- ベストアンサー
マンション 専有部の修繕工事の承認について
国交省の管理規約に準じている場合、 専有部の修繕工事（リフォーム）は区分所有者は理事長に工事申請書を提出して理事長は理事会の決議を持って区分所有者に承認を出すのですが、 ３週間前に申請書を受け取っても、次の理事会は３週間以降になるので理事会を早めるか臨時理事会を開催して工事申請の審議をする例が多くなります。 現実に普段の理事会でも出席率が良くなく、理事会成立がやっとということが多いマンションですので臨時理事会を行なっても成立しないことは目に見えてます。 このような場合、そこで、理事長が精査して一旦承認を出して、次の理事会で事後承認という形で決議を行なうことは規約上違法になるのでしょうか。
- tomo606
- お礼率35% (14/40)
- 中古住宅・マンション
- 回答数1
- ありがとう数0
- みんなの回答 （1）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
事後承認と言う文面が見つかりませんので、これはどうかと思います。 委任状方式を使えば、人は集まらなくても決議されるのでは。 但し、規約に委任に対する文面を、総会で決議される必要が有りますね。 国土交通省を見ますと、理事会を開催しなくても、自ら理事過半数の承諾書(印)を集めればよいのかと、特にご近所の理事さんから。 理事長に相談 第５３条２項 （理事会の会議及び議事） 第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことがで きず、その議事は出席理事の過半数で決する。 ２ 次条第１項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾がある ときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。 （議決事項） 第５４条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる 事項を決議する。 一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案 二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案 四 その他の総会提出議案 五 第１７条、第２１条及び第２２条に定める承認又は不承認
関連するQ&A
- マンションの管理組合の役目
管理組合の理事会は区分所有者の、専有区域（住宅）の中まで干渉する権限はどこまで有るのでしょうか。 例えば室内のリフォームの修繕工事の時は３週間前までに改装の設計書、改装仕様書、作業工程表を提出義務あり、理事長の承認無いと工事不可の規約があります。 各区分所有区域の個別ごとに住居する住民の届けを義務付けられました。 所有者及び同居人と、介護要とか事情も届ける義務があるようです。 管理組合いわゆる理事会は専有区域の各住居の内部の事情にどこまで干渉できる権利があるのでしょうか。 ちょっと、プライバシーの干渉のように思えて反発する気持ちが有ります。 この辺の判断をお願いします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- マンションでは総会決議がすべて？
マンションの区分所有者です。 マンションに暴力団風なグループがあり、滞納など規約違反を繰り返しているのですが、彼らに是正を求める理事会はすべて臨時総会開催を請求され、そこで役員を降ろされてしまいます。 そこで弁護士の法律相談を受けたのですが、区分所有法は数がすべてであり、総会で賛成を得られれば、何をしてもいい、例え犯罪者であっても総会決議があれば理事長にもなれるし、同様に総会決議がなければ追い出すこともできない、との回答でした。 そこで質問なのですが、本当に総会決議以外に戦う方法はないのでしょうか。どう考えても理不尽です。 似たようなケースを経験された方がおられれば、助言をお願いいたします。
- 締切済み
- その他（法律）
- 専有部分工事を管理組合理事長が強行実施出来るか
