繰り上げ返済（期間短縮）したら損でしょうか？

質問

銀行から借り入れた住宅ローンの残高が、現在約1200万円です。今借り始めて4年目で、残りあと約22年です。このたび700万円を”期間短縮”にて繰り上げ返済しようと思い、銀行に相談したところ、「そうすると、残りの期間が10年を切ってしまうので、年末のローン減税を受けられなくなるけどいいですか？　何だったら、”月々の返済額圧縮”にすれば、残り22年は変わらないので、今年以降もローン減税が受けられますよ」と言われました。確かに去年まで残高の１％が返って来ました。でも、ローン減税目当てに期間短縮をやめるほど、ローン減税ってお得でしょうか？
金利は、今ちょうど3年固定が終わった頃で、繰り上げ返済後に改めて3年固定を選択するつもりなのではっきりとは決まっていないのですが、恐らく2%前後になると思います。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.6

noname#11476 · ベストアンサー

確認します。

現在すでに４年ですから、期間短縮返済で残りの返済が６年を切ると、４＋６＝１０年に満たなくなるのでローン減税から外れます。
ただ残りの返済期間が６～１０年の間であり、すでに返済した期間の４年を加えてトータルで１０年以上あるのであればローン減税は受けられます。

銀行員の「残りの期間が10年を切ってしまうので、年末のローン減税を受けられなくなる」という意味をご確認ください。

１２００万の残高があり残りの返済が２２年残っているという話からすると、期間短縮で７００万繰り上げてもまだ５００万あり、残り８年位の返済期間があるので、すでに返済した４年とあわせると１２年位になり、減税対象であることに違いは無いはずなのですが。

その銀行員、間違っていません？

お礼

ありがとうございます！
そっか！　トータルで10年ですか！　大変参考になりました。
銀行に確認して改めてお礼、ポイント発行、締め切りさせていただきます。

補足

なんとご指摘どおりでした！
銀行にもう一度電話したら別の行員が出たので、確認したところその人にも「残りが10年を切ると控除が受けられません」と言われました。でも、回答者様に教わっていたので、「トータルと聞いたのですが？」と言ったら、しばらく待たされた挙句「すみません、おっしゃるとおりでした」ですって。
れっきとした「ローン課」の行員ふたりも同じ間違いをするとは・・・びっくりです！！
これを読まれた皆さんも気をつけてください。
それにつけてもmickjey2さまには感謝、感謝です。

回答No.7

noname#11476

一つ失念していた話があるので確認します。

そのローンは４年前に借りてから、他の金融機関などに借り換えはしていませんね？
借り換えをしていた場合は借り替えた日が基準日となりますので、それから１０年間以上の返済期間があればＯＫです。

借り替えていなければ、「始めに借りた日」から１０年間の支払期間があれば減税は受けられます。

決して「残りの」返済期間が１０年をきるとだめという話ではありませんのでご注意ください。

あと読み違えていましたがまだ返済完了したのは３年なのですね。
では繰上返済後でも７年以上の返済期間があれば合計１０年を満たすので減税対象です。

で、もし将来また繰上返済することがあり、そのときに本当に１０年の期間（借り初めから返済完了まで）を下回る場合ですと、銀行員の言う期間短縮ではなく返済額圧縮にする方が得になる可能性はあります。

では。

お礼

たびたびありがとうございました！　大変大変助かりました。
no.6のほうにポイント付けさせていただきます！

回答No.5

cyobin_man

＃２です。

＞やっぱり返済表くらい出してもらったほうがいいでしょうか・・？
当初借りた時のもらってませんか？
すぐもらいましょう。

そして
http://fshome.aisnet.jp/house/ie/ie04_11.html
の期間短縮方を参考に支払わなくて良くなる利息額を計算しましょう。
きっと　ものすごく　”ぎょえーーーっ！！！”と驚くことになるでしょう。

　　　　　間違いない！！！

お仕事大変でしょうが　ン百万の節約が出来る問題です。
自分で派遣社員を雇ってでも時間を作りましょう。

ちなみに繰上げで新たにかかる方の金額は三井住友銀行の場合参考までに

固定金利特約
（指定）型 繰上返済元金1百万円未満 15,750円
繰上返済元金1百万円以上10百万円未満 26,250円
繰上返済元金10百万円以上 47,250円
上記以外
（変動金利型など） 返済額変更（条件変更）あり 8,400円
返済額変更（条件変更）なし 6,300円

　銀行には　とにかく何の名目であろうとかかる費用の全額でいくら？
　　　と聞きましょう。

最後に
　　あんまり渋るのであれば　別の銀行から借りてその銀行に一括返済するという手もあります。

　　　まあ　あくまでも最終手段ですが。

補足

ありがとうございます。
繰上げ返済は何度かしていて、「ぎょえーーーっ」は経験済（笑）なのですが、「住宅ローン控除」との兼ね合いの損得の件で、疑問に思った次第です。

