建物賃貸借契約の敷金について（長文ですいません）

質問

ちょっとややこやしいお話なのですが、よろしくお願い致します。
Ａ（賃貸人）とＢ（賃借人）の間で建物賃貸借契約があります。
１０月中にはその契約を解除しようと考えています。
ここでちょっと問題がでてきたんです。
もともと更地はあり、この更地をＡが借りました。
更地にＡが建物を建て、その建物をＢに貸したという
契約なのですが、建物のお金は(2)にある
ＢがＡに支払った敷金で建てたようなのです。
それでＡに解除を申しいれた所、更地にして返して欲しい
と言われたのです。
そうなると建物の解体などでお金がかかりますよね。
それでＢはＡに支払った敷金を全部とは言わないが
返却して欲しいと言ったのです。
そしたらＡは敷金の事はは知らないと言ってきたのです。
いったいどういう事なのでしょうか？
下記に契約書の内容を一部書きます。

Ａはその所有する建物をＢに賃貸した。
(1)賃貸借の期間は２年間とする。
　　この場合２年を過ぎるとどうなるのでしょうか？

(2)賃貸敷金としてＢはＡにお金を支払った。
　　契約を解除したらある程度の
　　敷金は戻ってくるのでしょうか？

(3)賃貸借契約満了後又は賃貸借契約解除後は、本件建物を　原状に回復し明け渡さなければならない。賃貸借期間満　了後又は賃貸借契約解除後本件建物の明け渡しに至るま　では、１ヶ月賃料の倍額の金員をその日数に応じて賠償　金として支払うものとする。
　　原状に回復にかかった費用は、自己負担ですか？
　　賠償金とはどういう事で？

その他賃料として毎月一定の金額を支払っています。
一度支払いが出来なかったのですが、これはなんらかの
ペナルティになるのですか？
結局建物は今現状、誰の物なんでしょうか？

ご意見よろしくお願いします。

回答No.4

adpanda · ベストアンサー

不動産業界に従事する者です。

ややこしい話のようですが、整理すれば単純な話で、一般の方が、すばらしい回答をなされているのには感服いたします。

#3さんの回答に対する補足での質問の回答をいたします。

二重線がひいてあり、Aさんの印鑑が捺印されているわけですね。その印鑑は契約書の署名の後の捺印と同じ印影ですね？
でしたら、（２）は削除されていますので、570万円が返還される基本の金額となります。

その他の補足をします。

Bさんは自動更新（#1の方が仰っている借地借家法が根拠）で、契約満了後も建物の使用ができますし、更新しないで建物を明渡すこともできます。
ただし、賃料が1ヵ月分滞納しているということですが、通常実務では敷金から差っぴくことは多々あるのですが、通常契約書の中には敷金は賃料に充当できない。としているものが多いです。となると敷金返還の前に賃料の請求がくるかもしれません。敷金を返還したくない（先延ばししたい）場合はそういった手段をとる場合があります。お気をつけ下さい。

兎にも角にも、
１．契約の更新は可能。その場合の更新料は請求されるかもしれないが、法的根拠はないので、更新料は支払う必要がない。ただし、次回の更新時に信頼関係の損失を理由に更新拒否をする場合がある。

２．契約を解除されても満了で契約を終了しても、更地にして返す必要性は全くない。

３．敷金の返還請求は可能。A所有の建物（現在賃借している物件）があるのだから、それを敷金返還のための差押の仮処分を申請して、裁判を起こしたらBさんに有利。

以上です。

お礼

双方の言い分が違ってきたので、弁護士に相談してみます。
色々とありがとうございました。

補足

皆様の色々なお答えに感謝しています。
どうしても敷金の返還（全額は無理にしてもある程度は）
をして欲しいのです。
裁判という考えもありますが、なるべく示談でと思っています。
裁判となると日数とお金がかかってきますよね？
日数は問題ないとしても裁判の費用が・・・。
一度見当してみます。

回答No.3

noname#19073

契約書に敷金の内容が書いていないとの事ですが、「3割の返還」ということで合意されていれば、不服を唱えて提訴することは自由としても、基本的にはその内容の契約です。

例えば敷金として100万円預けていたとすると、返還されるのは30万円ということでしょうね。（内容としては、建物の原状回復費用やクリーニング費用、その他補修等に当てられるのかなと想像は出来ますが、単純に3割返還という決め事ですから、Aがそのお金をどう使うかまではBが口出しする事柄ではありません）