区分所有マンションで専有部分の給水管、排水管の交換工事（共有部分と一体化しない単独工事）を老朽化による漏水を防止する目的として、管理組合の積立金を使用して、また管理組合が借金を組合員にさせて、他の共有部分の給水管、排水管等の工事と合わせて専有部分の工事を行うとの案が、管理組合の総会で、管理組合規約を改定して行うとの案が、(賛成多数（3/4以上）反対者あり）の状態で可決されたと理事長は主張し、（私は専有部分は区分所有者に専有権限があるので、管理組合に権限はないとの主張）そして理事長は専有部分を含む工事契約を業者と勝手に結び、私は工事契約書を見せろと言っても、コピーも渡さない、そして私は専有部分の工事をしていないので、その分の積立金の返還請求をしたが応じていない。専有部分のユニットバスの工事では露出配管となってしまうので、嫌だ、現在のような隠蔽配管を主張したら、それは穴を開けることになるから出来ないと理事長は拒否した。私は給水管はそこにもともと埋まっているものだ、新たな穴をあけるものではないと主張したが、拒否された。それなら、管を修理で交換する必要に迫られたら、直せないではないか、使えなくなるではないかと主張したが、聞く耳を全く持たない。そもそも専有部分をどのように工事するかは所有者の権限である。給湯管等の交換工事は既存の位置で交換するなら、見栄えも悪くならないので、そのように主張したら、それは出来ないと、露出配管でなければダメと理由もなく拒否された。そして理事長は新たな穴をバンバン開ける迂回工事を契約した。建物強度的に問題である。私は法務省に、「専有部分の工事は、専有者に権限があるので、反対者が一人でもいたら、専有部分の工事を管理組合が強硬する事は出来ない」と聞いた。法的に詳しい人の意見を求めます。どの様な法的措置、法律条項により理事長、管理組合を訴えれば良いか。相手は管理組合か理事長か等お知らせください。
- 締切済み
- 宅地建物取引主任者（宅建）
- マンション専有部工事について
長文でのご質問、恐れ入ります。 私は積算、営業、一部施工までを行う設備業です。 数年前に遡るのですが、自宅マンションで共用部（排水立管）の工事を行うこととなり、また同時に同じく劣化していると思われる専有部給湯管、給水管の工事を組合主導で行う議案が審議されました。私は共用部に関しては何ら異存はないのですが、専有部分に関して組合が介入するのは行き過ぎではないか、せめて共用工事のオプション工事の一環として行う程度にしておいてはどうかと異議をとなえたところ、一部の理事（修繕委員）より反発、いやがらせをされ、また当マンション規約にある条文から建物で重要な構造を為す部分は組合主導で工事を進めていくことができる内容のものがあることから、専有部工事も組合主導でお任せすることにしました。この工事の際に工事費がけっこうかかるとのことで、組合主導で積立を行うことになったのですが、参加は任意でこの件に関しては私は見送ることにしました。（とりあえず一括で支払う準備を自分たちでしようと家内と決めました） そして今年に入り、この件が本格化し、年明けに最終確認として専有部工事に改めて参加するかしないかのアンケートが届きました。その文中に「あくまで専有部分ですので最終決定は自己責任で」のニュアンスの一文が入っており、なにも強制ではないとの解釈と、組合としての一括発注なので、各戸（参加住戸）の個別の見積は出せないと何とも腑に落ちない回答から、自分たちで工事をしようと（設備業者なので）組合主導での専有部工事の参加はしないことにしました。 しばらくして専有部内に入る工程表がとどき、全6日間の工程で私が参加しなかった専有部内の給水、給湯管の更新工事の部分が「作業なし」として空白になっていました。これは私も同業に携わる者なので予測できており、この「作業なし」の日に自分の納得する工法で、自分の監督のもと、信用のできる職人さんを入れて作業をしようと考えておりました。別に今回入る業者さんが信用できないというわけではなく、私が気兼ねなく「ここはこうして」といえる間柄の職人さんをいれたかったからです。 共用部排水立管工事の準備作業として初日に専有部内の壁、床、その他水回り器具を一部解体して仮復旧をします。その翌日が本来であれば組合が主導する専有部給水、給湯管の工事日なのでそこに自前の手を入れて作業するという算段をたてました。 ところが、先日工事業者さんとの打ち合わせ時に上記の意向をお伝えしたところ、組合さんからどうも「待った」がかかった状態となりました。「なるほど」と思った理由もあれば、「は？」と思うような理由も。 １． 工事業者が複数入ると責任の所在がはっきりしなくなってしまい、万一下階漏水してしまった場合の保証の仕方に困る。 ２． 工事期間に支障がでる。いくら１日空いた日に施工を終えるといっているが、果たしてできるのか？ ３． 私のところを「特例」として認めてしまうと他の居住者が「それは可能なんだ」と解釈してしまい、それに倣ってキャンセルと言い始める可能性がある。 このことを理事長さんとよく話し合って施工の是非を決めてくれとのことでした。 １はごもっとも。なので自分の保険、会社の保険を確認し、個人賠償責任保険など、下階への漏水被害を出してしまった場合の保障を確認、問題ないことを確認しました。