共有建物の賃料請求

質問

1/4Ａ、1/4Ｂ、2/4Ｃ共有建物につき、ＡＢ名義で賃貸借契約がなされているところ、Ａ名義で建物明渡・滞納賃料請求訴訟を起こしました。
期日前に書記官：「賃料請求は可分債権なので全額請求できないのでは？」
期日に裁判官：「賃貸借契約自体は他人物賃貸であれば、ＡＢ名義でも成立する」と言ってくれましたが、賃料請求については触れずに「準備書面で補充してください」と。
そこで、
(1)他人物賃貸であることを主張するのに何か特別なことを記載しなければならないか？
(2)あらかじめＢがＡに賃料の請求・受領を委任しておれば、Ａは賃料全額を請求できるか？
についてご教授願いたくよろしくお願いいたします。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）　父の所有する不動産を、私の会社が「賃貸人」として賃貸している物件もあります。

　父は会社の株主でもありますが、会社はその不動産の共有者でさえなく、まさに他人の物の賃貸ですが、会社が滞納家賃の支払いや契約解除、明け渡し請求を訴訟で求めたことも何度かあります。

　というより、そうするため（父ではなく私が裁判に出られる）に、会社が賃貸人になったのです。もちろん、勝ちました。

　賃貸物を特定するために父名義の登記簿などを要求されたことはありますが、それを出してもなんの問題もありませんでした。

　「○○会社が貸した、××会社が借りた、契約書はこのとおり、滞納額はこれこれ、よって契約を解除し、云々」で済みました。相手も「○○社から借りた覚えはない」なんて争いませんでしたから。

　所有者（共有者）が「それでいい」と言っていれば、まったく無関係な法人でも賃貸人になれるのです。（納税関係をきっちりしておかないと、税務署から指摘を受ける）

　本件で、共有物の管理行為だとか言い出すと、身動きができなくなります（管理は『持分価格の過半数で決める』と法定されていますが、ABで５０％、Cで５０％ですからそれぞれ半数であって、"過"半数ではないと思うので）。

　おそらく、訴状には共有物云々と書いてあって、他人の物の賃貸だとは（あるいは、他人の物の賃貸であることを当然の前提とした書き方では）書いてないものと思います。

　そうである以上、裁判所が「他人の物の賃貸だ」と勝手に認定するわけにはいきません。

　そう認定しないと、さまざま権利関係が複雑になり、証明・証明で訴訟が面倒になります。

　だから「書け」と親切にも言ってくれたのですから、言われたように準備書面に書いたほうがいいと私は思います。

（２）　共有者でもある賃貸人が複数の場合、家賃債権は本来は持分ずつの可分債権だと思いますよ、私は。

　しかし、十中八九、契約書の中に振込口座か受取人が指定してあるはずなので、その人が全額を受け取る権限を持っている（持たされている）と考えるべきです。

　ゆえに、契約に基づいてその者（たぶんA）が、全額の請求をできるものと思います。できなければ困りますよねぇ。義務を果たせなくなる。

　つまり、当事者の意思により、不可分債権になっていると思います。

　そのような賃貸契約を締結した以上、BはAに自分の分の収受をAに委任したと考えてよく、あえて、委任行為をする必要はないと思います。

　もちろん、やっておいて構いませんが、日付的に問題が出てくる可能性がありますので、たとえば、「賃貸契約時に収受を委任したことを（今）再確認する」的な、配慮した文言にする必要があったりするかもしれません。

お礼

ありがとうございます。
実経験のお話なので、大変参考になりました。
アドバイスをもとに準備書面を書かせていただきました。