住宅貸与する意思の証明方法

質問

今夏、転勤を命じられ、持ち家を賃貸に回すべく、すぐにリロケーションサービス会社に申請しました。最近になり、ようやく借り手が見つかりそうで、早ければ、年内に賃貸契約を交わす見込みです。

・年内に契約完了し、かつ家賃収入も年内に入ってくれば、
　ことし分の必要経費として、▼固定資産税や▼ローン利息、▼業者手数料、▼建物減価償　却費などを計上し、所得計算が可能→来年２月～の確定申告へ

・一方、年内に契約完了したとしても、家賃収入が来年１月以降に入ってくる
　形となれば、再来年２月～の確定申告へ

ただ、知人から
「契約完了した時点で、貸出意思は自明なので、
家賃が入ってくるのがたとえ来年からでも、
税や利息等を今年の経費として計上し、
赤字分を、次の確定申告で、給与所得と損益通算できる」との指摘を受けました。

果たして、今回のケースで
どういう対応が可能なのでしょうか

回答No.3

hata79

ウェブ等に賃貸広告を出し始めた今年夏以降が
経費として認められる。

⇒それでよろしいです。

回答No.2

hata79

{平成26年分から青色申告をしたいというならば、上記にこだわらずに、>青色申告承認申請書を提出する2ヶ月以内前の適宜の日を「住宅賃貸する意思を固めた日」としてもかまいません。>第三者が「この日だ！！」というものではないからです。 }とは。
確定申告には一般申告と青色申告があります。青色申告は税務署長の承認が必要です。
不動産賃貸収入がある場合には青色申告の承認を受けているほうが有利です。
申請期日が「開業日から二ヶ月以内」なので、平成26年分を青色申告にするには、仮に平成26年１１月３０日に申請書を提出するならば、10月１日以後を開業日として記載しないといけないという意味です。

{>固定資産税は、１月１日に所有していれば課税されます。>減価償却の計算では、貸し付けしたときからの期間按分になるでしょう。減価償却は使用開始時期からとなっているからです。}
１固定資産税
　不動産に課税される税金。一年分でいくらと課税されます。これは不動産所得の経費になります。
1月１日から12月31日の間（つまり一年間）不動産の貸付をしてるなら、全額対象になりますが、仮に7月１日から開業したなら、六ヶ月分が対象になるわけです。

２減価償却費
　家の取得費が３、０００万円だと仮定します。その家の耐用年数（検索してください。説明すると混乱の元でしょう。要は30年で家の代金を費用化する話です）が３０年だとしますと、減価償却費は年に１００万円となるのです。
この１００万円は不動産収入から控除します。
「１」で述べたのと同じ理屈で、開業年は「丸一年間不動産貸付にあててない、半年だけだ」となります。
すると１００万円を2で割った５０万円が減価償却費となります。

このように「１」「２」ともに、費用配分の話です。
仕事で使ってる車があるとします。一定期間にガソリン代が１００かかったけど、実は半分は妻が買い物にでかけて使った分だという場合には、正確には「仕事用に使ったガソリン代が５０」となりますよね。
費用全額に割合をかけて「控除すべき額」を出す計算を費用配分といいます。
二人で一緒に買ったお菓子を半分こするのと同じで、「これ私の分、これあんたの分」という話です。
難しく「按分（あんぶん）」ということもあります。
その費用配分の計算対象として「固定資産税」「減価償却費」という費用があり、この説明を読んで「なんじゃ？何言ってるのか、わからんぞ」となられてるわけですね。

　失礼ながら、減価償却そのものの意味が良くわからないのかもしれません。あまり詳しい説明をご覧になると、かえってわからなくなる原因です。
「自分の場合はどうなのか」という具体的な話を覚えて、その原理を別途余裕のあるときに理解する順序で良いと思います（※）。
家の「情報」があれば回答がつきますので、別途質問を立てられると良いでしょう。
情報として必要なのは、「木造なのか鉄筋なのか」「何年何月に取得したか」「新築か中古か」「家の取得額」
「いつから貸付することにしたか」です。
なお、減価償却の計算をするとき「家」の取得額には、土地代金を含めません。

※
減価償却費は、一冊の本ができるほど（実際にある）勉強しようとすると奥深いです。
専門家になろうというのではないのですから、税務署や税理士、あるいは「おれ、知ってるよ」という人に「自分の場合はどう計算したらよいのか」具体的に教えてもらい、その計算式で出た数字を毎年費用としてあげていけば事済みます。

補足

>減価償却は使用開始時期からとなっているからです

使用開始は来年2月頃の見込みですので、
今回の確定申告では
不動産収入はゼロ、
経費は▼ローン金利、▼建物減価償却の2つとみて、OKですよね。

その場合、ウェブ等に賃貸広告を出し始めた今年夏以降が
経費として認められるのですよね

回答No.1

hata79

リロケーションサービス会社に申請したときが、住宅賃貸する意志を第三者に表した日として、差し支えないでしょう。
従って、同日から「不動産収入」がある者となり、売上と経費が計上されます。

運悪く店子が入ってこなければ、経費ばかり嵩んで赤字ということになります。

また、平成26年分から青色申告をしたいというならば、上記にこだわらずに、青色申告承認申請書を提出する2ヶ月以内前の適宜の日を「住宅賃貸する意思を固めた日」としてもかまいません。
第三者が「この日だ！！」というものではないからです。

お礼

ありがとうございます！
初心者につき、後半の件が理解届かず、恥ずかしながら。
どういう意味でしょうか

>平成26年分から青色申告をしたいというならば、上記にこだわらずに、
>青色申告承認申請書を提出する2ヶ月以内前の適宜の日を「住宅賃貸する意思を固めた日」としてもかまいません。
>第三者が「この日だ！！」というものではないからです。

補足

過去の質問に対して、以下の記載見つかり、少々混乱しております。

>固定資産税は、１月１日に所有していれば課税されます。
>減価償却の計算では、貸し付けしたときからの期間按分になるでしょう。減価償却は使用開始時期からとなっているからです。