賃料滞納が1ヶ月あるとのことなので、その返還分の3割の中から更に1ヶ月分の賃料を差し引かれても仕方ありません。上記金額の例に当てはめると、仮に賃料10万円とした場合、返金されるのは20万円ということです。例では返金される形ですが、敷金の額により不足する場合には追加請求されるというわけです。

お礼

皆様に色々と教えて頂き、感謝しております。
このような話はどこに相談したらよいのか
分からなかったので、とても参考になりました。
ありがとうございました。

補足

何度もご回答頂き、ありがとうございます。
敷金等の契約を見ると
　(1)賃貸敷金としてＢは本日金５７０万円也をＡに支払い
　Ａはこれを受領した。敷金には利息を付さない。
　(2)Ａは本契約終了後において、Ｂより本件建物の明け渡　しを受けた場合、速やかに敷金の３割を控除し、その残　余を返還するものとする。但し・Ｂの債務がある場合は　敷金より差し引くものとする。

この(2)の部分が赤の２縦線で引かれてＡの捺印がされています。ということは(2)の契約は無効となりますよね？
このことから敷金の返還についてはどうなるのか？
色々質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

回答No.2

noname#19073

お話を整理すると、Aは土地をX（仮にXとします）から借りて自らの所有物となる建物を建てた。その建物についてBを借主とする賃貸借契約を締結した、ということで宜しいでしょうか。

ご質問内容からそれますが、このケースですとA所有の建物がXの土地に建っているわけですから、一般的にはAはその土地の借地権を有していると考えられます。借地権の内容によっては、AはXに対して更地の状態にして返す義務がある場合があります。

しかし、Bは建物を賃借しているだけですから、更地に戻す義務が無い、というのがまず一点。

それを踏まえた上で、
（1）契約期間を過ぎても双方、解約の申し入れ等を行っていなければ契約は同内容で自動更新されます。

（2）敷金は戻ってきますが、これは事前の取り決め（契約）内容によっては、退去時に負担割合があり、一部差し引かれる可能性もあります。それが（3）にあります原状回復に要する費用として精算される場合があるのです。

基本的には通常使用による自然損耗についてまで原状回復を求めることは出来ませんが、契約次第です。
それと、例えば借主の責任により建物の損傷がひどいケースで、敷金の範囲内では賄えないような場合には、更に追加で費用を請求される可能性もあります。

（3）契約解除になってからも、その建物に居座り続けるようなケースがあった場合には、賠償金を取りますと定めているわけです。

賃料の滞納があっても既に支払っているならば、今のタイミングで問題があることではありません。

結局建物は今現状Aの物です。

補足

色々とありがとうございます。
ＡがＸに土地を借りています。
下記にも補足しましたが、敷金について契約書には
何も書いてないので、ちょっと不安です。
私的には通常使用程度の消耗とは思いますが。
家賃は１ヶ月滞納しております。
これは返してもらえるべき敷金からマイナスされる
ということですよね？

回答No.1

winnie777

Ａは借地の上にＢの敷金で建物を建ててＢに貸したということなのでしょうか？

（1）借地借家法により更新できます。Ａが嫌だといっても正当理由がなければ更新できます。
家賃の支払いを受け取らない場合は法務局に供託します。
（正式に解約申し入れをしていればの話です）

（２）契約書に書いている内容により異なります。何も書いていなければ全額取り戻すことも可能です。（契約書に敷金の内容が書いてないと支払った証明は難しいですが・・）

（３）あくまで建物の賃貸借なので更地にする費用は支払わなくても大丈夫です。
原状回復は通常仕様による汚れは支払う必要はありませんが、店舗などでは契約当時の状態（スケルトン）に借主の負担で戻さなければならない場合もあります。
賠償金は、解約申し出があり　解約期日に物件を明け渡さない場合のペナルティです。
解約期日までに物件明け渡しをすれば賠償金は関係ないかと思われます。

家賃の支払いが１度遅れた。。これはもう支払い済みなのでしたら　ペナルティはないと思います。

契約書の内容が分かりませんのでおおざっぱな答えです＾＾；

お礼

皆様に色々と教えて頂き、本当に感謝しています。
こういった話はどこに相談したらよいのか
分からなかったので助かりました。
ありがとうございました。

補足

色々とありがとうございます。
(2)については契約書に３割の返還とか
書いてありましたが、契約の時に二重線で訂正されており
印鑑も押してあります。
その他は何も書いてありません。
ただ、契約書に敷金の内容は書いてないです。