万一瑕疵があっても、法的に定められている瑕疵担保責任は全うするつもりです。事前の調査の費用のでどころですが、私自身が漏水調査をできるので、工事業者さんに一報がなくてもこちらである程度の対応は可能です。 ２は私が考えている工法だと工期は１日かかりません。それは私たちも、工事業者さんも同じ考えだから業者さんとしてはこの「１日」を空白としており、わたしはその「１日」に施工をしたいと思っています。 問題は３。これは私ではどうにもならないことです。話によれば、参加住戸は組合として工事業者さんと一括契約を済ませているとのこと。当然私はこの一括契約に入っておらず、一部のハードルを越えれば施工は問題なくいくと考えています。私がそれを行うことによって他の住戸がキャンセルするかもと心配し、それを理由に待ったがかかることが理解できません。他の住戸の方は納得して組合に委任し契約をしたわけですから、私はこれまでの経緯を踏まえて納得できなかったから同意しなかっただけのこと。私が納得できなかったのは以下の理由からです。 ・ お金を事前に集めていざ施工・・・という段になっても施工の内訳が一切でてこず、「余れば返金する」との回答だけ。 ・ 「一緒にやれば安く済む」とのお触れのもとに話が進みましたが、私のやりたい工法は高価だが施工性、メンテナンス性に長けた工法。組合側（コンサルの出した案）は、工法、材料的にも安価にも関わらず、費用が高い。私も馬鹿なくらい愚直なもので、お客さんに出す金額で積算しましたが、（社員の特権などを取っ払って積算）それでも今回の徴収額が満額かかると仮定した場合（この部分がダークなのでホントに何とも言えない）自分の出した金額の1.5倍ほどの値段。この部分に関してはそれぞれ金額の出し方が業者さんによって違うと思うので深く触れるつもりはありませんが、与えられた施工条件が同じでここまで開いてしまうと少し考えてしまいます。 ・今回の専有部工事の第一義は「下階への漏水被害を事前に防ぐ」ことです。その主旨に背いて話を進めているわけでありません。この機を逸したらまた自前で床、壁を解体して・・・と考えるとやる気もそがれてしまいます。共用工事に乗っかって安くやりたいというのは組合斡旋の業者を使う他の居住者も自前でやる私も考えは同じですが・・・（手段は違いますが） このことは知り合いのマンション管理士に以前から相談しておりました。当初議案が出た時点での相談は「規約によってはあなたが降りなきゃいけない」とのアドバイスをもとに一旦従ったのですが、今年に入ってからの話を相談すると「嫌がらせによる部分が大半のよう。落ち着いて話をしてそれでも話を聞いてくれないなら訴訟もやむを得ないのでは」とのアドバイスをもらいました。 でも相談した方も私も「訴訟は最終手段」であり、持ち回り理事長さんを相手に設備の知識もないまま矢面に立たされてしまう方とお話するのもどうかと。以前に修繕委員と揉めた経緯があり、それを避けての今回の「理事長に丸投げ」のことだと思いますが、こういうときだけ「理事会の従属の修繕委員だから」と雲隠れする修繕委員のやりかたが腑に落ちません。自分がお付き合いさせていただいている修繕委員の方はこのようなやり方する委員の方と付き合ったことがないため困惑しております。 私も相談できる有識者の方が廻りに限られており、少しでも知識、見聞を広げておこうと投稿させていただきました。アドバイスよろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 共用部からの雨漏りの修繕
初めて質問いたします。どうか宜しくお願いします。 私が住んでいる分譲マンションで、今年の３月頃に雨漏れが発生しました。 上階のバルコニー（共用）のどこからからしいのですが原因の特定が難しく、 可能性がある箇所を同時に改修する見積を業者から理事会がとってくれました。 ただし、金額が普通修繕費の予算より高くなる（若干らしいです）ため、 理事会だけの承認では工事が出来ないとのこと。 臨時総会等を開くとそれなりに時間も経過してしまうため、それに変わる ような、皆様の承認を得るような方法はないのでしょうか。 私個人的には、理事会だけの承認で工事を進めていただけるとありがたいのですが ・・・
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 区分所有法31条
