根抵当権と極度額の関係とは？
- 建築条件付き土地を購入した際に、登記簿に根抵当権として「極度額 金＊＊＊＊万円」と書かれていた。契約時には根抵当権は設定されておらず、重要事項説明書で説明を受けているが、根抵当権の金額は一般的には建売業者が購入した金額と同じなのか疑問。
- インターネット検索では、根抵当権の極度額は利息分を考慮し10から20%程度プラスされるという情報が見つかったが、それによると実際の購入価格はより安くなる可能性もあるかもしれない。
- また、建売業者が100%借入できない物件の場合、建売業者は自己資金と借入金で購入することもあるかもしれない。建売業者は実績があり、人気のある土地の物件であり、既に半分も売れている。
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根抵当権 極度額と仕入値の関係
建築条件付き土地を購入したのですが、先日改めて 登記簿を確認したところ、乙区に根抵当権として 「極度額 金＊＊＊＊万円」と書かれておりました。 我家との契約時には未だ根抵当権設定されておらず、 重要事項説明書での説明は受けております。 そこで質問なのですが、 債務者は仲介した建売業者、根抵当権者はその建売業 者の取引金融機関である某大手都市銀行になっており ますが、この金額が一般的には建売業者が購入した金 額ということなのでしょうか？ インターネットで検索すると、 根抵当権 極限額は、利息分等を考慮し10から20%程度 プラスされたものというのを見たのですが、それからすると、 実際の購入価格は更に安くなる金額？ または物件によっては、100%借入できないものであり 建売業者は身銭＋借入で購入するということもあるの でしょうか？ 建売業者は実績もあり、土地自体も人気のある地域の 物件で残りの半分も直ぐに売れたほどの土地です。 よろしくお願い致します。
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× 建築士に見てもらえと言っているのです。 ○ 建築士の方に相談なさったほうがよろしいと 思います。 すみません。部下の企画書チェックしながら書いていたら 叱り口調になってしまいました。 失礼しました。
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立地が普通で たとえば■松戸 Ｃクラス ■市川 Ｂクラス ■世田谷区 Ａクラス として、Ｃクラス ７５坪の土地が3200万円だとして 坪単価４２万円ですよね Ｂクラス ４０坪の土地３２００万円だとして 坪単価 ８０万円ですよね Ａクラス ３０坪の土地３２００万円だとして 坪単価107万円ですよね 松戸で７５坪の土地もっていても、しょうがないなぁというのが私の感想。 今後も地価さがります。 市川で ４０坪の土地もっていたら これは値打ちかな・と 世田谷の野沢あたりで（ないですけど）３０坪の土地なら、普通の戸建て 家付きで６０００万円くらいで出る標準物件。 ですから、郊外の土地を広く買ったのなら、それは定住志向なのかなと いい土地を高く買うのはあたりまえだから頑張ってっと励ましたかったのですが 実際どのエリアの土地をいくらで買って、高く買ったといおっしゃっているかが わからないので、なんだか抽象的な話になってしまいました。 切り込むネタがなくなった？ 相対で交渉しているからですよ。 売りたてという以上その工務店に発注する決め事があるのでしょうか。 もしあったとしても、私は敷地をみせて他の業者から見積りとりますよ。 見積りとって仕様もみて、それと工務店の設計を比較するわけです。 これをてこにして交渉しないかぎり、 ねえ土地でこんなに儲けたんだから建物安くしてよ といっても無意味。 さて、家を作るのは『負けろ』といえば建材や住設の仕様を落とされるわけで まず、設計仕様を押さえて単価を一個一個精査する。それしかないですよ。 一番いいのは競争見積り。 ただし素人には性能差がわからないだろうから、建築士に見てもらえと 言っているのです。
