以上から法定耐用年数のことはいったん頭からはずして下さい。 家の価値は結局のところ「あと何年使えるか」と「この価格なら買ってもいいかな」で決まります。よってリフォームをして耐久性とともに使い勝手が向上すれば高く売れます。 売主としては掛けた金額よりも売値が向上するのならばリフォームをしたほうがいいし、その逆ならばリフォームはやめるべきです。ただしリフォームしないとどうしようもない状態ならばせざるを得ません（あるいは買取業者に買い叩かれるか）。 ただし買い手が借り入れる場合、その金融機関は担保価値を耐用年数を意識して査定しています。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「あと何年使えるか」というのは、リフォームによって残った経済耐用年数のことでしょうか？ 例えば、法定耐用年数が経過した古民家でも、耐震リフォームを行っていれば、経済耐用年数がまた伸びた？ので、その分の価値が生まれるとういことですか。 金融機関もその経済耐用年数で担保価値を査定することはあるのでしょうか？
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