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中古戸建てvs中古マンション投資について
不動産投資をしようと思っています。 中古戸建てと中古1棟マンションどちらがいいでしょうか？ キャッシュフロー月50万円ぐらいが目標です。 中古戸建てだと何件か購入することになると思うのですが。 できれば手がかからない方がいいです。 貯金1000万円 年収650万円 場所 関西 よろしくお願いいたします。
- pbr2y135
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- 不動産投資・REIT
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不動産投資というのは、結局のところは４つのパターンの組み合わせです。 １ 取得や一時的なメンテナンスに必要な一時経費 ２ 持っているだけで必要な経常経費 ３ 賃借料などで恒常的に入ってくる収入 ４ 販売により一気に入ってくる収入 不動産投資を口にする方々が意図的にか、うっかりとか忘れているのが、２の持っているだけで必要な経費です。 そして、意図的にか、素ぼけなのか、あまりにも希望的観測で計算するのが、３の恒常的に入ってくる収入ですね。 月５０万が入っても、月５５万が必要なら、意味ないですよね。 貯金１０００万って、家一軒買うのがやっとでしょう。 ということは、後はローンですね。 希望的観測ではなく、客観的事実として月５０万入るだけの不動産を維持するためには、ローンの返済、固定資産税、家のメンテナンス代、いくら必要になるか具体例をお調べになることをお勧めします。 手がかからない不動産投資なんてリートくらいしかないですよ。
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- titelist1
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不動産投資というよりも賃貸業ですね。賃貸は土地部分を多く買っていたら利回りが悪く成り立ちません。その意味でアパートやマンションの1棟買いが正解です。その一方で賃貸業が上手く行く秘訣は土地を持っていることなのです。三菱地所などが上手くやれるのは丸の内の一等地を持っているからです。建物を貸していますが、本当は土地を貸しているのです。土地活用が賃貸業の極意です。 だから土地持ちが土地活用や相続税対策として建物を建てて土地活用をしているのです。たとえば、1区画の家賃が10万円としても、建物償却費としては5万円程度で残りが儲けとなるのは土地が自分のものだからです。土地持ちには賃貸業は有利な投資になるのです。 月50万円の賃料が得られる中古マンション購入は8区画程度あり4階建てで200坪の土地が必要です。賃貸ができる地域となると関西では最低でも坪50万円の土地価格として土地だけで1億円が必要です。建物で年間600万円の家賃が入るなら6000万円程度の価値があります。合計1億6000万円です。 1億6000万円を30年の金利1％で借りると月に51万円の返済になります。これでは賃貸業が成り立ちません。この程度の物件を相続で手に入れても相続税が5000万円程度必要です。 土地があって4区画2階建てのアパート2棟を新築すると建築費は8000万円。これも30年の金利1％で月25万円の返済です。家賃が月50万円入ってきても月25万円しか儲かりません。この建築費が相続税対策で実質半額にならないと成り立ちません。 私は幾つかの物件を相続税対策として息子と共有で所有していますが、月に50万円も儲かりません。自分の勉強のためにも検討してみましたが、賃貸業だけで食べてゆくのは容易ではありません。
お礼
経験談ありがとうございます。 土地が大事ということですね。 勉強になりました。
- Crusadess
- ベストアンサー率57% (121/210)
こんにちわ。 中古住宅投資ですか？止めた方が良いです。 総務省土地統計調査によると、日本には57,586,000の住居があり、そのうちの7,567,900が空き家です。空家率13％。街を歩くと左右に家が何件も見えますが、そのうちの8件に1件が空き家の計算です。空き家は余っています。 空き家が逼迫しているのなら、中古住宅投資にもそれなりに旨味はあるでしょう。今はそれとは真逆の状態です。日本人は「安普請でも新築」という信仰を持っているので、「中古」のカテゴリーに入った瞬間に半値に落ちます。そして誰も買いたがらない。中古住宅の値が緩やかに上がる欧米とは状況が違う。 中古住宅などより、SP500インデックス投資をお薦めします。健闘を祈ります。
- makookweb
- ベストアンサー率16% (175/1032)
どちらでも良いと思います。 高い授業料にはなると思いますが、世間を知るには良い経験になるのではと思います。
- doraemonhimitu
- ベストアンサー率29% (345/1176)
賃貸物件の利回りは１０％程度なければ採算がとれません。月額５０万円の収入となると８千万円以上の物件となります。建物は劣化により賃料は安くなってきますので１０年単位で計算することになります。手持ち金１千万円に不足分を銀行借り入れできるかどうかが問題となります。不動産賃貸業は管理費、メンテナンス費用、税金等目に見えない費用も発生しますので、まずはある程度の自己資金を貯めてから検討されることが必要です。質問者の内容で賃貸業が開業できるのであれば誰もが開始するでしょう。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
先日の当欄でも下記質問文がありました 投資型不動産を営業に勧められて買ったが返済に窮している 過って サラリーマンの投資にマンションを買う減税策が流行した 知りあいも 幾つも買って 結局自殺に追い込まれました 不労所得の様な形です 是で儲かるなら誰しも手を出すでしょうが 儲けられるのは 販売する不動産屋だけですね 建物は竣工した次の日から劣化が進行します
- dogchibi
- ベストアンサー率34% (352/1016)
私だったら土地が広いほうを選びますね。 結局、上物は価値がなくなっていきますが土地は古くなりませんから。 しかしキャッシュフローで月50万て夢物語なんじゃないでしょうか。貯金を全部はたいても到底届かないですよね。ローン組んで目指すとなると、コケたら首つりもんですよ。大丈夫ですか？
- tzd78886
- ベストアンサー率15% (2589/17102)
手間をかけたくないなら管理代行業者にでも丸投げするしかありません。管理手数料をごそっととられるけどね。手間もかけずに大儲けするなんて甘い方法はありません。
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- ベストアンサー
- 不動産投資・REIT
お礼
おっしゃる通りですね。 収入よりも出費をしっかり考えた方が 良さそうです。 ありがとうございました。