賃貸住宅の敷金返還について

質問

神奈川在住です。
1DKの物件に2年間住んでいました。
家賃8万円で、敷金2か月分16万円を預けています。
このたび引越しを終わらせ管理会社の人と一緒にルームチェックを行いました。
今回請求された物は鍵交換代、ハウスクリーニング代、クロス全面張替えで計16万円でした。
なので返還は0円という事です。
当方、喫煙者です。
ヤニによる汚れが原因でクロスを全面張替えるそうなんですが、いろいろな方の質問と回答を見てもタバコの汚れは借主負担と言う方と経年劣化だから貸主負担と言う方で分かれているようなんですがどちらなんでしょうか？
汚れの程度としてはタバコを吸っていたと見てわかるくらい上の方が黄ばんでいます。
この場合やはり私の負担で全て（鍵交換、ハウスクリーニングも含めて）支払わなくてはいけないのでしょうか？
よきアドバイスをお願いいたします。

回答No.5

o24hi · ベストアンサー

こんにちは。

　国土交通省から「原状回復のガイドライン」が示されているのはご存知かと思いますが、ガイドラインの定義では、原状回復義務とは、「建物の経年変化、通常損耗による建物の劣化等は除き、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による建物の損耗」の場合に限って、賃借人に原状回復義務があると定義しています。

　また、判例により「通常の使用収益に伴って生じる自然の損耗は別として、賃借人の保管義務違背等その責任に帰すべきことで加えた毀損について毀損前の原状に回復する義務」と定義しています。

　要するに、借り手は、故意過失及び注意義務違反により、建物を汚損・毀損したものについては、原状回復義務あり、その費用を負担しなくてはいけませんが、経年変化・自然損耗により劣化したものについては、一切その費用を負担しなくてもいいということになっています。
すなわち、原状回復義務とは、入居時の状態と全く同じ状態にして物件を返還することをいうのではないということです。これをよーく念頭において対処してくたださい。貴方がすべて、まったく元通りに戻さなくてもいいんです。

　従って、借り手の故意・過失・注意義務違反により汚損・毀損したものは、原状回復費用として、借り手が負担することになりますが、それ以外の敷金は、全部返還請求できるということです。

　ちなみに、「解約などの退去時に畳・襖の張替え、クリーニングおよび修理代を敷金と相殺する」という特約を結んでいた場合はどうなるかというと、このような契約内容が借り手の義務を重くするものは消費者契約法第10条により無効とされています。

　具体的に原状回復義務の及ばない事項としては、

(1)クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ
(2)日常の通常清掃を行なっている場合のクリーニング代
(3)テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気焼け）
(4)クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
(5)家具の設置によるカーペット・クッションフロアー・畳のへこみ
(6)鍵の取替え（破損・鍵紛失のない場合）

などです。

　ですから、貴方のヤニによる汚れの限度にもよりますが、クリーニングで取れるようなものでしたら、張替え代は負担する必要はありませんし、鍵も破損していないのでしたら負担する必要はありません。

　絶対抵抗しましょう。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。
ヤニの程度ですが管理会社の担当の方は「これはクリーニングじゃ無理だなぁ～」「張替えですね」と言っていました。私もクリーニングで落ちるのか落ちないのかちょっとわからなかったもので「そうですか」としか言えませんでした…。

回答No.9

adpanda

不動産業界に従事する者です。

契約書に鍵の交換とクリーニング代100%負担と記載されていても、抗弁できますよ。

#7さんの仰るとおり、消費者契約法は消費者保護の法律で、判例でも確約書まで署名捺印しても無効だというケースもありますので。

鍵の交換はガイドラインでも大家さん側のグレードアップということなので、いくら契約書にかかれていても裁判では無効になる可能性が非常に高いと思われます。
東京ルールでの説明書でもクリーニング代の負担（特約）は定めることができても裁判で認められない場合もありますと、記載されています。ただし、きちんとクリーニング代とは書いていません。特約とでしか記載してません。

タバコのヤニは#6の方も仰っているとおり非常に難しい問題です。判断が難しいですね。

あまり、大家さん側とお話をして納得がいかなければ少額訴訟を起こしてみたらいかがですか。
簡易裁判所では相談員の方が非常に親切にお話を聞いてくれて一緒に訴状の作成までしてくれます。（東京の話ですが）しかも1万円程度で訴訟ができますし、裁判も1日だけですぐ判決が出ます。
弁護士や認定を受けた司法書士が代理人となって訴訟できますが、ご自身で簡単に訴訟できます。
一考されるのも方法かと思います。

回答No.8

nachiguro

６です。

神奈川県でしたらココに相談するのが間違いないでしょう。
http://www.kanagawa-takken.or.jp/

そして一応は、用心はしておいてください。法律は分かった上で行うのが不動産屋ですから。

回答No.7

o24hi

＞今、契約書を見てみたところ、クロスのことは書いてありませんでしたが、退去時に鍵交換とハウスクリーニング代を100％負担するとの事が書かれていました…。
この二つはもう無理なのでしょうか…？

　先ほどの繰り返しになりますが、解約などの退去時に畳・襖の張替え、クリーニングおよび修理代を敷金と相殺するとか、全て借り手の負担とするというような、契約内容が借り手の義務を重くするものは消費者契約法第10条により無効とされています。

