債権回収業者との交渉（家屋支払いについて）

質問

２０１１年１１月ごろ、それまで銀行への住宅ローンが滞った状態が半年ほど続いて、しかも自宅に不在がちであったこと、同居していた家族との別居、離婚とも重なり、銀行からの督促から始まる一連の書類に目を通せていないまま、ある債権回収業者から、「債権の譲渡に伴い任意売却か、競売か、一括返済か選択」というような文書が届きました。

離婚した相手とは、建てた住宅のローンは引き続き私が払い、住居自体は離婚相手と子供に住居させることを条件としています。子供の学校のことも含め、住居は手放したくないという思いから、債権回収会社に直接出向き、ご担当の方と接見させていただき、分割で支払っていくこと、そのうえで住宅の保持をなんとか、できる方法はないか、と相談させてもらいました。返ってきた答えは「無理かもしれないですが、弁護士に相談して動いてみるといいのでは」という答えをもらいました。

その後、地元の弁護士に事情説明し、弁護士を通じ債権回収会社との間で、一定期間、約束した金額を払うことを条件に、現（？）原（？）契約に戻すことを検討する、ということになりました。
それから、先月（２０１３年１月）まで、間に一度遅れが３日生じてしまい（この時に弁護士は辞任されまして・・・自身での交渉となり）債権会社に連絡し、分割支払いを継続させてもらいましたが、先月の支払い月が賞与分含めた、支払い月でありました。

しかしその賞与は、残酷にも５万ほどしか出ないという結果で、支払い日まで金策に翻弄しましたが、結局は支払い日に２日遅れての支払いとなりました。
その後、２週間ほど間が空いたつい先日、債権回収会社より連絡があり、「期間中２度遅れたことを受け分割の支払いはもう承認できないです、一括か、競売とするしか手段はないです」という連絡でした。あきらめるにあきらめきれず、その担当者とその時、またそのあとにも一度話しましたが、
同様の内容を言われる押し問答となってしまいました。

私としては、なんとかこの債権回収会社との支払い期間（今年１１月まで）を終え、
現契約の再考まで行きたいということと、現契約のうえで、それを履行し、住宅の維持を
継続したいのです。

現在、私は、中期出張でマレーシアに滞在しており、この債権回収会社との交渉も、電話のみ、です。
メールも（相手が）NGです。いる場所、置かれている立場、など、もうギリギリなんだというところまで気持ちも含め、切羽詰まった感じの毎日ですが、なんとか切りひらかなければいけません。別の弁護士に相談等するにも、この海外では。。。という心境です。どなたか、「債権回収会社とはこうやって誠意で交渉したらもしかしたら」「あきらめて（あきらめたくはないですが）こういう道を」などなど、
ご意見をいただければ、とても参考になります。

回答No.2

山口 哲（@ninsui）

個別の問題については、具体的にお話を伺わなければわかりませんが、一般論としては、それを無理に維持されるよりも、すっぱり売却されて、元奥様とお子さんに別の賃貸住宅を提供されたほうがよいのではないかと思います。

なぜそう思うかと言いますと、賃貸ではせいぜい７万しか家賃がとれない物件を維持するために、毎月１２万円のローンを返済している・・・というようなお話がいっぱいあるからです。逆に言うと、苦労して１２万円の返済をしているぐらいなら、それと同程度の家が７万円で借りられる・・・ということでもあります。

回答No.1

kita52326

いろいろご事情があったのは理解しますが、全て相談者側の事情・都合で、
債権者からの見え方は「約束したのに守らない債務者」でしかないでしょう。
自分の「誠意」で、もう一度自分の希望を債権回収業者に受け入れさせたい、
というのはハードルがきわめて高いと思います。

普通にお願いして、債権回収業者が納得するとも思えませんので、
売却猶予時の協議(契約書？・覚書？)内容を再確認して、
今後は絶対に「アウト」にならないという根拠(相手が納得する条件)、
少なくとも相談している弁護士が共感してくれるような材料はないか、熟考されるべきだと思います。

例えば、元の奥様やご自分の親族に連帯保証をお願いできないでしょうか？
あるいは、親族・知人などで、担保物件を「任意売却」で買い取ってもらい、
家賃を払う形で今のまま住まわせてくれるような方はいないでしょうか？
どちらも、実現性はかなり厳しいでしょうが、
そのくらいのことまで考えておかないと簡単に拒否されて終ってしまう気がします。

債権回収業者は、預金がある銀行とは違って、
借入金で不良債権を安く購入→債務者から回収、ですから、
まずは担保回収、余力がある債務者からは債権額の範囲でさらに回収、というのが
資金的に効率が良いことになります。
当初、担保売却の猶予と分割弁済に応じたのは、弁護士経由でしっかり交渉したことと、
債権回収業者にも、その方がより多くの回収が見込めそうとの計算があったからでしょう。

「弁護士の顔をたてていったん売却猶予してやったが、こうちょくちょく遅れるようだと、
どうせ最後までもたないから、担保売却して債権を回収し、次の仕入れに充てよう」
というようなところだと思います。
厳しい展開になることを想定して臨む必要があるでしょう。