店舗を借りて

質問

店舗を借りて

　昭和６１年ごろから、店舗を借りています。商店街の中にあって、商店街の沈下とともに、賃料が低下していますが、賃貸人は、このことを今まで、安すぎた。今の値段でも、安すぎるなどと言って認めようとしません。

　調停でも、簡易裁判所でも、内容のある話し合いに応じようとしません。簡易裁判所では、裁判所の指定する不動産鑑定士の鑑定を要求しています。不動産鑑定士に相談すると、賃料の低下は、認識できるが、全国の消費者指数、住宅費の推移を見ると、商店街と言った、商業地区の変化をうまく、表現できないのです。相談した不動産鑑定士の持っている賃貸物件は、不動産鑑定で、賃料の低下は、表現できなくとも、値下げに応じています。

　平成６年に屋根の吹き替えで、７０万円かかったから、家賃を７万円から、１０万円に値上げすると一方的に言ってきました。書面で、合意したことは、ありませんが、商店街として、活気があったので、相手に合わせて要求を飲んできました。

　屋根の吹き替えは、本来賃貸人の負担で、従前の家賃に戻すことと屋根の吹き替え工事は、払い過ぎであるから払い戻してもらい、家賃６万円を支払うようにしたいのですが、可能でしょうか？

　契約書に家賃１０万円の記述があれば、債務不履行になりそうですが、契約書の金額は、月額７万円の記載です。賃貸人は、契約解除を言って来る可能性がありますが、裁判所は、このことを認めるでしょうか？

　また、相場が低下していることは、本人は、認識しており解約してしまえば、生活の支払家賃に障害がすぐにでることは、明らかで、実際には、追認するのでは、ないかと思量しますが、どうでしょうか？

　このことが、相手から、話し合いの歩み寄らせる作戦になるのではないでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

１． 貸主・借主の間で調停を経て簡易裁判所での訴訟となっている状況であれば、当事者間での争いごとの決着の為には、簡易裁判所による結論・決着をとる必要がありそうです。家賃相場の値下がりを不動産鑑定士の鑑定によって客観的に示せ、というのが簡易裁判所からの指示であれば、これをクリアすることが質問者に求められる課題だと考えられます。

２． 書面の変更契約がないとしても、当事者間で屋根の葺き替えと賃料の引き上げを合意しその後１０年以上の家賃の支払をしてきた事実がある以上、賃料を巡る裁判の途中で当事者が一方的な主張で家賃を引下げて支払うという行為は、他者の理解は得られないと考えます。当事者間の争いの結論を裁判所に求めるとの質問者の意向から見れば、自身の債務が不履行となる状態は避けた方が良いのではないかと考えます。

３． 交渉事に色々と駆け引きが入ってくることは理解できますが、一方的な考え方で行動に移す前に客観的な立場の方からのチェックは受けておくべきだと感じます。

補足

不動産鑑定士の判断

　レス、ありがとうございます。参考になります。
　以下の点をどのように考えられるでしょうか?

不動産鑑定士に相談すると、賃料の低下は、認識できるが、全国の消費者指数、住宅費の推移を見ると、商店街と言った、商業地区の変化をうまく、表現できないのです。相談した不動産鑑定士の持っている賃貸物件は、不動産鑑定で、賃料の低下は、表現できなくとも、値下げに応じています。

回答No.2

mahopie

第三者の立場での感想としては、裁判資料として不動産鑑定士がその資格において、周辺地区の家賃相場の低下を証明した書類が出せるかどうかによると考えます。不動産鑑定士がこの作業ができないのであれば、賃料が下がっているとは判断できない、という結論になるでしょう。それ以外の資料や実例で客観的に（裁判官が判断できるレベルで）賃料低下の実態を示せるのならその資料が客観性を持ちうるかどうか、ということになると考えます。

ここまでに至る両社間の争い・主張のやり取りには時間と内容における流れがある筈で、この流れを逸脱するような主張や行動はマイナスに作用すると考えます。

お礼

■mahopieさん、そして、皆さん、こんにちは。いつも回答頂きありがとうございます。

>ANo.#2 第三者の立場での感想としては、裁判資料として不動産鑑定士がその
>資格において、周辺地区の家賃相場の低下を証明した書類が出せるかどうか
>によると考えます。不動産鑑定士がこの作業ができないのであれば、賃料が
>下がっているとは判断できない、という結論になるでしょう。

それ以外の資
>料や実例で客観的に（裁判官が判断できるレベルで）賃料低下の実態を示せ
>るのならその資料が客観性を持ちうるかどうか、ということになると考えます。

　それ以外の実例や資料を示していますが、裁判官は、
　「お互いにまったく、歩み寄る気配が無く、両者に大きな認識の断絶が有ると言うことが分かったので、具体的な内容は、よいから、不動産鑑定士の判断を仰ぎたい。」
　と言っています。

　自分が、不動産鑑定士の鑑定書では、実情を正しく表現できないと説明すると不動産鑑定士の調停員による調停に差し戻すと言って、簡易裁判を打ち切ってしまいました。
　次回の調停は、来年来月の中頃です。
　被告が出席するかどうか分かりません。しかし、このことを調停員に話せば、調停の場で具体的な話の論点を議論することが出来るでしょうか？

　もし、相手が、来ない場合でも、調停委員に事情を話し、また、簡易裁判に戻ったときに調停委員の意見が裁判官の判断に反映されるのでしょうか？

　前回の調停では、一回来たきりで、被告は、後は、不出廷すると出廷を拒否し、十分な議論もなく、本訴になったのです。

　被告の回答書は、原告に対して侮辱、軽蔑的で、議論の本質に答えようとしていません。感情的な反論です。とても、誠意ある回答とは、言えません。
　これも、被告の作戦のうちでしょうか？

　被告は、素人で、会社の役員が、代理人で回答を書いています。

　たとえ、一つだけでも、お知りのことが有りましたら、よろしく教授方お願いします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具