住宅売買と相続登記

質問

先日、中古住宅売買契約を結んだんですが、その場で土地の売主が親子であり、共有の名義になっていることを聞きました。そして、その親は3年前にすでになくなっているとのこと。3週間以内に相続登記が上手く出来なかったら、この契約は無効になるとの特約が入っています。
このような契約に問題がないかと段々気になってきたんですが、大丈夫でしょうか？

回答No.2

noname#8709 · ベストアンサー

相続登記の手続きがどこまで進んでいるかが問題です。

売却の話が決まったので、これから戸籍を集めて・・・ということであれば間に合わない可能性があります。

ところで、手付けはどのようにされたのでしょうか。
また、その不動産がどうしても欲しいのでしょうか。

契約書を見ていませんのでよくわかりませんが、売り主の責任（この場合相続登記が間に合わなかった）によって契約が無効となる場合には、手付けはどうなると書かれていますか。
通常は売り主の責任で契約が無効（解除）になる場合は、手付金の倍返しという条項が入っています。
単に「無効となる」というだけなら、売り主にとって有利と解されますね。

また、相続登記が間に合わなかった時にどうするつもりでしょうか。
契約を解除しますか。
それとも待ちますか。

相続登記の進行状況については、担当する司法書士さんを教えてもらって、直接確認した方がいいでしょう。

不動産業者経由の場合は「大丈夫です」の言葉しか聞けないはずです。

補足

回答ありがとうございました。

手付金は契約のときに払いました。
また、不動産は、、何がなんでも買いたいというわけでないので、登記が間に合わなかったら余り信用できない感じがするので、解除したいと思います。

それから間に合わなかった場合は白紙解約されて、そのときには売主が倍の手付金を払うというように書いてあると思うんですが。でも、契約の時の説明が早くてちょっと自信はありません。

確かに不動産業者さんは、そんなに時間は掛からないから大丈夫と言ってました。司法書士さんに聞いた方が良いのですね。そのようにしてみます。

回答No.3

businesslawyer

まず、売主たるすでに死亡している親をＡ、子をＢ、買主である貴方をＣとすると、Ｃは契約の時点でＡＢ共有名義である事をＢから聞かされ、しかも共有名義であってもその不動産全部をＣは買い受けたのです。したがって、Ａの相続人がＢのみの場合など、Ａ持分もＢ所有となっていれば、Ｃは不動産の所有権の全てを取得できますが、そうでなければ、悪意（一部が他人所有である事を買主Ｃが知っている事）の一部他人物売買となり、Ｃは代金減額請求は出来ますが、契約解除や損害賠償請求は出来ません。しかし、この契約には特約として、Ａ持分についてＢに相続登記できなければ、無効になる旨定めているので、その場合は無効になると思われます。しかし、無効になっても、支払済みの代金等は不当利得として、ＣはＢに対して当然に請求できるので、また物件を探す手間は増えますが、特に損をするわけではないと思うのでが・・・？なお、売買契約が無効になっても、支払った代金は返さない旨の特約等があっても、それは一方に不利な規定のため、その規定自体が無効となります。

お礼

お答えありがとうございました。急に変な特約が出てきたので、何かのトラブルに巻き込まれないかと、心配になってしまっていました。特に損をするわけではないとのことですので、安心できました。

回答No.1

SSSIN

物件の名義が被相続人の名義のままでは、売却することはできません。
相続登記後、売却するという順番になります。

売主が他の相続人と「遺産分割協議書」を作成していて、その売主がその物件を引継ぐことが決まっていたのであれば相続登記は特に問題ないでしょう。

しかし、実はその物件が誰が引継ぐが決まっていない未分割の状態であれば、他の相続人と共有していることになりますので少し面倒です。この場合、他の相続人の共有持分については売主は無権利者ですから、無断では売却できません。（他の相続人との合意があれば売却可能ですが）

遺産分割が未了で相続登記ができない場合、売主の共有部分だけを取得しても意味がないでしょうから、売買契約が無効になっても仕方ないでしょう。

お礼

どうも、お答えありがとうございました。契約書とか慣れていないもので、このことがひっかかって余計に不安だったのですが、わかりやすく説明していただいてずいぶん気が楽になりました。