家賃更新料の支払いの要不要について

質問

都内のアパートに住んで３０年になりますが最初の頃は、不動産屋が中間に入ってまして、更新料を払ってました。１０年くらい経ったとき、自分は自営なので、会社契約に切り替えるということで、不動産殻の更新料請求を断り、直接大家さんと契約をし直しました。それから今まで更新手続きはせず更新料は払ってません。というか、最初から住んで以来、一回も畳や壁の修繕もなく当方も依頼もしなかったのも事実ですが、提案もないまま現在に至ります。最近大家さんがお亡くなりになり、今年１月最初長男さんが契約窓口になったから家賃の振込先はここに、ということで１回だけ振り込みました、が次には今度は次男さんが、実は私が窓口になりますので、不動産屋を中間に入れさせて頂きます、ときました。今は言われるように、ご指示のあった口座に家賃を振り込んでおります。そんな中、その不動産屋から連絡がきて、更新手続きをされてないようなので、手続きの話をしたい、との連絡がきました。今後、更新手続きをしたにしろ、更新料は今まで通り払うつもりはありません。本来、この家賃更新手続きに伴う、更新料は払うべきものなのでしょうか？

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

会社契約で気になる点というのは、今後、もし、相談者さんが
廃業されたりした場合に、退去させられないか？ということが
あるからです。

一般の方は、そういった場合、簡単に名義変更ができるものと
思われてしまいますが、実際には、名義変更ではなく、
会社名義での賃貸借契約解除＋個人で新規契約という手順をとる
ことになります。（これが原則）

大きな会社などで法人契約から個人契約へ変更したいという
場合などは、退去後も法人が存在することになるので、
責任の所在を明らかにしたいために、一度、契約解除させてから
新規契約ということにして、敷金を預かっていた場合は、
どちらに返還すべきかを決めておくことが多いです。
そういったトラブルになりそうなことをお互い決めておいて、
書面にして簡単に済ませる場合もあります。

新規契約となると、当然、仲介手数料や敷金を再度預けないと
いけませんし、場合によっては、一度退去してもらってから、
原状回復を行うということになるかもしれません。
家賃の値上げも言われるかもしれません。

相談者さんの場合は、個人経営のようですので、廃業後は
そういった責任問題が生じることはないと思いますが、
それだからと言って、すんなり名義変更ができるとは限りません。
最初は個人契約でやったから・・・と言っても、現在は法人で
契約しているのだから、その理由も通りません。

実際に、今回の更新料の件で、その新しい大家さんが更新料を
請求したがっているのかは、まだわかりませんが、もし、
請求をしてきて、相談者さんが拒否された場合に、法人契約
だったことが後々問題にならないのだろうかと心配にはなります。

更新料の要求があった場合は拒否されてもいいですし、拒否する
権利が相談者さんにはあります。
ただ、断り方も一方的に返答すると、大家さんの印象も悪くなります。
「前の大家さんが更新料をなしにしてくれたのですが・・・」
という感じで、やんわり言ったほうがいいでしょう。
前の大家さんが親切だったとか、アパートの良い点を言っても
いいでしょう。

その後、連絡はされたのでしょうか？
更新料や更新手数料などは請求されましたか？
まずは、その確認をしてみましょう。
単に、名義変更のための契約書類作成ということもありますので。
（ただし、新しい契約書に、前の契約書よりも不利になった点などが
ないか確認しましょう）

あと、火災保険についてですが、借家人賠償責任特約というのと
個人賠償責任特約というのは付いていますか？
この２つが付いていない場合は、特約の追加をしてもらったほうが
いいでしょう。
または、金額次第では、不動産屋が扱っている火災保険に加入しても
いいかもしれません。

お礼

この度は本当に親切に詳しく教えて頂き、大変参考になりました。
本当にありがとうございました。
これから交渉に当たります。ご指摘頂きました諸々の点を頭にあるかないかで、全然対応の仕方が違ってくると思います。助かりました。

回答No.1

mu128

不動産屋さんから、具体的に更新手続きについて話はされたのですか？

というのも、更新手続きの話＝更新料や更新手数料の請求とは
限らないからです。

今回の場合は、貸主が亡くなってしまい契約名義人が変更になったため、
契約書類の書き換えをやっておきたいというものだと思います。
まだ、具体的な話を聞いていないのでしたら、まずは、話だけを
聞いてみて、何か費用がかかるということを言われたら、拒否すれば
いいかと思います。
（うちの会社も、貸主が亡くなってしまった場合に、契約書類の
書き換えをお願いしますが、借主さんにはその費用を請求しません。
やはり貸主側の原因による書き換え要求なので、貸主さんに請求
すべきです。実際には無料でやることが多いですけどね。）

畳や壁の修繕をするしないは、更新料とは関係ありません。
また、最初に更新料を払うという約束で契約したのなら、それが
妥当な金額であれば、本来なら払う必要があります。
もし、相手方が更新料の請求をしてくるとしたら、その点をついて
くるのではないかと思いますが、直接、大家さんと交渉をして
更新料は免除ということで合意がなされたということで、
拒否する権利はあります。
前の貸主とした約束は、新しい貸主になっても有効ですので。

ただ、新しい大家さんの連絡先なども知っておいたほうがいいですし、
不動産屋が管理をすることになれば、顔をあわせておくほうが
何かといいと思いますので、更新料や更新手数料を払わなくても
良いという条件であれば、更新手続きをされたほうがいいでしょう。

しかし、居住年数が３０年ということと、更新手続きをしていなかった
ことを考えると、相談者さんは、火災保険には加入されてないですか？
賃貸アパートなどでは、借主が加入する火災（家財）保険があります。
これは昔はほとんどありませんでしたが、今では、多くのアパートで
契約する際に加入をすすめられます。
もし、加入されていないようでしたら、おそらく、その不動産屋さんも
保険代理店になっており、扱うことができると思いますので、
火災保険だけは加入しておいたほうがいいでしょう。
２年間で１２０００円から１５０００円くらいです。
自動車を所有する場合は、ほとんどの人は保険に加入しますよね。
内容的には、それと同じくらい、賃貸物件に住む場合は加入しておいた
ほうがいいものです。
話題がそれましたが・・・。
とりあえずは、話だけでも聞いてみてはいかがでしょうか？

もう１点気になることがありますが、今は会社契約なのでしょうか？
このことが将来的に問題になることも考えられます。

お礼

早速のご回答を頂き本当に感謝しております。

火災保険につきましては何もなかったようなので、自分で共済保険に入ってます。

ただ、気になる点は、最後の、

「もう１点気になることがありますが、今は会社契約なのでしょうか？このことが将来的に問題になることも考えられます。」

です。

どういうことが問題になってくる可能性があるのでしょうか？宜しくアドバイスお願い致します。