>なにか、建物での値引き交渉のネタでもと思ったのですが。 >これから建物でも、20%取られると聞くと、つらいです。 ここでも、地価の値上がりの動きをひしひしと感じますね。 というか、勝ち組宅地 負け組み宅地の色分け鮮やかですね。 強気の売値に買手がつく まさにそれが地価を変える原動力だと私は思います。 逆に 人気のないエリアでは、中古マンションを中心に 「値を下げてもなお客がつかない。周囲のマンションの新築の単価は 毎回下がる。 宅地の出物があってもデベが見向きもしない」 そういう悪循環です。 徒歩１５分のエリアで販売が堅調な地域は今後も地価は大幅に 下がらず、供給不足から、坪単価相場もそれほど下がらないという 気がします。 ２００５年３月危機が叫ばれたマンションですが、今週の東洋経済に もあるように、（私は週刊ダイ■モンドの無定見さにはあきれていますが） 基本にあるのは、１９９４年をピークとする宅地の大幅下落と都心回帰で それまで買えなかったエリアに住める そういう思いが９４年以来マンションブーム住宅ブームを起こしてきた わけです。 みんな少しづつステップアップしてきたというのが現状で 地価下落が続くかぎり、早めにステップアップしてしまった人は そこで夢が絶たれるというのがこれまでの姿でした。 私も１９９７年憧れの田園都市線の高級住宅地のマンション築８年を ５６００万円で手にいれましたが、６年後に４０００万円で売って ２６００万円の譲渡損をかぶりました。 しかし、８０年代に都心部で買っておいたマンションがほぼ購入価格で 売れて、なんとかしのいだから買い替えもできたわけで、普通は 値下がりする地に永住をきめこむしかないです。 >土地価格は2000万よりも、ずっと高いので10%でも かなりの金額になりますが。 その点、これから価格上昇機運にある場所を買われてのは、ある意味 よかったのかもしれませんよ。 私は、いつも不動産では、なぜもっと高い物件を買わなかったのか と後悔します。 不動産価値は、鑑定士やデベロッパーが勝手に決めるものでなく 「人気」がきめるものです。 実利的な利便性は、確かに客観的なものさしではかれます。 でも、たとえば二子玉川の突出した価格も、理屈ではなく「人気」です。 だって、目黒区青葉台より高いんですよ。 代官山のほうがづっとお洒落で、レストランの数も多いし渋谷も恵比寿も 銀座も六本木も近いのに・・なぜフタコタマガワ？？という感じ でも人気ですから。 同様に、自由が丘や、鷹番や、深沢など、目黒や世田谷の人気立地に もはや、供給宅地はないです。 むかしならデベロッパーは郊外の一次取得者むけの開発に走ったけど もうほとんどの一次取得者需要を食い尽くした感がある昨今 むしろ、５０００万円台にこなれた価格にした狭小マンションを売りに 出すしか手がなくなっている状況みたいです。 戸建てなら、転売考えないにしても、買値が高いということは、これから 先、立地に自信があるなら悪い要素ではないでしょう。 >(2)坪数が大きかったので一般ではなく、建売業者Bに流し契約 ここが気になります。総額高くても坪単価は安いと考え方は逆です。 郊外物件で、ふっかけられたのなら、徹底抗戦ですね。 とくに売り建ては、建物仕様で、そうとう絞るから、建物契約の判を押す前に 建築士を間にいれて徹底的にネゴしたほうがいいですね。 土地のローンを抱えていて、一刻も早く竣工させたいという急く気持ちを おさえ、じっくり納得いくまで見積り叩いてくいださい。
お礼
>ここが気になります。総額高くても坪単価は安いと考え方は逆です。 これは、どういう意味なんでしょうか？ 我家が買った土地の場合は、まさにこのケースで 一括で全部を買うとなると総額は高くなってしまう、 しかし単価は安かったです。（レインズ価格より） それでも全部を購入することは不可能でしたが。 私の聞く範囲では、（その業界の人から） まずは、坪数が大きくければ坪単価は安くなる。 しかし総額は当然高いので、一般の人では一括で買うことは出来ない そこで売りを頼まれた不動産業者は一般のお客には紹介しない。 理由(1) 都合よく買ってくれる人（今回の場合は２件）を探すのが大変 理由(2) また都合よく現れたとしても、うまく分割できるか補償はない 理由(3) つまりは分筆などの手間を掛けたくない 理由(4) 早くに売りさばいて手数料を稼ぎたい 理由(5) 早くに売れればレインズ登録前に両手を手に入れられる 理由(6) ぐずぐずしているとレインズに登録義務が発生し、そして片手に 理由(7) また買主のローン条項を気にかけたくない などなど だから坪数が大きいと、手っ取り早く業者に流すと聞いております。 