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土地賃貸更新時の地代値上げについて
20年前から土地を借りアパート経営しています。 契約内容は3年ごとに始めの地代の30%相当額を 地代の賃料アップ額にしていくという事です。 今まで、6回の更新をし今では始めの地代の3倍近くに なっています。しかし、入居率も落ち、家賃も20年前の 家賃より減額して入居させてる状態です。 近隣の土地価も下落こそすれ、上昇はしていません こんな状態ですが、当初交わした契約書どおり 地代のアップに応じていかなければならないのでしょうか。何か参考判例でもあれば教えていただきたいとお願いいたします。
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私の家族は、昭和15年頃から、大阪府内のＪＲ沿線駅から徒歩７分の住宅地にある敷地３０坪の借地に建つ、一戸建て住宅に住んでいます。しかし昨年９月末に地主の代理人（弁護士）経由で現行地代の3.5倍という大幅な地代の値上げ要求を受けて困っています。なお借地に建つ現在の家屋は父名義の築40年の木造１戸建て住宅です。(8月初旬の質問をタイトルと内容を加筆修正しての再質問します）。 敷 地； 30坪 土地評価；相続税路線価 １平米145,000円 現行地代；1万円（Ｈ3年11月改定） 要求地代；35,000円 公租公課；4万円（Ｈ25年） ちなみにH3度は27,000円 ＊地主負担です 本年5月より簡易裁判所での調停が始まり、8月初旬に簡易鑑定（調停人メンバーの不動産鑑定士作成）に基づき現行地代の3倍（3万円）まで値下げした”意見書”が調停人より先日初めて提示されました。地主はこの金額に満足し同意しているものと思われますが、今回のこの”意見書”が継続賃料という考えをほとんど考慮している回答とは考え難く私たちは到底納得できません。（＊簡易鑑定； 差額配分法と地代改定率指数の併用－詳細は省略）。 次回以降の調停で私たちのほうから受け入れ可能な具体的な改定賃料を伝えていくつもりです。なお先日の調停の場で、事前にネット資料で入手した継続賃料に適用される公租公課法の倍率や活用利子率（公示価格に対するもの）に関する具体的な平均的数値を調停人たちに口頭で伝えても、”そんな数字は東京（23区）のことだから本件に関係ない”と言って全く耳を傾けようとはしませんでした。 なお今回の値上げ要求は同一区画内のほぼ同条件にある近隣１０戸の借地人に対しても同時に行われており、現在調停は合同で同時進行中です。なお地代は昨年10月以降も従来と同じく6ケ月ごとに地主に直接現金にて現行地代を支払っております（預託はしていません）。地主も本音のところでは昨年中ごろに家庭の経済的事情が急激に変化し、このような大幅な地代の値上げをしてきたのかもしれませんが、借地人としては”はいそうですか”と素直にこのまま受け入れるわけにはいきません。 今後、借地人として調停人を味方に引き入れるにはどういう戦術、戦略で進めたら良いのかアドバイスをよろしくお願いします。そして、具体的にはどういうデータを準備し、提出するのが効果的なのかをご教示していただくようお願いします。 （本日までに既に貴重な回答を寄せていただいておりますが、さらなる回答をお願い申しあげます）。
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