なぜか私の部屋だけ借り手がつかないです

質問

今年の5月初めに前に住んでいたマンションを隣駅の大手不動産業者にお願いして入居者を募集しているのですが、約5ヶ月間決まる気配がありません。

うちのマンションは分譲貸しをしている方が多く、約半数が分譲貸しの賃貸で入っておられましたが、今まで私の知る限りこんなに空き室が続いた部屋はなく疑問に思っております。

ちなみにちょうど同時期にうちを含めて4室の方が入居者を募集しましたがすでに私の部屋以外は全て入居者が決まりました。

賃料は相場か少し安いくらいだと思いますし、実際に決まった3室も同程度です。
もちろんそこから更に賃料の相談にも応じると不動産業者に伝えてあります。

入居者が決まった3室と比べた私の部屋は
・6年前にフルリフォーム済（他の3室は一部であったり全くしていなかったり）
・南向き（他の3室は北向き2室、南向き1室）
・他の3室と同じ階または上層階。
・壁紙やフローリングもほとんど傷みはなく、少し気になったコンロの五徳は3つとも新品と取り替え済（他の部屋は2口コンロだったり、コンロ自体が無かったり）

と他室の募集の写真などを見ていましたが劣る点は見当たりませんでした。

そしてマンション自体の立地としては
・駅まで徒歩7分
・駅は大手私鉄の主要3路線が集う結節点でとても有名な駅です。

不動産業者に状況を聞いても、頑張ってるんですけど問い合わせが少ないんですよで終わらせられます。

専属専任媒介ですが、1ヶ月前に通告すれば解約できるので不動産業者を変えたほうがいいのかとも考えております。

機会損失もありますし、5ヶ月決まらないものが1年で決まるのかなど不安になってきました。

もし不動産賃貸に詳しい方などがおられましたらアドバイスいただけましたら幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

UFO123

賃貸で専属専任媒介契約に関する情報が殆ど出てこないのですが、その契約書に、１．指定流通機構に載せること。　２．どの位の頻度で状況を報告する。　という文言はないのでしょうか。
もし、あれば契約書にしたがって報告していないという理由ですぐに解除（損害賠償も）できますが、それが書かれていなければ最悪１か月前の通告で解除できると書いてあればすぐに通告したらどうでしょうか。

売買でも、専属専任あるいは専任媒介でも大抵の会社は、電話１本で即解除してくれますけどね・・・エイブルはどうか分かりません。聞いてみたらどうでしょうか。
それでもうまくいかない時はお近くの「不動産無料相談所」というのをネットで検索して聞いてみるとよいと思います。

専任を解除したらもうエイブルに頼むこともないので当然管理契約も解除です。

クレーム処理は、通常は新規に借り手を付けた会社が無料でしてくれます。
修理業者も呼んでくれるとは思いますが、今回リフォームした会社とか、あるいはネットで調べて安そうな会社を探せばよいわけで自分でできます。

個人の入居者には必ず保証会社に入ること、という条件を付ければ、家賃の滞納処理は保証会社でやってくれます。
法人契約の場合はその法人がしっかりした会社ならば安心です。

わざわざ管理契約して、５％位を支払う必要はありません。それに次回からもその会社で入居者募集してもらわなければならなくなり、一般媒介にできないですし。

私は、一度も仲介会社に管理委託したことはないですが、何の問題もなくできますよ。

お礼

UFO123様、毎回丁寧で詳細な回答ありがとうございます。契約書に１．指定流通機構に載せること。　２．どの位の頻度で状況を報告する。との文言はありません。ですので私にとってはデメリットしかない契約となってしまっております。

１か月後に契約解除の旨はすでに伝え、次の業者に任せる準備を始めておりポストの中に入れるキーBOXを購入しました。

管理会社についての見解もありがとうございます。たしかに家賃の滞納問題がメインでしょうから、保証会社さえ使えばいいのですね。本当に有益なアドバイスと経験談ありがとうございます。

もうベストアンサーはUFO123様に間違いなくさせていただきますので、もう少し進展があるまでお待ちいただければ幸いです。

回答No.3

UFO123

＃１です。
専属専任媒介の場合、１週間に１回必ず状況を報告（メールや手紙で）しなければならないという法律がありますが、それは毎週来ているのでしょうか。もし、来ていないと違反ですからすぐにでも解約できる理由にはなります。（相手に非がある場合）

最初の専任媒介契約は通常３か月までと決まっていてそれ以後は更新契約することになっているのが普通ですがそれをしたのでしょうか。（中には自動継続というものもありますので）　普通は専任契約を結んでいても、電話１本でいつでも即解約できますが。

鍵はコピーを作ってそのコピーのカギをポストに入れておきます（たまに紛失することがあるので）。
ポストの開錠番号を不動産業者に伝えます。すると、いつでもお客さんを案内できるので便利だと思います。
勿論新規入居者が入れば鍵を交換するわけですから。

