不動産投資するならどちらを選びますか?

質問

皆様なら、下記2物件のどちらに投資しますか？
判断つかず迷っております、経験者の知恵をお貸し下さい。根拠なども書いて頂けると有り難いです。また維持管理費は、どちらがかかりますか？

一棟アパートか一棟ビル、どちらかの大家。
○一棟アパート内容 価格2800万
木造2階建て、築20年、土地43坪、建物31坪、1Ｒ8部屋、駅徒歩15分、
只今1部屋空、満室時年間収入308万

○一棟ビル内容 価格2300万
鉄骨造、築25年、土地23坪、建物59坪、4部屋、駅徒歩20分、
只今満室。満室時年間収入275万。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　まあ、お書きの値段には「土地代」も含んでいるのでしょうし、質問者さんの所得にかかってくる「税率」もわからないので、一概には言えないのでしょうが、建物の値段としたらどっちも「論外」です。

　アベノミクス頼みで、土地の値上がり待ちの「ばくち」を打ってみるのも良い時期かとは思いますが、その物件のあるあたりの状況がわからないので、以下最後まで土地は見ない前提で書きます。

　新潟は不景気なので、その家賃が得られている物件なら、それぞれ４割引きの値段で売りに出ていても驚きはしません。特別な地域の物件を除けば、お書きの値段から２割ひいたところから値下げ交渉開始でしょう。

　なんと言っても、税金。

　個人は所得に応じて税率は変化しますので法人だと考えると、一律。法人税、法人住民税、固定資産税、従業員の健康保険などの会社持ち分などなど、ざっくり５０％持って行かれます。

　本気で投資されるなら、エクセルのようなもので、元を取るまでに何年かかるか計算シートを作ってみられることをお勧めします。

　その家賃と買値だと、「減価償却費」を考えても、法人の場合は採算に合いません。個人の場合で、ごく低い税率ならどうかわかりませんが、たぶん採算に合いません。

　しかも、新潟の感覚だと、ずっと満室だなんて「妄想」と言われます。言わないのは税務署員だけでしょう。

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　目くそ鼻くそ、どっちもどっちですが、あえてどっちか、というなら、ビルのほうがマシでしょうね（くどいですが、土地については考慮外）。

　建物自体の耐用年数が違います。

　木造の減価償却期間はたしか22年くらいです。

　つまりそのアパートは天下公認の取り壊し時期間近。寿命間近の建物を活かそうとしたらそれなりの費用がかかると思ったほうがいいのでは、と思います。

　また、耐用年数を過ぎた木造アパートの場合、ちょっと修理すると、税務署が「良くなりましたね。資産計上です」と言います（見つければ）。

　雨漏りを直す程度の、耐用年数が過ぎた老朽アパートにふさわしい、「老朽アパートのあるべき姿」に戻した支出なら経費になるんですが、「あるべき姿より良くした」ら、あるべき姿に戻した分の費用も含めて費用全額が資産になります。

　それじゃあ修理のしがいがない。良くしようと思って修理するので、「良くなりましたね」と言われると反論できない。支出が経費にならない。

　すると、財布は軽くなっても税金は重いままということになりますので苦しむことになりそうです。

　加えて滞納者がいたりすると、家賃が入らないのに、入ったものとして税金を納めろという話（発生主義：実際はもらえなくてももらう権利が発生したらその年に納税する）なので、さらに大変。ヘタをすると黒字倒産します。

　不動産賃貸は、どんなにいじめても、「ベトナムへアパートを移す！」ってわけにいかないので、安心して課税できるのです。

　他方、ビルのほうはまだ耐用年数の半分くらいないわけですので建物自体の修理費は少ないはず。

　また、築年数はほぼ同じですので、配管などの傷みはほぼ同じ。となると、部屋数が少なく、配管など壊れやすい設備が少ないビルのほうが修理は少なく、有利に思います。

お礼

有難うございます。
なかなか不動産投資も難しいと感じています。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

どちらもダメ
現金で購入し、今後10年間修繕などの費用が発生しないと仮定し、さらに10年間満室が継続するとしても投資の元を取るのに10年間必要

で、10年後はどちらも築30年を超えるので修繕に相当の費用がかかる。
それらの費用を回収するのにさらに5年は必要でしょう。

そうすると、築35年とか、40年になり借り手が付かなくなります

つまり、投資しても回収ができない、貯金の方が得です

お礼

有難うございます。投資出来るような物件はなかなか難しいのですね。10年先のことまで頭になかったです。