土地の所有権について

質問

この父の経営する設計会社に勤めています。（役員とかではなく）
たびマイホームを購入しました。
建てた場所は会社名義の土地であり
その土地を借用という形で住宅ローン（フラット35)を組みました。
土地は会社名義、家は自分名義といった形です。
そこで、いつも最悪の事態を想定する性格ゆえの質問なのですが
もし、会社が倒産した場合、どうなるのでしょうか？
立ち退きしなきゃいけないのですか？
しかし家は自分名義です。
どんなケースがあるのか教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.7

dennkenn · ベストアンサー

会社が倒産すると、質問者さん自身の家のローンの支払いが大変になりますね。
法人が借入をするときは、代表者が個人保証します。もし会社が倒産すると、債権者は法人及び代表者である質問者さんのお父さん名義の両方の資産を差押えます。不動産については競売手続きをし、第三者が落札すれば所有権が移ります。建てた家がお父さんとの持ち分になっていると面倒なことになります。★ちなみに質問者さんが会社又はお父さんの借入について保証人になっていると、当然支払い義務が発生し、返済できなければ質問者さんの家を差押えて競売手続きに入ると思います。

本件は自己名義の建物を有し又、借地契約を結んでおり、借地料を払っているので「借地借家法」が適用され借地権が主張出来ると思います。借地権は建物所有を目的とする地上権又は賃借権のことを言います。
★ポイントになるのは借地権の存続期間（契約期間）です。期間の定めがない場合は３０年です（３０年より長い期間はＯＫです）。ですから土地の所有権が第三者に移っても３０年間は出ていく必要は有りません。
トラブルとしたら３０年後の契約更新の時と地代でしょう。地代については年間５万円というわけにはいかないと思います。増額の請求は出ると思います。
第３者に借地権を主張するの為には、(1)借地上の建物について自己名義の登記を有すること又は、(2)借地権（地上権又は賃借権のどちらか）を登記していることが必要です。(1)は既に済んでいますが、(2)の登記をしておくことを勧めます。

まだまだ書きたいことはたくさんありますが、（３０年後にどうなるとか）スペースの関係で省略します。
誰かに相談するにしても基本的な知識がないと、相手の言うことが理解できないと思います。法律の本を読むのもいいですが、借地権については宅建（宅地建物取引主任者）と言う資格がありますが、この資格用のテキストにわかりやすく載っています。人気のある資格ですので小さな本屋さんでも置いて有ります。１冊購入して読んでみることを勧めます。借地権の存続期間や更新の事、地代等増減請求権などについても載っています。★何が重要かがわかってくると思います。
借地権を主張できる建物があり、その土地のみを落札する人は当然借地借家法につても知っているでしょうから、いきなり出て行けとか、出て行かせるための裁判もしません。

お礼

大変分かりやすい回答ありがとう御座いました。
さっそくですが宅建のテキスト購入してみたいと思います。
建物につきましては表示・保存登記は完了しています。
まだまだ勉強して自分の足元を固めたいと思います。
ありがとう御座いました。

回答No.6

fujic-1990

2番回答者です。補足質問を拝見しました。

　会社でメールボックスを見た時までに補足質問メールが届いていれば良かったのですが、今は自宅ですので、六法や解説書をめくってみるわけに行きません。

　記憶だけで回答しますが、土地・建物ともに登記は問題なく、賃貸借契約もお済みのようですので、いわゆる建物保護法で賃借権は保護される状態と思います。

　つまり、土地は債権者が取得するか、競売などによって第三者が取得することになるでしょうが、それ以前に対抗力付き賃借権を確保した質問者さんが勝つでしょう。

　ただ、状況として、先日、このサイトでも「父の経営する会社が営業不振で・・・ 土地を自分の名義に・・・ どうすれば」みたいな質問が載っておりましたが、そんな具合に"すでに"会社が危なくなっている場合は、詐害行為として取り消しの対象になったり、「強制執行免脱罪」と言ったかな、犯罪になる場合もありえます。

　書かれていないことが法律的には意外と重要だったりしますので断言はできませんが、書かれている範囲では、退去はする必要はないですね。

> 土地の借地料の相場というのは、どのようにして
> 調べることが出来るのでしょうか？

　税務署が課税しようとして考える「相場」の場合と、裁判所が質問者さんの賃借権を正当かどうか判断する材料としての「相場」はおそらく基準が違うでしょうが、後者はお近くの不動産屋さん数軒に聞いて回り書類を作ってもらって残しておく程度でいいのではないでしょうか。

　裁判になると、不動産鑑定士の鑑定などが出ることがありますので、費用が問題にならないようなら鑑定してもらえばなおいいでしょうねぇ。（私個人はあまりその能力に信頼を置いていませんが）

