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擁壁の有効な坪数が減ることについて
- 新築予定の土地に擁壁があることは知っていたが、実際の表面の坪数が狭くなっていることを知らなかった。
- 不動産屋からの土地の図面を基に間取りを決めていたが、擁壁込みの図面ではなかったことが判明。
- 不動産屋からの説明や営業さんの言葉では擁壁の下に境界線があることは伝えられず、勉強不足だったと感じている。
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購入検討中の中古住宅についての質問です。 高台が気に入ったのですが南側に2mくらいの古い擁壁があってこちらが高くなっています。この擁壁売主さんは自分のものと言っていますがどうも隣の敷地内にありそうな感じです。不動産会社にはどちらの敷地にあるのかはっきりさせてほしいとお願いしましたが、境界の決定は契約後に…の一点張りです。もし隣の敷地に越境しているとなると、購入後に自分で作り直さなければいけないのでしょうか?その場合の費用負担は?また、他人の土地にあるものを勝手に直してよいのでしょうか?不動産会社からは早く決断してくれと言われ困っています。。。 アドバイスお願いします!
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先日、隣人の代理人弁護士から境界からはみ出ている土を今月中に撤去するよう 通知が届きました。 ※図を添付しましたので参照ください 私の家は5年前に土地を購入し家を建てました。 購入時から35年前くらい前からの古い擁壁と土で造成されており、仲介不動産業者からは 特に境界と擁壁と盛ってある土については説明がなかったと記憶しております。 隣人からは2,3ヶ月前から直接うちに来て土を掘るよう言われてました。 「家で盛った土と、はみ出ているブロックについては取ります」 と伝えてましたが、「境界に合わせて掘れ」と言い続けてます。 ※古い擁壁を壊せとは言ってきておりません しかも隣人と土地の売主は親族で、造成時から境界をはみ出しているのが分かってたはず なのに、私に対し「おまえが全部土を盛ったんだろう!?」と言い張ってまして。 私が購入するまでは親族にはなにも言ってなかったはずなのに。。 土地の売主と不動産会社に相談をしたところ、隣人に 「古い擁壁の部分は昔ながらの作りだから仕方ないんだよ」 と話しをしてくれたみたいですが、 「皆グルになって俺をだましている」 と話にならなかったそうです。 私が施工したブロックと土は取ろうと思いますが、 古い擁壁の中に詰まってある土まで取るのは納得がいきません。 実際取っったとしても作り的にかなり大変な工事になると思います。 こういった場合、どうすればいいのでしょうか?
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現在、高台の家に住んでおり、道路から家の玄関までは階段を25段ほど登る作りになっています。 家の南側は奥行き2mほどの斜面の庭(土のまま)になっており、勾配の角度などはわかりませんがそこそこ急です。 左側を北として横から見ると、家|高い擁壁|斜面の庭|低い擁へき|道路 みたいな感じになっています。 この、低い擁壁部分から道路までの幅が1.5m前後で、車を2台止めるのが困難なので、車を止めるスペース確保の為、低い擁壁&斜面の庭部分を全部切り崩して、道路と同じ高さの平面の土地(コンクリート)にしたいと思っています。このようなことは可能なのでしょうか。 可能だとしたら、費用はどのくらいかかるものなのでしょうか。 擁壁自体も新しくつくり直すことになるのか、高い擁壁はそのままで構わないので、ただ切り崩してコンクリをはるだけですむのか。。 どなたかご助言・アドバイス等頂けるとありがたいです。よろしくお願い致します。
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今年の春に土地を購入しました。 第一種住居地域、40坪、けんぺい率60%、容積率200%です。 南北に14m、東西に10mの敷地で、2方向をL型擁壁に囲まれ、 擁壁高さは3m、擁壁の底板は3mほどの幅があります。 擁壁の確認済証はあります。 擁壁の強度のことや、擁壁の底板の幅が長く、底板上にのっかるよう に家をたてる必要があること(底板を避けて家を立てるとかなり小さ い家しか建てられません)が気になっていましたが、仲介の不動産会 社に聞いたところ、売主(造成業者)は擁壁の造成を何度もやってる し、家を建てられないような造成をすることは考えられないし、工作 物の確認済証もとっているので問題ないと言いました。擁壁の底板の 件も、心配なら地盤改良で対応すればよく、建築会社と相談して決め るべきことですと言いました。 第3者に擁壁の強度について調査してもらって、問題のないことを確 認の上購入するのが理想なのでしょうが、そこまで考えが及ばず、 不動産会社の言うことを信じて土地を購入しました。 その後、建築会社を決め(不動産会社とは関係のない会社)、最初に 土地や擁壁に関する資料を渡し、1ヵ月半近く間取り(木造2F建て 建坪30坪)を考え、測量や地盤調査なども行い、見積りをだしても らった上で契約をしました。 