区分所有法31条に、「・・・規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼすべきときは、その承認を得なければならない。」とあります。 私は長年理事をしており知識が豊富になったこともあり管理会社にいろいろ注文を付けるようになりました。一方、熱心さのあまり理事達からはしつこい奴などと陰口をたたかれるようになったことも事実です。 総会直前の私が欠席した理事会で規約改正の総会議案が採択されました。 議案を見たら、役員資格として「現に居住するもの」が追記されていました。 「現に居住」は数年前に削除されたので私は理事に就任していたのです。 管理会社もしくは誰かが提案で私の留守を狙って理事会決議したことは明らかです。 私は、やられた、と思いましたが理事会決議、総会決議を経たので文句も言えません。 最近、区分所有法を見ていたら、規約改正によって、私は「特別な影響」を受けて役員になれないことになった、改正は第31条に反するのではと気が付きました。 規約改正無効を主張し勝てるなら提訴したいと思いますが無理ですか。 私が理事を辞めたことによって理事会は管理会社の言いなりになっているのが許せません。
- 締切済み
- 弁護士
- マンション管理組合の管理費、修繕積立金
区分所有者が持分を売却しても区分法により管理費や修繕積立金の債務（滞納分）は購入者に継承されます。 しかし、区分法や我々の管理規約には駐車設備使用料（月額３万円）を継承するとの定めがありませんので請求権はないことになります。 元の所有者に支払い義務（債務）が残りますが支払い能力がない場合、組合は債権放棄をせざるを得ないことになると思います。 この場合、債権放棄の決議は理事会で良いのでしょうかそれとも総会ですか。 マンション管理士に聞いたら共有財産の処分に当るから総会決議が必要だといわれました。 総会で承認を得る場合は会計報告書をどのようにすれば良いのでしょうか。 ”回収できない管理費は○○円”と会計報告に記載しておけば良いのでしょうか。 ○○円の債権を放棄することを議案として独立させ決議する必要がありますか。 年間徴収管理費等の約１％に相当する１００万円程度の不良債権が見込まれています。 またこの状態を放置してきた管理者（理事長）、監事に責任はないのでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- マンション理事会の立ち会い要求
区分所有者からマンション理事会の立ち会い要求が出されました。理事会は区分所有者によって承認されている中で反理事会の人の要求を認めると理事会がやりにくくなります。どの様に答えたら良いでしょうか？
- ベストアンサー
- その他(住まい)
- 区分所有法57条2項と標準管理規約67条3項について教えて下さい
区分所有法57条2項と標準管理規約67条3項について教えて下さい 区分所有法57条2項では『前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。』となっていますが、標準管理規約67条3項では『 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。 一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること』とありますが、集会の決議が必要なのか？不要なのか？どう解釈すれば宜しいでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
- マンションの共有部分の変更
区分所有法第17条では「共有部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は区分所有者及び決議権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。・・・」とあります。 著しい変更を伴わないものはどのように決するのですか。 管理規約で決議方法を自由に決められるのですか。 普通決議（区分所有者及び決議権の半数以上のが参加し過半数の賛成）で決する等という法律上の縛りはないのですか。 縛りがないのであれば理事会で決すると規約で定めることは許されることになります。 これが許されるのであれば規約改正をしたいのです。 些細な変更（たとえばロビーの椅子が壊れたが同一のものがないので類似の色合いや形状が似たものに交換する、通路が暗いので照明器具を設置する、車路に安全標識を設置する）等を総会決議とするのは機動性の面からも不都合なのです。 新米理事長なので勉強中です。 マンション管理士、弁護士の助言があるとありがたいです。 クレーマー的組合員がおり何事も総会決議を要求するので何もできません。 数百人の大規模マンションなので総会は大変なのです。 著しい変更とはどのようなレベルをいうのですか。 判りやすいように具体的事例でご説明いただけると助かります。
- ベストアンサー
- その他（法律）
