住宅ローン減税について

質問

母子家庭で頭金も無かったのですが子供のためローンが組める年のうちにと２３００万で去年の３月上旬に探し始め３月末に中古マンション（リフォーム済、売主は購入先の大手不動産屋です）を購入しました。その時期、近くに建った新築マンションと悩んだ末、少しでも安い方と中古を買いました。これから先、取得税、固定資産税と心配でしたが不動産屋の営業マンが「ローン減税でその分全部戻ってくるので心配ない」と言われ決心しました。今年、確定申告になり知ったのですが築２５年以上の鉄筋マンションは減税対象外と初めてしりました。私の買ったマンションは購入した前月、つまり去年の２月で２５年経っていたのでマンションを見学した時点で減税対象外だったのですが取得税で２５万の通知書にこれから来る固定資産税..不動産屋には電話しましたがもちろん言った、言わないで相手にもされません。勉強不足等、私にも非はありますがどうにもならないのでしょうか？

回答No.2

noname#11466

>証拠の紙があると言ったところ調べるのでその紙を貸して欲しいといわれました。
コピーをとって渡してみてとりあえず反応をみてはどうですか？
以下悲観的な見方を書きますが、相手が何処まで考えるかは相手次第なので、「もしかしたら」何らかの譲歩を引き出せるかもしれませんよ。

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色々補足にお書きになった内容をみても、重要事項説明でない物に対して何処まで追求できるのかはちょっと微妙ですね。固定資産税にしても不動産取得税にしても、その物件の評価額を教えてもらえば誰でも計算できる物ですから、ご質問者側にも過失は確かにあったことになるからです。
１５～１８万というアバウトな数字からしても、大体その程度という話しを証明することになるので、言い換えるとその数字からはずれても、ではどの位誤差があるのか？何処まで許容範囲なのか？という議論になるだけです。
更に言うと、そのおおざっぱな数字を示したことが相手の「過失」に該当するのか、あるいは「契約の錯誤」を引き起こしたのかという議論をしなければなりません。これは概略であることは当然にして認識出来たはずと相手に主張されるとかなり苦しいです。

問題となるのは、ご質問者が全く無知であるという立場を貫いたとしても、今度はそれは世間一般の標準的な人なのか？つまり不動産購入に当たっては多少は知識を持つことが当然ではないか？という反論をされてしまうことも十分に考えられます。

というのもこの話しが不動産に関する話しであれば、相手は専門家ですから、専門家がいい加減なことを言ったのは明らかに問題であると主張できるのですが、税金関係は相手も素人なので、素人か素人に言ったことが不正確だったとして何処までその責任を問えるのかというのはかなり異なるのです。
相手が自分は税理士で，，なんて言っていれば文句無く相手の責任を問えますけどね。

>契約破棄というのは全く無理な話だと思うのですが違うのですか？
どういう形になるかはケースバイケースで何ともいえません。
ただこの場合、毎年かかる固定資産税の負担も重いということですから、主張するのであれば契約破棄でしょうね。

というのは、結局住宅ローン減税を受けられるとして、実際にご質問者が受けられる減税額が幾らなのかです。ご質問者の年収が７００万位あれば２０万程度の恩恵はあるでしょう。
年収が３００万程度だと多分受けられてもほとんどないでしょう。
結局住宅ローン減税分を保証してもらいたいと要求しても、意味のない話しになる可能性もあります。
年数もローン減税は１０年、それにたいして税金は所有している限りかかりますし。

まあ、上手く相手が折れてくれてもたとえば不動産取得税の概算値１５万～１８万と実際の取得税の差額７万～１０万を相手が支払って手打ちにする程度が限度ではないか？という気がします。

これ以上になると市町村などでやっている弁護士無料相談で聞いてみる位しかないと思います。

お礼

ありがとうございます。
不動産屋には「いったいどうしてほしいの？」といわれ
いろいろ考えてはみたのですが参考にさせて頂き返事をしようと思います。

回答No.1

noname#11466

結論から言うと、どうにもならないでしょう。

重要事項説明にて築２５年以上ということは説明されていると思います。この説明を間違えていたというのであれば、重大な問題で契約破棄すら出来ます。

税制の詳細となると、不動産屋は素人でしかありません。

ちなみに手元に所得税の納税額がわかる物（源泉徴収票等）があれば納税額を見て下さい。住宅ローン減税はあくまで減税なのでそこに書かれている税額以上は決して戻りません。２５万の所得税を納める人というのはかなりの年収になります。
つまり、たとえ住宅ローン減税が受けられたとしても、「取得税、固定資産税」をまかなえるほどの金額にはならないでしょう。

本当は、
>子供のためローンが組める年のうちにと
これが大きな勘違いだったのですが、、、、、
本当は、
貯金をそれなりにする－＞ローンの金額は少なくて良い－＞ローンの支払い年数も少なくて良い
という図式が成立するため、逆に購入を遅らせた方が完済年はむしろ早くなります。（頭金０と比較した場合です。それなりに頭金があると逆になる場合もあります）

補足

ご回答ありがとうございます。補足なのですが２５万は取得税（不動産）です。買った家に対しての税金で最初の説明では１５万位と聞いていたので２５万の納税書が届いた時にはびっくりしました。
確かに早まったと反省はしてます。当時２Ｋの公団で家賃６万だったのですが同じ家賃払うならとローンで月の支払いも５万円くらいだったので新築を蹴り中古に即決してしまいました。
家の説明の時、私の他に友達、妹と廻りその時みんなの前ではっきりとローン減税で毎年、税金分（固定資産税）は戻ると説明し周りの人もはっきりと覚えています。実は２日前なのですが権利書等を見直していたらその荷物の中にその説明の時、営業マンが家の価格、ローン見積もりを簡単に手書きで書いて説明してくれた時、『取得税１５～１８万→減税で戻る』とその人が書いた紙が出てきました。
不動産屋に電話して証拠の紙があると言ったところ調べるのでその紙を貸して欲しいといわれました。
それと契約破棄といってももう住みはじめて１年になろうとしています。契約破棄というのは全く無理な話だと思うのですが違うのですか？長くなってすみません。