> 今の借地料は年間5万程度です。

　・・・ 場所によるとはいえ、家1軒分の地代だとすると、非常にというか、異状にというか、安価すぎるような気がします。

　当地では、地価が坪20万円程度の駐車場でも、1台年間6万円程度の駐車料はザラにありますよ。

お礼

土地の借地料の相場の件は早速調べてみようと思います。
私ももっと法律に対して勉強したいと思います。
長文の回答、参考になりました。
ありがとう御座いました。

回答No.5

ben0514

会社が倒産すれば、その土地の所有権は第三者にわたることになります。
会社と賃貸契約などがなければ、トラブルになることでしょう。
賃貸契約があっても、その契約の内容が新しい所有者に引き継がれることとなりますので、契約の範囲内での立ち退きや更新の拒否などをされるかもしれません。

可能であれば、その会社の土地がひと筆であれば分筆などにより、会社が利用する範囲とあなたが利用する範囲を区別し、あなたが利用する部分を会社から購入することですね。

お金の流れも、多くの小さい会社であれば、経営者は会社にお金を貸していたり、給与等の未払いなどがあることが多いことでしょう。お父様が譲るつもりがあれば、会社に対するお父様の債権をあなたが贈与を受け、その債権と会社からの購入額を相殺するなどということも可能でしょうね。
それとか、あなたの給与があなたの業務において身内ということで低く設定されているのであれば、本来の金額にし、現在の支給額との差額により、会社から分割で購入するというのもありかもしれませんね。

買い入れしたばかりということについてほとぼりが冷めたころに、あらためて土地購入のローンを組んで会社から購入してもよいでしょうね。

このように個人名義にされたほうが良いと思います。お父様の名義にするという方法も悪くはないかもしれませんが、経営者のほとんどは会社の借入等で保証人となっているため、お父様の財産である土地の差し押さえをされる場合もありますからね。

税理士とよく相談しましょう。そして、分筆については土地家屋調査士、所有権については司法書士が必要となる（自分で出来なくないこともありますが、会社や金融機関との関係もあるため）と考えましょう。

お礼

色々な手段があるのですね。
自分の無知さに痛感しています。
もっとたくさん勉強したいと思います。

回答No.4

toratanuki

当然、契約書があるでしょう。
内容を提示しないと何とも言えません。
それから、土地の登記記録も。
基礎データがなければ、あてずっぽうの答えしか返ってきません。

お礼

ありがとう御座いました。
今後も色々とリスクマネジメントをして行きたいと思います。

補足

土地には抵当権が設定されていません。
建物の登記はすでに完了しています。

回答No.3

hekiyu

１，その貸借関係ですが、相場の家賃を払っていますか。
　払っていなければ、使用貸借ということになり、土地の
　所有者が変わった場合には対抗できませんよ。

２，土地に抵当権などは設定されておりますか。
　設定されているとして、その日付はどうなっているのでしょうか。
　建物登記との前後関係により法律関係が変わってきます。
　尚、建物の登記はされているのですよね？

補足

土地の抵当権の設定はしていません。どこの担保にも入っていません。
借地料は借地契約を結んで払っています。
ただ相場よりは安いと思います。
売買で大体坪六万から七万程度の土地で借地料は年間五万程度です。
建物の登記はしています。
すみませんがよろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990

現在、その土地に抵当権などはついていませんか？

　なにもなければ、すぐ建物を登記しましょう。

　そうすれば、会社が倒産して、土地が第三者のものになってもそのまま使用し続けることができるでしょう。

　ただ、債権者もしくは取得者は質問者さんに「土地を（高く）買い取ってくれ」と何度も言ってくるでしょう。それに耐えなければなりません。

　また、建物を登記すると、以後、その土地を担保にして会社が借金しようとしても貸してくれる銀行はほとんどいなくなるでしょうから、ほかの担保を用意しなければなりませんが。

　余談ですが、借地料が相場並でないと、差額分について、税務署が会社からの質問者さんへの「給料」とみなす危険がありますので、ご注意を。

お礼

ありがとう御座いました。
今後も色々とリスクマネジメントをして行きたいと思います。

補足

土地の謄本を再確認しましたが抵当権はついていません。
建物は表題登記、保存登記とも完了しています。
「土地を（高く）買い取ってくれ」に耐えていれば
法的に退去しなくても良いのでしょうか？
あと、土地の借地料の相場というのは、どのようにして
調べることが出来るのでしょうか？
ちなみに今の借地料は年間5万程度です。
大体坪6万くらいの土地と聞いています。
これは相場並みなのでしょうか？

回答No.1

noname#164631

会社が倒産したら？
負債の債権者や、その転売先に所有権は渡るのではないかな？

その所有権者と改めて土地の賃借関係を築くことになるのでは？
場合によっては土地を買い取れと言われるかも？

お礼

ありがとう御座いました。
今後も色々とリスクマネジメントをして行きたいと思います。