回答No.4

noname#113407

繰上げ返済経験者です。
私の場合は1000万弱を20年ローンで借りました。
すでに回答が出ていますが銀行はそう言うでしょう。
期間短縮した場合の快適さは今でも強く印象に残っております。
PORTFOLIOさんの場合は支払いを始めてから四年目ですから最高のチャンスですね。
最初の支払い金額は元金が少なくほとんど利息ですから繰上げ返済金額はその元金に対して計算されますので早ければ早いほど期間が長くなり短縮されます。
私も自分の経験からものすごく期間が短縮された時はびっくりいたしました。
決局、四年で完済いたしました。
どうか実行してください。

補足

ありがとうございます。繰上げ返済はもう何度もしているのですが、「ローン控除が受けられなくなる」という局面に初めて直面したのでその点に絞ってお聞きしたい次第です。
でも4年で完済ってスゴイですね！

回答No.3

ushiwaka

利息計算はいろいろややこしいので…
素人なりに簡単に計算すると

700万円を繰り上げ返済すると、単純に２％として年間14万円の利息を払わずにすむことになります。

繰り上げ返済をしない場合、残高1,200万円に対しての減税が12万円返ってきますが、その分は銀行の利息に取られるのであなたのもとを素通りしていくことになります。

結局、減税は銀行の為にやってるようなものみたいに思えてきますね。

この先の金利動向もわからないし（今が底だと思います）、私ならば余剰資金があるのなら期間短縮型で金利の安いうちに少しでも残高を減らすと思います。

あくまでも素人ですので、参考まで。

お礼

なるほど。わかりやすいです。
>700万円を繰り上げ返済すると、
>単純に２％として年間14万円の利息を払わずにすむことになります。
これをそのまま、「そういうことですよね？」と銀行に確認してみればいいですね。このように具体的に訊けば、銀行も、まさかウソまではつかないでしょうから。
お知恵をありがとうございます！！

回答No.2

cyobin_man

たかがローン減税のために繰上げ償還をやめるとは馬鹿らしいですよ。
やりましょう。ただし　しっかり損得計算をしてから。

いちばん簡単な方法は（概算ですが）返済表を用意してください。
毎月の返済額に占める元金と利息を別々に計算します。
たとえば
月５万円返済として　元金部分が３万円で利息が２万円だとすると
（毎月返済する額は変わらないでしょうが、それに占める元金と利息のおのおのの率は変わるでしょうが　
　ここではかわらない事にします。　）

元金７００万円分に対する月数分の利息の額を計算します。
きっと　３００万程度利息を払わなくて良くなると思います。

この３００万が得です。

損はそれにかかる経費（銀行の手数料など）と
減税の額です。

よく銀行に話を聞いて見てください。

お礼

昼間働いているので、銀行とコンタクトを何度も取るのが難しいのですが、やっぱり返済表くらい出してもらったほうがいいでしょうか・・？

>たかがローン減税のために繰上げ償還をやめるとは馬鹿らしいですよ。
このひとことがとっても励みになりました。ありがとうございました。

回答No.1

mitunai

銀行は住宅ローンで長いことお金が入ってくるのが一番当てにできるので、そう言うのだと思います。
　もちろん住宅減税を受けるメリットは無くなるわけですが、金利というのは馬鹿になりません。
　うちで2年ほど返しているところですが、労働金庫で22年組んでいて、すごく返済期間は減って、ボーナスの方が後10年ほどになっています（労働金庫はボーナスと月々を分けていて、ボーナスの分を返してから月々になります）。
　去年が１％の18万円ほど税金還付がありましたが、50万円ほど返すと利息を含めると65万円分ほど返した計算くらいになっていたので、どちらが得か一目瞭然です（私の場合、最初の金利が０．５％優遇で、本来２．５％で計算されているため実質金利が２．０になっていることもありますが）。

　どちらにしろ22年間も金利を支払うと金利だけでも大きな金額ですし、一度、シュミレーションをしてもらうとどうですか、銀行さんで。比較してから決めるに限ります。
　あまり変わらないならローンが早く無くなる方が精神的には良いと思います。

お礼

さっそくありがとうございます！
やっぱりそうですよね～。
金利２％、還付１％、と考えるとそれだけで、金利のほうが重いってことになりますよね。

「ローンがなくならない」っていうのも精神的に悪いけど、「ローン減税の恩恵に浴せなくて損した～」と思うのも、精神的に良くないので、やっぱり精神的な「感じ」よりもきっちり金額的な損得で判断したいと思ったのですが、なにぶん数字が苦手なので、こちらでお聞きした次第です。