不動産屋と銀行の中古物件の査定額について

質問

• 中古物件の査定額には、不動産屋と銀行の間で大きな差が生じることがあります。
• 一般的に、不動産屋の査定額は販売価格に近い金額であり、銀行の査定額は借入額に応じた金額が計算されます。
• この差は、販売価格と借入額の差に起因しており、不動産の価値や市場状況、銀行の判断基準などが影響しています。

回答No.5

himeichigo17 · ベストアンサー

中古住宅で特に戸建は一点ものなので本当に相場というものがありません。100人の人が100万円の価値しかないと思ってもひとりでも1億円の価値があると思えば売れてしまうものですので高いか安いかを判断するのはとても難しいです。

ただそうはいっても過去の取引実績などからおおまかな目安を出すことはできると思います。不動産屋さんの算定額はこの過去の取引実績をもとに設定されることが多いですが売主側にも事情があるので売りたいという値段で決まるのが一般論です。

ただ本来は売主が売りたいといっても市場にだせばそううまくは売れないので自然と値が下がるものです。

一方で銀行は取引実績などは考慮せずにローンの支払いが払えなくなった時に貸せる金額がいくらだろうかという見方をします。確実にこれなら売れるだろうという金額の査定しか出さないということなので実際に流通している不動産価格より銀行の査定が厳しくなるのは当然のことです。地方では1000万円くらい差が出ることもざらにあります。

とはいえ、1000万円もの差が出るのはちょっと困ったことですね。誰か別の方にその家を売ろうとしたときに今回のように1000万円の現金がないと買えないということになります。しかし、このご時勢に1000万円もの頭金をすぐにぽんと出せる人がそう都合よくいらっしゃるとも思えません。

ここまで差が出てるのはおそらくふたつの理由があって

・不動産屋さんが相場より高く見積もっている
・銀行が建物や土地の価値をとりわけ低く見積もっている

憶測ですがこの両方だと思います。銀行にとっては建物は古くなればなるほど価値がなくなるので、今回の査定では築13年ということですと建物の価値はゼロではないもののほとんど評価されてないと思います。銀行では木造住宅の寿命は20年ほどで計算しますので。この評価の仕方は銀行によっても異なるので銀行を変えればひょっとしたら変わってくるかもしれません。

一方で不動産屋さんはまだ十分に住めて有名なハウスメーカーなのでそこまで価値が落ちてないという計算で、売主さんの希望もありちょっと高めの査定にしていると思います。

建物価格の価値も見積もり方の違いで約500万円、
売主の希望でもう数百万円が今回の査定額の差になっていると思われます。

少し高めにいってるのは、質問者様は絶対にほしいと思ってるから、ちょっとくらい高めにいっても買うだろうと思われてるんじゃないでしょうか。

これまでのお話しからですと割高で買うよりも話が流れて買えなくなるほうが嫌なのではないかという印象を受けました。もしこの印象を不動産会社が同じようにもっていれば当然ながら高めの値段をふっかけてくると思います。もしくは希少な立地で相場より高くても買う人がいそうな物件なので強気の態度に出ているということなのかもしれません。

将来売るつもりがないなら土地というのはご縁なので一生もので後世にも残るものです。なので高いか安いかは自分にとってそのお金を出す価値があるかはどうかをよくよく考えて判断されるのが一番です。

今回は銀行や会計士さんの査定が低く、頭金がたくさん必要そうなので、今の価格では前向きにはなれないので銀行や会計士さんの査定額より大幅に高い理由として過去の取引実績がこうだからといった何らかの客観的な根拠の説明を求めてみてはいかがでしょうか。

お礼

ご親切な回答をいただき、感謝いたします。

ご指摘いただきました通り、
『割高で買うよりも話が流れて買えなくなるほうが嫌なのではないか』
こう思っておりましたのは事実です。

隣家を購入できるのは、お付き合いは無いものの、多少なりとも知っている方でもあるし、第一私の生活に便利でしたので、お話をいただいた時には、願っても無い事だと、単純に喜んでいました。

仲介業者へ支払う手数料を惜しんで、自分たちで解決できる（金額に納得いけば）と安易に考えておりましたが、査定金額の差や、重要事項説明書の作成など自分たちでは到底解決できない問題がたくさんあることにきがつきました。

売り主が高い金額で売りたい、買主は少しでも安く購入したい、そのどちらともが納得できる売買がいかに大変な事か、たくさんの方からアドバイスをいただいて再認識しております。

アドバイスいただきましたとおり、すこし時間をおいてよく考えてみることにいたします。そして、仲介業者さんに入ってもらい、差額に付いて話し合いを持ってみたいと思います。

大変参考になりました、ありがとうございました。