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土地の名義について
mattheweeの回答
- matthewee
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１．相続される土地の評価額について。 土地の評価額については、いくつか算定する方法があるのですが（といってもどれも決め手はない）、目安としておおよその地価水準を簡単に知りたいのであれば、相続税の路線価から試算する方法と、固定資産税の評価額から試算する方法とがあります。 ただし、この方法は、相続される土地が「宅地」の場合であり、その土地が「農地」や「山林」や「原野」、あるいは「雑種地」などであった場合には使えません。 国税庁ＨＰから「平成１７年度路線価図」のページを貼っておきますので、この土地がどの道路に面しているか探して下さい。 http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm 路線価が「８０」と表示されていれば、１m2当たり８０，０００円を意味します。一般に路線価は、更地価格の８０％相当なので、例示では８０，０００円÷０．８＝１００，０００円がこの土地（＝宅地の場合）の更地価格と試算できます。 ※土地が不整形地の場合には路線価を減価したり、角地の場合には路線価を増価したりしますが、ここでは画地計算まで立ち入りません（極端な形状の土地の場合は－４０％～四方路の場合＋１０％程度の補正がされます）。 この方法で求めた価格に地積を乗じて、相続される土地の評価額を試算することができます。 もうひとつの方法として、固定資産税評価証明書を市町村役場で発行してもらって、その「評価額（※「課税標準額」ではありません）」を０．７で割り戻して更地価格を求めることができます。宅地の固定資産税評価額は、更地価格の７０％相当で市町村は評価しているからです。固定資産税評価証明書は、土地の所有者または相続人であれば、取ることができます（相続人を証明するものを求められるかもしれない。手数料は５００円程度。） なお、この土地が宅地以外の地目、すなわち「農地」や「山林」や「原野」、あるいは「雑種地」などであった場合、正確な地価を求めることは難しいと思います。補足要求されれば、これらの地目の土地の地価を求めるためのヒント程度は、提供できますが…。 ２．土地の所有者について。 今、法務局は登記制度に公示力を持たせようという方向に進んでいるので、所有権の登記が「亡くなった親戚」名義であれば、それを叔父がひっくり返すのはかなり難しいと思います。 法務局は、「亡くなった親戚」名義の土地が実は祖父の所有地であるという裁判所の確定判決がなければ、所有権移転の登記を受け付けない可能性が高いです。 だから、叔父は親戚名義の土地を「親戚名→祖父→叔父」という移転登記を行うのではなく、「親戚名→叔父」という移転登記を狙っているものと推察されます。 もし、叔父が親戚名義の土地の真の所有者が祖父だというのなら、登記をいったん祖父にしてから叔父に移転するのか確認して下さい。この当たりから叔父の主張は切り崩せる可能性があると思います。 確かに、当事者間ではこの土地の所有権移転は仮装であり、所有権は祖父にあると主張できますが、祖父も親戚の人も亡くなっているので、その事実を証明することがほとんど不可能だと思います。とすれば、裁判所は、所有権の登記を祖父に変更することは認めないだろうと推測できます。 唯一、仮装譲渡を知っているのが叔父であるとすれば、叔父はこの事情を知っている悪意の第三者になるので仮装譲渡を第三者に主張することはできないと思います（←この点は自信なし）。 ３．相続放棄について。 この場合の相続放棄は、家庭裁判所に相続放棄を申し出たということですか、それとも相続人の中で「遺産をいっさいもらわない」という合意をしたということですか。前者なら初めから相続人ではなかったことになるのですが、後者なら相続人の地位はあるので、この土地を相続できる可能性があります。 ※被相続人と相続人との関係がはっきりわからないと、回答が的外れなものになるおそれがあります。「親戚」と書かれずに、質問者さんから見ての続柄を正確に書いていただければ助かります。
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