よって、一般の人に回ってくるときには業者の利益が加算された 価格になってしまうと聞いております。 >建築士を間にいれて徹底的にネゴしたほうがいいですね >じっくり納得いくまで見積り叩いてくいださい。 現金払いなので時間的には余裕があります。 しかし建築士を間に入れたところで、どれだけの徹底抗戦が出来るか 疑問が残ります。 我々に対して親身に対応してくれる人を、どこで見つけられるか？ 最後には頼んだ建築士にも「こんなもんですよ」とか言われたりして なので、まずは「土地でこんなに利益だしてるんだから。。。」 っと切り込めればと思ったわけです。 やっぱり、極度額 = 仕入値を立証は出来ないですよね？ 元売主と建売業者間で交わされた売買契約書のコピーはもらっています。 当然、金額の欄は、消されてますが。 消されてないコピーを手に入れる方法とかないですかね。 ん～。切り込みむネタがないです。
>今回の物件そのもののレインズ情報(=価格)です。 その時点って、いつでしょうか。 土地の売主が更地で市場に出した ということですね。その時点で仲介業者がレインズに乗せた。 それを、建売業者が買ったということですね。 もし、地主が土地を売り出して、２年以上経過していれば、レインズの売り出し価格 は時点修正してしかるべきですよね。 ただ、気になるのは、土地には適正価格というものはなくて いまの都心のマンション用地のように公示価格の２倍で取引されているものも あります。都内なら、ここへきて供給が逼迫していますね。 >仲介料の3倍近い利益を上乗せしていたことが立証できます。 これは、「仲介」でなく転売ですから、利益の額に不当とはいえないのではないで しょうか。 ２０００万円の土地でも仲介料は両手で１３２万円、その３倍だと３９６万円 ２０％の上乗せということになりますね。 でもあなたのおっしゃる仲介手数料が片手（３％＋６万円）なら １９８万円 １０％弱の上乗せです。 土地で、１０％、建物で２０％の利益上乗せでやるのが 普通の建売事業なんではないですか？
お礼
>その時点って、いつでしょうか。 (1)土地の売主が不動産Aに土地売却のお願いをした (2)坪数が大きかったので一般ではなく、建売業者Bに流し契約 (3)契約終了後にレインズに登録（事務的に) (4)私のところに別ルートで情報レインズ情報が届く (5)すぐさま、その不動産屋Cに連絡。(契約済との回答） (6)数日後、建売業者Bより連絡あり。 (1)から(5)の期間は約１週間もかかっていないです。 よってレインズ価格を修正するほどの時間は経っておりません。 >普通の建売事業なんではないですか？ (片手) (1) (2) (2)÷(1) 価格 手数料 純利益 粗利 上乗率 2000万 66万 132万 198万 10% 我家の場合(2000万換算) 2000万 66万 257万 323万 16% 純利益が手数料の2倍に対して、我家の場合3.9倍 上乗率が価格の10%に対して、我家の場合16% という感じです。 >土地で、１０％、建物で２０％の利益上乗せでやるのが 10%程度であれば、納得できなくもないですが。 土地価格は2000万よりも、ずっと高いので10%でも かなりの金額になりますが。 結構人気の場所なので、強気でこられた それに納得せざるを得なかった。（当時） 今となって、「やっぱり、ちょっと．．．．」っという感じです。 なにか、建物での値引き交渉のネタでもと思ったのですが。 これから建物でも、20%取られると聞くと、つらいです。
＞・・レインズ情報を受取ったのですが その金額と我家への売値の差が・・あまりにも大きかったので ということは、レインズに比べて高かった・・という理解でいいですか。 安いならば、別に文句いわないですよね。 ＞レインズ価格 = 極度額 + 仲介料(売主→建売業者) ＞極度額 = 仕入値 それはそうかもしれませんね。 ただ、極度額はあくまで銀行の担保価値評価できまる話で 普通は時価評価から２割は下がるのが普通です。 地価というのは、レインズに近傍類似物件があっても、坪単価に 加えて、接道条件や、容積・けんぺい率の差異などで坪単価は 異なってきます。 