自分名義の土地に建った親戚の家

質問

土地関連で皆様のお知恵を拝借したく
よろしくお願い致します。

実は義理の父名義（６５歳健在）の土地を処分したいと思っています。
ただ、問題点がひとつあるのです。
その土地には父の親戚が家を建て現在まで１５年以上の間住んでいるのです。
父曰く「はっきりとした書類等で自分の土地に家を建てる同意をしたことはない」とのことなのですが口で「それでもしょうがないかな」との話はしたことがあるとのことです。
家を建てるときの書類等に押した印は父のものではなく親戚のものを押印したとのことなのです。（同じ苗字なのでとのこと）
以前何かで”何年以上か住んでいると住居人にも権利がある・・”のようなことを耳にしたような覚えがあるのですが、そのようなことはあるのでしょうか？
正直９月末までには決着つけたいと思っています。
現時点の進行状況は、その親戚に父からその土地を買い取ってもらうように連絡しました。金額は４５０万円（評価額１２００万円）を提示したそうです。
また、９月までに決着しないと自己破産してしまいそうなのですが、もし自己破産した際はその土地はどうなるのでしょうか？住んでいる親戚は追い出されるようになるのでしょうか？

全くの無知なもので申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

1.契約の成立について

同意はなかったということですが、事実関係から契約が成立していると判断される可能性が高いと思います。

2.契約内容について

（1）使用貸借
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約です。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたときに返還する必要があります。

この契約書に期限が記載されていればその期限に返還を要求できます。ない場合にはその使用目的が居住ということですので微妙ですが一時的な居住を目的としていた場合には、建物を取り除いて土地を返還するよう(建物収去土地明渡)請求できる可能性があります。

（2）賃貸借契約
固定資産税以上の賃料を支払っていて、借地権が発生している場合には、借地人の権利が強く保護されます。

3.破産した場合

土地に対する抵当権設定の後に建物を建てた場合に、土地抵当権者が土地と建物を一括して競売することができます。（ただし、抵当権者は土地の売却代金からのみ優先弁済を受けることになりますが）

従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第３者が建てた建物についても、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権を有していない場合には、土地競売とともに一括競売することができると改正されました（改正民法３８９条１項）。

上記の条件に合う場合には、一括競売されて建物の住人も強制退去される可能性はあります。

4.交渉

土地を処分するには使用貸借・賃貸貸借いずれにしても物理的に建物が存在しますので、底地部分を外部に処分するのは困難だと思います。

従って、親戚に一括競売によって強制退去の可能性があることを話して、底地部分を買取ってもらう交渉をしてみてはいかがでしょうか？更地で1200万の評価があるわけですし、土地・建物の一体で不動産の価値もUPするでしょうから、450万の金額は親戚にとっても良い話だと思います。

回答No.1

ootora-A

建物の登記上の権利者は、どなたですか。
権利者が親戚で、しかも実際に住んでいるのであれば
強い居住権が発生します。
この場合は、居住者の同意がなければ、退去させることはできません。
土地の売買は、建物の有無に関係なくできますが、
第3者の建物があるということにより、評価額が極端に低下します。
なお、新しい土地の所有者が、建物の所有者に退去を求めることは法的にもできませんが、土地の使用対価を求めることは当然できます。これは、不当な金額で無い限り支払い義務が生じます。
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土地の場合は善意で10年、故意でも20年間　所有の意志をもっていれば、時効取得といって、使っている人の物になります。ただし、これは境界が明確でないことにより生じるもので、住居には当てはまらないのではないでしょうか。

補足

建物の権利者は父といういことです。ということはある程度父の立場は強いものなのでしょうか？親戚なので穏便にすませたいようなのですが。