土地の境界線

質問

初歩的な質問です。
実家の母が他界したため家、土地を相続することになりました。
その土地には私道が隣接しており、その私道は隣の家の方との共同登記となっています。
ただし、その私道が狭かったので隣接した畑の所有者の方から５０cm幅で長さ２０メートル程を母のみが３０年ぐらい前に購入しています。
しかし、購入した際に土地を売った旨の記述をした手書きの領収書（相手方の印は押してありますが実印かどうかは不明）のみしか確認できず登記をした形跡がありません。また、その領収書の裏に手書きの地図が書いてあり買った土地の幅、長さがは鉛筆書きで書いてあります。
なお、実態は道幅が広げられており、レンガで畑との境界が作ってあります。
このような場合、どいう処置をしておけば良いのでしょうか？
そもそも隣の土地との境界は所有者同士がきめてブロック塀などを作ってしまえば、それが境界として正しくなるのでしょうか？
どなたか素人にわかるように回答頂けると助かります。

回答No.3

bengofuji

１ たかが幅５０センチの農地の時効取得の問題なのですが、農地法という特殊な法律がからむので、思いの外やっかいかも知れませんね。甘く見ない方がいいですよ。
権利の登記のプロである司法書士や表示登記のプロである土地家屋調査士と相談しながら慎重にやらないと、裁判所が万能だと信じている弁護士だけの感覚では火傷することもないとは言えません。現に私は何度か大火傷しかけて、すっかり「農地法恐怖症」になっています。

２ 農地を移転する場合には、農地法第３条よる知事の許可が必要です。許可を得ないでした売買は無効とされ、違反行為については罰則があり、原状回復をさせられることもあります。母上がされた売買は農地法上は無効であったので、登記ができなかったものと思われます。

３ しかし、農地についても時効取得が認められること自体は最高裁判例もあって明らかなのです。そして、時効取得時効による農地取得では農地法上の許可はなくても登記の移転をすることが可能となります。
法律の抜け道とも言えるこのような方法を使って、農業従事者でもない者が、時効を偽装して農地を取得してしまう法の抜け道として悪用される例もあるようです。
もちろんこの脱法行為は、農地法違反であり、罰則が適用されかねません。

４ 時効による農地取得の登記申請があった場合は、通達（下記リンク参照）により、登記官は関係する農業委員会に通告し、また司法書士が申請代理人になっ ている場合には、司法書士から事情聴取を行うなどして、農地の違法取得を抑制する取扱いになっています。

５ また、所有権の移転登記は、共同申請が原則です。しかし、違法だと言われかねない行為なので、登記義務者も簡単に協力して大丈夫かという懸念があります。そうすると、所有権登記手続請求訴訟という裁判を使っておいた方が安全かなと思います。

６ また、所有権の取得まではこれでいけるとしても、今度は地目を変えるときに、また別の通達（下記リンク参照）が絡んできます。

７ 私の取り越し苦労かもしれませんが、やはり万一のことがあってはいけませんから、裁判に関しては弁護士でしょうが、その弁護士に司法書士・土地家屋調査士と緊密に連携して遺漏なきよう慎重に事を進めていただくことをお勧めします。私は、同種の事件を扱った経験が乏しいのでこれ以上のアドバイスは自信がありません。司法書士・土地家屋調査士の方が補足してあげてくださるとありがたいです。

８ そもそも隣の土地との境界は所有者同士がきめてブロック塀などを作ってしまえば、それで境界として正しくなるのでしょうか？
↓
境界線は公法上の線であり、そんなことでは境界線は変更されないとされています。しかし、時効により、本来の境界線と当事者が勝手に決めた線に挟まれた土地について取得時効が進むことになり、所有権が移転することにもなっていきます。しかし、間の土地の所有権が移転しただけのことで、境界線が移動したわけではありません。

ではお大事に。

参考URL：

http://www.shiho-shoshi.or.jp/association/publish/monthly_report/201107/data/201107_14.pdf

お礼

詳細なご回答ありがとうございます。
農地法というものがあるんですね。やはり素人では限界がありそうです。
土地家屋調査士というのも知りませんでした。
もう少し自分で調べてみますが、プロに任せるしかないようですね。

ありがとうございました。

回答No.2

yumeiroyamaneko

「登記をした形跡がありません」と書かれていますが，
それは登記簿や公図を確認した結果でしょうか？
いわゆる権利証の所持は，所有者であることの証明になりません。

上記の確認の結果，登記もされていないのであれば，
今からでも登記するように行動した方がいいでしょう。
登記をしておかないと第三者との関係で，
あなたはその土地の所有権を主張できません。

まずは土地家屋調査士に相談してください。
境界杭等を確認してもらい，登記と現状を確認してもらいます。
その結果，該当部分が隣家のものとして登記されたままになっている場合には，
隣家に協力してもらって該当部分の測量・分筆登記をしてもらい，
その後，あなた側に該当部分の所有権を移転してもらいます。

とにかく隣家の協力がないとどうしようもないのですが，
隣家に相続が発生すると事情を知らない人と話をする羽目になって，
どんどん話がややこしくなるおそれがあります。
なるべく早く行動することが肝心です。

また，売買当時ならちょっと強気にも出られるでしょうが，
今は協力してもらわないとどうしようもないことなので，
測量・分筆ぐらいの費用は負担するつもりでいてください。

所有権移転登記は司法書士の仕事ですが，
土地家屋調査士に言えば紹介してくれるのではないかと思います。
手続きも，紹介時に事情を伝えてくれるでしょうから，
紹介された司法書士のほうが話が早いと思います。

自分でなんとかしようと思わない方がいいと思います。
資料図面がその領収書の裏に書かれた鉛筆書きの図面だけで，
それと実体と比較し確認し隣家にも認めさせるような作業を
素人ができるとは思えません。
最悪の場合，容易に改ざんできる書証のみを物証として
裁判を起こさなければならないクラスの案件です。
また，所有権移転登記については，
領収書の日付の売買で亡くなったお母さん名義で登記をし，
それをあなたが相続するという方法になりそうです。
相続登記程度なら素人でもがんばれば可能ですが，
死者名義で登記する手続きを素人が的確にできるでしょうか。
ここはプロに任せた方が良いように思います。

なお，固定資産税についてですが，
「その私道が狭かったので隣接した畑の所有者の方から５０cm幅で」
「なお、実態は道幅が広げられており」の記載からすると，
該当部分は地方税法第348条2項5号適用により
非課税になっている可能性があります。

お礼

詳細なご回答ありがとうございます。
とりあえず登記簿と公図ぐらいは法務局のオンラインサービスにて取り寄せてみようかと思いますが、最近は仕事が忙しいためサービスがオープンしている時間帯に帰宅ができそうもありません。あまり先になりそうだったらプロに相談するほうが早いような気がしてきました。
なお、領収書に年は書いてありましたが月日が空白でした。　なんかかなりいい加減な領収書で、プロに相談するのも怖くなってきました。
登記できたらラッキーぐらいな気持ちで対応したいと思います。

回答No.1

maiko0318

所有者どうしで決めてください。
面積が変わるようですと、登記が必要になり、固定資産税も変わってきます。

お礼

ありがとうございます。
勝手にきめた境界線だと面積分の固定資産税を払っていないということになるんですね。納得です。