具体的に、そのエリアの１６年度の類似取引物件の 坪単価が４つあったとして それが (1)Ａ土地７５坪 ４５万円／坪 (2)Ｂ土地 ５２坪 ４８万円／坪 (3)Ｃ土地 ３８坪 ５０万円／坪 (4)Ｄ土地 ９８坪 ４３万円／坪 これくらいの差はありそうですね。 その土地の評価というのは、固有のものです。 ですから、業者に査定してもらうのが一番で 近傍類似価格というのは、隣か前の土地でもない限り 参考になりません。 ここでおっしゃるレインズ価格なるものの意味がわかりません。 相場坪単価という意味ならば、上記の例では ４６．４万円 購入土地が５０坪として ２３２５万円 仲介手数料 ７６万円 極度額 ２２５０万円 という感じでしょうか？ 逆に極度額から時価を計算すると 極度額÷0.8＝２８１２万円 坪単価 ５６万円 ということになりますよね。 これは、不動産屋に聴くより融資した銀行に聴かないとなんとも いえませんけど、 土地に利益乗せるのは当然といえば当然 それより上物の工事面積あたり坪単価もふくめて 建売物件の相場と比べてみることも大事では？ 極度額がどうのこうのといっても、その目的がはっきりしません。 あくまで一般論でお答えするしかないので・・・ お役にたてなくてすみません。
お礼
>ここでおっしゃるレインズ価格なるものの意味がわかりません。 今回の物件そのもののレインズ情報(=価格)です。 >極度額がどうのこうのといっても、その目的がはっきりしません。 極度額=仕入値=レインズ価格(ほぼ同じ)がはっきりすれば、諸々 の経費を控除したとしても仲介料の3倍近い利益を上乗せしていた ことが立証できます。 契約の際も、「レインズ価格あるいはそれ以下で購入しているのでは？」 と確認したのに対して 「そんなことはない」と言ってました。 利益を上乗せするのは、企業として当然の行為でしょうが、 もし今回のことの事実が立証できたとしたら、 利益乗せ方(量)ならび、嘘をつかれたことが納得できません。 建物の方で補填してもらえればと思った次第です。 でも、立証するのは難しそうですね。 ましてや土地としては判子をおしている(= 納得した= 契約成立）と いうことになりますし。 でも何とか立証して建物で少しでも補填してもらえればと思った次第です。 いずれにせよ 色々ありがとうございました。
>何か気になる点があるのでしょうか？ いえ、別に すみません。 ３月期に現金を少しでも手元におきたい。 銀行が貸し出し残高増やしたい そのほかに何か理由があったかなと考えていただけです。 決済がながびくならそれも理由のひとつだから・・と 建売事業は一件のプロジェクトの独立採算みたいなところが あって、土地の仕入れ、工事資材の調達、すべて資金は銀行から 借り入れ引渡しに決済です。 土地の仕入れも土地に抵当つけて資金決済します。 それは当然なんですが、事業の必要資金というのも 当然別枠でメインバンクから借り入れていて そうそう。ご質問の主旨は 根抵当は土地の仕入れ値とイコールか？ でしたね。 路線価 公示価格 相続税評価額 それぞれ比較されてみて 根抵当の額が大きかったですか？
お礼
何度もスミマセン 元々は、別ルートからレインズ情報を受取ったのですが その金額と我家への売値の差が色々な経費を考慮しても、あまりにも大きかったので確認させていただきました。 ただ建売業者曰く「レインズの値段では買っていない」と言うのですが、 レインズ価格 = 極度額 + 仲介料(売主→建売業者) の式が成り立っており、 極度額 = 仕入値 ではないかと思い確認させていただきました。
というか、あなたが建売業者さんとかわした契約は、 土地・建物一括購入契約なのでは・・・ 土地の所有権登記の移転は、土地建物引渡し後 ではないですか？ 工期が９ヶ月とすれば竣工は来年１月 移転登記完了は２月では？
お礼
土地と建物とは別々の契約です。(契約書は別々) 5月に土地の決済を済まし(土地代金のみ支払います） 登記移転後、着工を開始し建物完成後に建物の支払い をする予定です。(設計は既に進めています) 何か気になる点があるのでしょうか？ 宜しくお願いします。
>ということは、今回のケースは >やはり、仕入値＝極度額 ということなのでしょうか？ 最初に申し上げたように地価下落傾向の昨今、土地の抵当評価は 時価の８割以下ではないでしょうか。 ですからおそらく、融資にいくらかの金を積み増ししたと想像できますけど それが気になるならば、まず、違う不動産屋にそ知らぬ顔でこの 付近の土地の坪単価（更地価格）がいくらか聞くのがはやいです。 路線価と比較して極度額が高いかどうかも参考になりますよ。