また、売買の時は必ず媒介契約を結びますが、賃貸の時は媒介契約は普通は結びません。結んでも、いつでも電話１本で解除できます。

一般媒介契約のために何軒か業者さんに頼みに行くと、直接大家さんが来てくれることで親しみがわき条件なども話せるので歓迎してくれます。案内も優先的にしてくれるのでは？

また、賃貸で大手というのは関係ないです。皆チェーン店で独立採算ですから。駅前の、人がたくさん入っているようなお店がいいですよ。

お礼

UFO123様、本当に実用的な鍵の管理方法をお教えいただきありがとうございます。たしかにそうしておけば全ての業者に渡す必要はないですし手間が省けますものね。ぜひその案を使わせていただきます。

解約の件ですが、売買の専属専任媒介は週に一度の報告義務および3ヶ月の契約期間のようなのですが、賃貸の場合はそもそも仰られるとおり媒介契約自体に関する法律が適用されないようなのです。
ただ契約書にエイブル以外の第三者に斡旋を依頼しないと書かれており、それにサインしてしまっている状況で困っております。初心者なものでエイブルの都合のいいようにされているようです。
UFO123様には親身になっていただきアドバイスまでくださり有り難うございます。

また疑問があるのですが、私とエイブルは入居者募集および管理会社としての業務も行ってもらう契約だったのですが、UFO123様はクレーム対応や家賃滞納時の対応などは管理は別会社にお願いしておられるのでしょうか。

回答No.2

pringlez

年末年始や2-3月なのに決まらないということであれば、管理会社に問題がありそうですが、5月から9月までという期間ですと、決まらないこともあっても仕方が無いように思います。特に夏は問い合わせが少なくなる時期です、よね。

あなたが何部屋所有していてどのくらいの期間運用されているのか分かりませんが、例えば20部屋あったら、半年空く部屋が1つ2つ、場合によってはそれ以上出てしまう年も時にはあるものです。なので、たまにはそういうこともあると思って我慢じゃないでしょうかね。

ただ「隣駅の大手不動産業者」というのが気になりました。普通不動産を探すときは、自分が住もうと思っている駅に行って、その駅の近くの不動産会社に相談するものですよね。なので隣の駅ということで問い合わせが半減しているのかもしれません。

「大手私鉄の主要3路線が集う結節点でとても有名な駅」ということなら、その駅のお店に頼んだほうがはるかにいいと思いますけど。わざわざ隣駅に頼む特別な理由があったのですかね？

補足

回答ありがとうございます。

調べて何となく想像しておりましたが、やはり時期があまり良くないのですね。
ただ、他の3室が決まっているのでそういう問題では無いのかなと思いまして。

ちなみに1室保有の1室、つまり100％、そして所有物件を賃貸に出すのも初めてです。

隣駅にした理由は単純に引越し先が隣駅だということで近所のエイブルにお願いいたしました。

解約の意思を伝えて、次に頼む業者はそのマンションのある駅にしようと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

UFO123

今頼んでいる業者には、今までも頼んでいたのでしょうか。要するに信頼のおける（一生懸命やってくれる）会社かどうかです。

５か月も経っているということは、今はほとんど問い合わせはないので放ってあると思われます。

以前、私も同様のことがあり、「頑張ってます」というので信用していたら、広告もすっかり控えて何もしていなかったことが１年後に分かりました。（他の不動産業者に行って聞いてみて分かった）
すぐに一般媒介にして他の業者に数か所頼んだら、何とすぐに決まりました。（家賃約１年分損した？）

その後は、他の物件もいつも一般媒介にして駅周辺や隣の駅周辺の不動産業者に直接頼みに行くことにしたので、１か月以上空室になったことはありません。

賃貸では、専属専任媒介契約はあまりしないものですが（相手が慣れてない素人だと見ると専属専任にして独占する）、周りの部屋が決まっているならば、条件的に悪いお部屋ではなさそうですから、義理がなければ解約して一般媒介で他の業者に頼んだほうがいいです。

自分の資産ですから、遠慮することはありません。

お礼

詳しいアドバイス本当にありがとうございます。
家の買い替えで必要なくなったマンションを初めて賃貸にしてみようとすべてエイブルに任せていたのですが、賃貸では専属専任媒介はあまりしないのですね。

義理は全くありませんしすぐに解約の意思を伝えて、1ヶ月で決まらなければ他の業者に頼もうと思います。

ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございました。もう一つお聞きしたいのですが、一般媒介で数カ所の業者に頼む場合、鍵のコピーは全ての業者に渡しておられたでしょうか？
また、契約書などはなく口頭のみでの契約の不動産業者もあるのでしょうか？
お聞かせいただければ幸いです。