しかし契約直後になって、擁壁の強度が足りないかもしれない、最悪 家を建てられないかもしれないとの連絡があり、不動産会社から擁壁 に関する詳細な資料を取り寄せ、資料をみた結果、擁壁の上載荷重が 5kN/m2しかなく、このままでは強度不足で法的に無理があるとのこと でした。 このままでは問題だが、擁壁の下の地盤の地耐力も加味してトータルで 10kN/m2あれば問題ないとの事で、擁壁の下の地盤の資料を不動産会社 に要求しようとしているところです。(建築会社が資料を基に独自に擁壁 の構造計算をしようとしています) 質問ですが 1.建築会社に土地(擁壁)の安全性の確認の義務はないのでしょうか? 建築会社がリスク回避のためにも一番最初に確認すべきことのような 気がするのですが。問題が持ち上がってからこの長い間答えが出てい ない状況で、建築会社の対応の内容や遅さが気になっています。売主 に直接聞けばすぐに答えがわかるような気がするのですが。 それとも、本来土地の安全性については売り主や買主の問題で、建築 会社に確認の必要性はないものなのでしょうか? 今色々とやってくれているのはサービスでやってくれているのでしょうか? 2.建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと言っているのです が、擁壁の強度に法的な基準は条例か何かで定められているのでしょうか? ちなみに不動産会社も建築会社も購入した土地もすべて同じ県にあります。 3.擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行されるものだと 思っていて、それがあれば問題ないと思っていたのですが、建築会社から 聞いた話だと、造成業者が提示した基準をクリアしているかどうかの証明 書であり、確認済証があるからといって、家を建てられるわけではないと いわれましたが、そういうものなのでしょうか?建築予定の市役所に聞い たところ確認済証があるのなら問題ないと思いますといわれたのですが。 (市役所には電話でちらっと聞いただけですが) 4.擁壁の強度に法的に問題があった場合ですが、土地の費用を全額取り戻せ る可能性はありますか?
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擁壁で悩んでます。 何度も同じような質問ですみません。 ・擁壁工事見積もりあり ・土地の一辺だけです。 ・高さは1メートルまで ・地盤改良時にコンクリートの壁があり ・建物は1700くらい離して基礎あり ・求積図面には設計者により安全であることを確認と記載あり ・既存石積擁壁500~1200のCON塗仕上げと記載 教えて欲しいのは、 (1)擁壁工事が本当に必要なのかどうか?です。 (2)図面に安全確認や既存擁壁が記載されているので、補強工事や外溝工事ならわかるのですが、それでも擁壁工事見積もりがあるのは、不適格擁壁だからでしょうか? (3)擁壁をしなければいけない条件が記載されている法律がありましたら、教えてください
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30年以上前に造成された区域です。 土地は角地で4m50cmくらいの道路と4m未満の道路に接しています。 広い方の道路にほぼ直線状に側溝(全て蓋がしまっています)があり、そこから最大50cm(水路から20センチはコンクリート舗装、その内側に擁壁があります)ほど私の土地だけ境界がはいりこんでいるため擁壁をまたいでいます。同じ並びの他のお宅はその水路にそってブロックが建っています。狭い方の道路は境界が擁壁の外側ですので問題ありません。 3年前に購入した土地ですが、その時の公図をみると、たしかにうちの土地だけ道路が広く入り込んでいますので境界については間違いないとおもいます。 前の所有者は財産として土地を持っていただけで、この擁壁に道路がはいっているということは知らなかったようです。しかも市役所にも聞いてみたところ、市の言い分としては、このはみ出している部分の擁壁については市の所有物だと言います。 そこでここの擁壁の部分は自分の所有物かはっきりわからないのですが、前の所有者もおそらく自分のものだとは思っていたと思いますので時効取得することはできるのでしょうか?もしくは土地を市から売ってもらうことはできるのでしょうか? 擁壁の上に目隠し用のブロック2段くらい積みたいと思うのですが、境界をはみ出しているので積めない状態です(ものすごくオープンな家です) もしくは年月も経っている擁壁ですので壊して立て直してもらうことも考えているのですが、境界の部分まで下がって作り直さなければならないと思うと手がだせません。 (4m道路が基本のところですので、セットバックが必要なわけではありません) どうすればいいのか分からず知恵をいただければと思います。 宜しくお願いいたします。
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お礼
回答してくださった内容、全く知らないことばかりでした。 急遽 家を購入することになり、また不動産屋・売り主の都合で即決済だったもので本当に勉強不足でした。 >動産を所有するということは管理責任が発生することです。 >しっかりしましょうね。 はい…ありがとうございました。