お礼
色々参考になりました。 ありがとうございました。
＞、直ぐに所有権が我家に移ってしまう土地に運 ＞転資金としての根抵当権を設定することってあるので ＞しょうか。 (2月初) 我家と売買契約成立 って書いてありますけど、契約書にはローン条項はいっていますよね。 つまりローンの審査決裁が終わって融資実行までまだ１ヶ月以上 かかりますよ。 登記が終わって、はれて所有権移転するのは５月半ば というかそこから着工ですね。 ３月に根抵当を設定していますか？ 決算前なので、会社として決済資金が少しでも必要だったんだ と思いますよ。 ＞既に建売業者と我家の間で売買契約が成立してます。 正確にはローンの決済がすまないと契約は解除可能なのです。 ＞銀行にその売買契約書を見せれば、直ぐにお金が戻っ ＞てくることが、容易に確認できるので１００％の融資 ＞も可能なのかと思ったのですが。 売買契約書では、あなたの代金支払い能力に問題があると いうことになります。これが、大企業との売買契約ならまだしも 一個人では、失礼ながら、契約解除とか、支払い遅延とか あるじゃないですか。 >普通はそれくらいの資金繰り自己資金でまわすか >自社ビル>や自社の他の資産担保に低い金利で金借 >ります。 ＞直ぐに所有権が移転してしまうのに値抵当 ＞をつけることの意味が良くわからないのですが。 根抵当というのは銀行のカードローンでも昔は簡単にマンションなんかに つけたものです。言葉は重そうですが、銀行が司法書士を呼んで 借主に書類さえ書かせば簡単につくものです。 ですから、どんなはした金でも、銀行が御金を融資するのに 連帯保証人をつけるか、抵当をつけずには銀行内の決裁が 下りないのだとお考えください。 土地の売主が個人なら約束手形では受け取ってもらえないです。 とりあえずキャッシュ切るのに、土地を抵当にいれて銀行から ださせておいたということです。 銀行も建売業者も、そういうやり方が慣れているわけですよ。 ＞5月には決済するので1ヶ月そこそこの期間の運転資金 ＞が必要とは思えないのですが。 そこは当人に聞くしかないですね。おそらく会社もキャッシュが必用だったんでしょう。 土地が２０００万円だとしても、会社は自前のキャッシュ切らずに 約束手形ですませたい。でもできないから、抵当権を打って 金は銀行でつないだ。それだけです。 ＞やはり、資金がなかったので借りたのか、 ＞銀行から借りてくれっていわれたとか。 ＞どうなんでしょうか？ 会社というのは金庫にキャッシュが眠っていません。銀行使って 預金を出すように融資をうけます。約束手形で決裁してそれを期限 までに支払うなどという仕組みで動いています。 建売業者にしてみれば、商品の仕入れにわざわざ取引銀行から 資金をださずとも、今回提携した銀行に当座の金を借りて 代金決裁したという話ではないでしょうか。
お礼
>建売業者にしてみれば、商品の仕入れにわざわざ取引 >銀行から資金をださずとも、今回提携した銀行に当座 >の金を借りて代金決裁したという話ではないでしょうか ということは、今回のケースは やはり、仕入値＝極度額 ということなのでしょうか？ 何度もスミマセン。
>建築条件付き土地を購入したのですが、・・・ >「極度額 金＊＊＊＊万円」と書かれておりました。 その登記簿はいつの時点のものですか。 また、現在は購入して、代金決済が終わったところですか それとも、登記も済んでいる段階ですか？ その根抵当についての設定日時、設定者は誰ですか？ >我家との契約時には未だ根抵当権設定されておらず、 >重要事項説明書での説明は受けております。 おそらく、元の地主が、土地につけた根抵当だと思います。 土地の代金決済の際に、あなたがこれからつけるであろう 銀行のローンの抵当権と同時抹消されるものでしょう。 >債務者は仲介した建売業者、根抵当権者はその建売業 >者の取引金融機関である某大手都市銀行になっており >ますが、この金額が一般的には建売業者が購入した金 >額ということなのでしょうか？ ほらね。古い抵当権ですよそれ。 