------------------------------------------------
○消費者契約法

（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第10条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
------------------------------------------------

http://www.takken.ne.jp/fudosanhoritu/bb/bb15.htm

参考URL：

http://www.takken.ne.jp/fudosanhoritu/bb/bb15.htm

お礼

何度もすみません。
なんだか契約書の100％負担というのがとても気になってガイドラインに該当しないのかと思っていました。
o24hiさんの説明でかなり分かってきました。
ハウスクリーニングと鍵交換の件は家主負担、クロスの交換は交渉し、本当にクリーニングで落ちないようであれば双方負担をお願いしてみようと思います。
お忙しい所お手数をお掛けしました。
本当にありがとうございます。

回答No.6

nachiguro

こんばんは

非常に難しい問題ですね。（現状を見ていないので）
まず心情面からすれば、確かにタバコのヤニなどが絡めば、クロス貼り替えという話は良く分かりますし、peacelovescさんがその現状でその部屋に入居したいか？といわれたら如何なものでしょうか。

そして、入居時の契約書に「退去時の規定」何と書かれていますか？退去時のクロスの全面交換など書かれていたら、それは指示に従わなければならないかもしれませんね。

ただ、そこに書かれていない、或いは全面交換のみならば裏技はあります。
不動産屋はあまりいい顔はしませんが、クロスの交換を自分の知っている業者（或いは自分で探して）にやらすのです。この時注意するのは、クロスのレベルです。全開と同一かほぼ同一のレベルのクロスを使用することが前提になりますので、可能なのであれば不動産屋にクロスの型番＆メーカーを聞いておくのも良いかと思います。
そうすることによって、敷金は安くなると思いますが。

業者の値段に納得がいかないのであれば、神奈川県の自治体に宅地建物取引業協会というものがありますので、そこに相談してみるのは如何でしょうか？そこならば消費者生活センターと異なり不動産業者に対し「指導」してくれるそうです。
※消費者センターはあくまで相手に対して、アドバイスのレベルしかしてくれませんので

また経年劣化に関しては、ある程度（概ね6年位）そこに住んだ人の場合に適応されるのではないかと個人的には思いますが…

お礼

回答ありがとうございます。
そんな裏技あるんですね！
知り合いの業者に相場を聞いてみます！
今、契約書を見てみたところ、クロスのことは書いてありませんでしたが、退去時に鍵交換とハウスクリーニング代を100％負担するとの事が書かれていました…。
この二つはもう無理なのでしょうか…？

回答No.4

ZERO3159

本当は賃貸から出ていった後のハウスリフォーム代は2〜4年分の家賃に含まないといけないんですよね（数年住んでもらったら元が取れるように）
ただそうするとその分、家賃が高くなるから後から請求する事が多いです。

16万円を2年の24ヶ月で割ったら約￥6666ですね、

ようは法律では駄目だけど、契約書にさえ書いてあれば何をしてもいいって事が問題なんですよね
とりあえず今は全国的に敷金問題の相談所みたいな所があるみたいだからすぐ相談してみましょうね

お礼

ありがとうございます。
近くの相談所探してみますね。

回答No.3

UTwTU

国土交通省で原状回復に関するガイドラインが出ていると思います。これは、契約時に契約内容をチェックするためのものであり、実際には契約内容に従って対応、ということになるようですが、契約内容に問題がある場合は、参考にする、ということのようです。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm
鍵の交換、ハウスクリーニング代は、契約書に記載が無ければ、貸主負担にできるのではと思います。煙草のヤニについては…程度問題なのでは？結露を放置してカビが落ちなくなった、という場合などは、借主負担と聞いたことがあります。同じように考えると、途中で掃除をきちんとしておけば、クロス張替えの必要はなかった、ということであれば、借主負担といわれたらそうかもしれません。
参照ＵＲＬの下の方で「煙草のヤニ（クリーニング程度でおちるもの）」は通常使用と考えられるというようなことが書いてあります。逆に言うと、クリーニングで落ちないほどのものは、借主負担になるのでしょう。これを見る限りおそらくケースバイケースなのではと思います。消費者センターなどにご相談いただいたら詳しく分かるのではと思います。

参考URL：

http://homepage1.nifty.com/lawsection/special/genjoukaihuku/genjoukaihuku_3.htm

回答No.2

tanig

基本的にタバコのヤニ汚れでのクロス交換はこちらが負担する義務はありません。
ただあまりにも汚れが激しいようですと、多少の負担は発生するかもしれませんね。

鍵代も借り主負担ですし、ハウスクリーニングも全額負担する必要はありません。
がんばってください。

お礼

回答ありがとうございます。
質問するべきか迷っていましたが、質問して良かったです。
とても勉強になります。
ありがとうございました。

回答No.1

mana_ko

タバコのヤニは程度の差があるかも知れませんが、カギ交換代は絶対に必要ないと思います。
誰が使っても同様に発生するものだからです。

泣き寝入りせず、争ってみる価値はあるでしょう。

参考URL：

http://kaisyuu.seesaa.net/category/560359.html

お礼

早速の回答ありがとうございます。
泣き寝入りしないでがんばってみます。
ありがとうございました。