居住用財産譲渡時の３千万特別控除と買換えの特例

質問

A.居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除　と
B.買換えの特例

の違いですが、

Aは　親の家を　→　子に譲渡
Bは　親の家を　→　親が買い替え

の時に使うという意味でいいのでしょうか？

回答No.1

saboke · ベストアンサー

>意味でいいのでしょうか？
と聞かれれば、違います。
土地や建物を譲渡した場合には、譲渡価格から取得費や譲渡費用を引いた譲渡所得に税金が課税されます。この土地や建物が居住用財産の場合は、譲渡所得から最大で3,000万円を控除することが出来ます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、課税される税金が０円となります。譲渡先は、誰でもいいです。買った人が居住用とする必用はないので、譲渡先が子である必用はありません。
買い換えの特例は、譲渡したお金を使って、同種の資産を購入した場合には、最初の譲渡が無かったものとみなされます。勿論、譲渡価格よりも安い資産を購入した場合は、差額が課税対象となります。
どちらも、3,000万円以下であれば、譲渡所得に税金はかかりませんが、特別控除の場合は、譲渡所得が、あったことになるため、ほとんどの場合扶養控除の対象から外れますし、住民税の均等割が課税になります。
買い換えの特例を使った場合は、譲渡が無かったものと見做されるため扶養や均等割には影響しませんが、将来、買い換えた資産を譲渡する場合には、取得費は、元の資産の取得費となるため、将来の譲渡において、税金が高くなる可能性があります。
買い換えた場合は、どちらの特例も使えますが、両方は使えません。3,000万円の特別控除の場合は、買い換え分は無視して売った分だけで計算されます。一般的には、両方使える場合は、3,000万円の特別控除をおすすめします。通常で所有者が所得税課税となっている場合は、買い換えの特例のメリットはほとんどありませんし、買い換えの特例の影響は、将来の譲渡、場合によっては、相続後にまで影響します。