単純に、建売業者が運転資金を銀行から借りるのにその 商品を抵当に入れて金借りただけですよ。 金額は全く地価と関係なし。 銀行がその土地担保にいくらまで当座の金貸すか というだけですから。 >根抵当権 極限額は、利息分等を考慮し10から20%程度 >プラスされたものというのを見たのですが、それからすると、 >実際の購入価格は更に安くなる金額？ 普通、金は土地の代価ではなく、別口座から持ってきて買ってます。 もしかりに、銀行から借りて土地仕入れたとしても、仕入値 は債権額よりずっと高いです。抵当に対して１００％融資は普通しないです。 価値のないものに値抵当つけても仕方ないですから。 銀行がその土地を評価した額から２割減程度が極度額です。 というか、信用度合いによっても違います。 >または物件によっては、100%借入できないものであり >建売業者は身銭＋借入で購入するということもあるの >でしょうか？ 普通はそれくらいの資金繰り自己資金でまわすか自社ビルや 自社の他の資産担保に低い金利で金借ります。 ただし普通土地の仕入値には設け乗せずにその分を家屋に乗せます。 土地でもうけると税金高いですからね。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 未だ、良く分からない所がありますので、質問させて ください。 >単純に、建売業者が運転資金を銀行から借りるのに >その商品を抵当に入れて金借りただけですよ。 >金額は全く地価と関係なし。 >銀行がその土地担保にいくらまで当座の金貸すか >というだけですから。 経緯 (1月末) 売主との売買契約成立 ↓ (1月末) 我家に購入打診 ↓ (2月初) 我家と売買契約成立 ↓ (3月中) 所有権移転（売主→建売業者） 現在はここまで これから、代金決済そして登記の予定です。 なので、直ぐに所有権が我家に移ってしまう土地に運 転資金としての根抵当権を設定することってあるので しょうか。 >抵当に対して１００％融資は普通しないです。 >価値のないものに値抵当つけても仕方ないですから。 上記の経緯からも 既に建売業者と我家の間で売買契約が成立してます。 素人的に考えると 銀行にその売買契約書を見せれば、直ぐにお金が戻っ てくることが、容易に確認できるので１００％の融資 も可能なのかと思ったのですが。 >普通はそれくらいの資金繰り自己資金でまわすか >自社ビル>や自社の他の資産担保に低い金利で金借 >ります。 そうですよね。 それぐらいのお金は持ってそうな業者ですし。 なので、直ぐに所有権が移転してしまうのに値抵当 をつけることの意味が良くわからないのですが。 5月には決済するので1ヶ月そこそこの期間の運転資金 が必要とは思えないのですが。 やはり、資金がなかったので借りたのか、 銀行から借りてくれっていわれたとか。 どうなんでしょうか？
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>すみません。部下の企画書チェックしながら書いていたら >叱り口調になってしまいました。 (爆笑） ぜんぜん気にせず、読んでました。 >売りたてという以上その工務店に発注する決め事があるのでしょうか。 建築条件付です。 なので、競合見積はできないものと思ってますが 建築条件付き物件に対して、他の業者が見積もってくれるものなのでしょうか？ >まず、設計仕様を押さえて単価を一個一個精査する 今、詳細な設計仕様書の提出を頼んでいるところです。 素人で何処までわかるかは、はっきり不安ですが、 当然、納得できなければ判を押すつもりはないです。 先日、車の修理代金の明細仕様書を出させて 10万円以上(48万→35万)負けさせたので、 ちょっと変な自信をつけたところです。（余談） ただ、建築士にお願いするといっても身内にいれば、いいのですが 何処の誰に頼めばよいのものか、困ってしまいます。 双方の弁護士同士が、裏で落としどころを打合せして 双方がしっかりと手数料を取れるように裏で交渉している という話を聞いたことがあります。 この業界(建築士）でも、十分ありえる話とは思えるのですが。 >ねえ土地でこんなに儲けたんだから建物安くしてよ >といっても無意味。 最後の一押し(泣き落とし）と考えております。 我家の殆ど「独り言」に近い相談に回答して頂き 感謝しております。