住宅ローン 都市銀ＶＳ信託系

質問

住宅ローンをどこで借りるか迷っています。
都市銀は一律、利息が同じで、信託系は都市銀に比べ0.2％利率が低いので魅力を感じます。　仲介の不動産会社も信託系を薦めてくれていますが、信託系は馴染みが無いので迷っています。
多額のローンなので0.2％でもかなり返済額がかなり違ってくるので・・・
ご助言をお願いします。

回答No.3

noname#11476

>信託系などは金利が低めなのですが、何かデメリットがあるのでしょうか！？
それは個別のケースを見ないとなんともいえません。
銀行だって結構違いますし。（似ているようでキャンペーンと銘打って金利を安くしたりしていますから。あと提携で安くするとか）
気をつけるのは、金利以外の費用です。
手数料は多分どこも同じ位だと思いますが、団信生命保険が含まれているのかいないのか、保証料が幾らなのかなどですね。借り手の勤務先が大手企業だと保証料無料なんてところもあります。
それから繰り上げ返済手数料も気をつける必要があります。特にこまめに返す場合は。

>ある程度はその時の金利を見ながら、変動から固定に切り替えたりしながら返して行くのもテクニックだときいたのですが。

これは高度すぎて普通の人が的確に出来るとはとても思えません。
基本的な方法は、これから長期的に変動金利が上昇するとわかった時点で、固定に切り替えるというやり方を言っているのだと思いますけど、その判断が難しいです。

ちなみに変動金利自体が上昇を開始した局面ではそれは時すでに遅しです。
そのころには固定金利はかなりあがってしまっていますので、いまさら固定にしても高い金利を支払うことが決定するだけとなります。

実際にそれをやろうとすると、国債の金利動向、株式動向、長プラレート、公定歩合、日銀金融政策などを見ながら、固定金利の本格的上昇開始局面を見極めて、そこで切り替えるということになります。

素人がやりたい場合は、ひとつ方法があります。
これ以上は負担できないという固定金利の金利水準を決めるのです。たとえばそれが５％だとします。
で、ローン返済の残期間を全部固定に出来る固定金利の水準をじっと眺め続けていて、金利がその数字（５％）に到達したら、すぐに固定に切り替えるのです。

こうすれば一応切り替えが出来ることになります。ただこれは緊急避難的な要素が強いので、安全ではありますが得なるかどうかはその後の金利動向次第です。

というのも、変動金利はその時点でも固定金利より低いですから、更に変動金利がそのときの金利５％を超えるのかどうかは不確定だし、また金利が下がることもありえます。

簡単ではないですよ。基本的に長期固定金利の水準というのは金融のプロが長期的に見て、変動金利の水準がそのくらいになるだろうという予測のもとで設定していますから（安全マージンをどれだけ見るのかはおのおの違いますが）、変動金利で運用した場合、繰り上げ返済が無ければ大体平均金利はその程度になると思っておけば間違いないです。

では。

お礼

不動産のプロの方にローンについて、かなり伺っていたのですが、今回はかなり勉強になりました。
繰上げ、団信、保証料など細かに追求して決定しようと思いました。
すんごく勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

>３年は経済的に掛かる（幼稚園など）ので出来るだけ利息を安いところにしたいのです。
とはいえ、初めから返済に余裕のある形でないと苦しいですからね。
マンションであれば毎月の修繕費用を初めから見込んでいると思いますが、戸建であればその後繰り上げ返済をしようとしたけど修繕費用（大体１０年単位で１００～１５０万円位）がかかって結局、、、ということになります。

小学校に進めば大きく負担が楽になるかというと、意外とお金がかかりますよ。
給食代と教材費用・遠足代などで月平均１．５万円は覚悟しないと。（私立幼稚園より安いのは確かなのですが）

短期決戦するのであれば初めから２０年以内の返済が可能なプランにすることです。そして当初１０年固定が今は安いものが出ているからそれを選択する。（公庫財形であれば５年単位だけど金利が低いのでＯＫですが、財形貯蓄が出来ないｏｒしていない場合は借りられませんので）
それを超えるようであれば短期決戦はかなり困難です。
そうすれば、当初２０年の予定が１０年程度まで繰り上げ返済できて将来の金利上昇前に返済完了となるか、残っても２～３年であればそんな負担にはなりません。

もっと長いローンを組まないと毎月の支払が出来ないようであれば、これは全期間固定にすべきと思います。

ご参考になれば幸いです。

お礼

そうですね、一人小学生がいるので分かるのですが、教育費や稽古事で出費はありますね。
ただ、その辺も全部多め（倍近く）に見積もりをしているので大丈夫だと思います。

銀行も職業柄、審査も通り易いそうです。（まだ分かりませんが・・・）
内容が少し外れてしまっているのですが・・・
信託系などは金利が低めなのですが、何かデメリットがあるのでしょうか！？
ある程度はその時の金利を見ながら、変動から固定に切り替えたりしながら返して行くのもテクニックだと
きいたのですが。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#11476

私は基本的には全期間固定をお勧めしている人なので、信用金庫やグッドローンが破格に条件がよいのでお勧めです。（大体住宅金融公庫と同水準）
お住まいのところが適用となるかどうかはわかりませんが、、、、

借り入れ条件は銀行などよりも厳しいですが、条件を満たさないほどの借り入れにはそもそも無理があると思います。

あと、繰上げ返済をどんどんしていくから出来るだけ安い金利がよいとのことであれば、公庫の財形融資は５年固定で金利はとんでもなく安いのでお勧めです。（現在１．５２％）
過去の平均金利も３．５％程度ですから、それほど極端には上がらないでしょう。（過去最大でも６％程度）
銀行の３年固定や変動金利ですと７～８％は優に超えることがあり、変動金利の過去の平均も５％ですから、そのお得度がわかると思います。

補足

なるほどー。
主人は公庫で借り入れが出来ないと思うので（条件付き！？でしたよね！？）うーむ、悩みます。
繰上げが出来れば、それに越した事はないですよね。
後、３年は経済的に掛かる（幼稚園など）ので出来るだけ利息を安いところにしたいのです。
その後は、約８年位は繰り上げがバンバン可能だと思われます。（主人の給与も今よりは上がるでしょうし・・・期待）
ありがとうございました。