アパート 不動産屋のからくり？

質問

お世話になります

アパートを借りたいのですが、、何軒か見ていると、看板やネット上で管理していない？
不動産屋でもアパートの紹介が可能の様子です

今色々物件を見させてもらっている不動産屋は「うちの名前が出ていない物件でも紹介できますのでうちを通して欲しい」 といいます

ネット上では⭕⭕不動産管理 とあっても関係ないとの
事です

どのようなカラクリになっているのでしょうか？

また、可能ならば大家と交渉して1000円でも家賃を下げたいのですが
いまの不動産屋はできない「契約が決まったら大家に交渉してみる」
といいます

どうやら、交渉してみるつもりはなさそうです
というか、間に何社か入っていて交渉出来ないのでしょうか？

不動産屋アパート紹介のカラクリと契約上でのお得情報、オススメなどあればお教えください

回答No.1

zauber2010 · ベストアンサー

かつて賃貸住宅情報誌を発行していた会社にいた者です。

賃貸物件を不動産業者が仲介(媒介)した場合、その報酬(仲介手数料)は最高で賃料の1ヶ月分と法定されています。これは、間にいくつ不動産業者が入っていたとしても「1ヶ月」です。

賃貸物件の大家は、通常、ある特定の不動産業者に仲介を依頼するわけで、これを大家から直接依頼を受けている業者を「元付け業者」などと呼びます。
すぐに借り手が付くような物件であれば別ですが、他の不動産業者に物件情報を提供し(情報流通)、仲介手数料を50%づつ、あるいは7対3などと分け合ってでも早く仲介してもらったほうが、結局は元付け業者の得になるわけです。

この不動産業者間の情報流通の手段が、レインズと呼ばれるシステムであったり、窓に張られているチラシだったり、不動産情報誌・ネットだったりします。
(チラシの最下段には不動産業者の名前などが入っていますが、元々は仲介手数料の按分文条件などが記されていて、その部分を客には分からないようにしてあります)

元付け業者からの情報を元に、実際に仲介を行った業者を「客付け業者」などと呼びますが、この場合、当然直接大家さんとの交渉はありませんので、一旦、元付け業者を通す必要があるわけです。
だから契約が成立しない限り、大家と交渉できない、あるいはし辛いのはこのためです。

なお中には一切、直接大家からの仲介依頼を受けず、つまり元付け業者とはならず、客付け専門の業者も存在します。
一概にはいえない部分もありますが、ターミナル駅前のビルの一室で営業していて、沿線情報がたくさんありまっせ～というような業者の多くは、この客付け専門業者です。
元付け業者は物件管理など、仲介以外の手段で報酬を得ていることもありますが、客付け専門の業者は、仲介手数料を稼いでナンボの業態となります。従って、無理に契約を急かす場合もありますので、注意が必要です。

なので私としては、住みたい町やエリアが決まったら、その地場で1階に店舗を構えている業者をお勧めいたします。
もちろん、上記の通り不動産業者間での情報流通は当たり前のことですので、希望の物件がなければ探してもらうことは、なんら気にしなくて大丈夫です。