中古物件 物件の価値について

質問

気に入った中古物件を見つけました。
不動産から頂いた資料をもってローンセンターに行って審査をしていただきました。

結果
【希望物件の価値がないため借入不可】との事でした。

この場合、不動産は売主さんに値引き交渉はすると思うのですが
売主さんが【その値段では無理！】となれば、いつまでも売れないままですよね？

そこで質問なのですが

★買ったときの金額を思い出すと、少しでも高額で売りたい売主さんの気持ちも解りますが、
売りに出している物件の価値を無視してまで、（たとえば、すでに不動産から【この物件の価値は●●円くらいですよ～】と聞かされているにも関わらず自分の希望価格で売りたいと粘って何年も売れない物件てあるのでしょうか??

★仮にそういった売主さん方も最終最後には売却したと思うのですが、それは売主さんの希望に満たない金額がほとんどなのでしょうか？

売主さんの気持ちってどうなのでしょう？
立場が逆なので少しでも知って、お互いの気持ちを汲み取った気持ちの良い取引ができたら理想だな....と思った次第です。
よろしくご指導お願いいたします。

回答No.3

noname#153631 · ベストアンサー

＞売主さんの気持ちってどうなのでしょう？
そこまで考える必要あるのでしょうか？
実は私は我が家を売りに出したいと考えてますので、買主さんが売主側の気持ちを汲み取って下されば、大変ありがたいのですが・・・
ですが、間に入るのは、業者！
好き勝手なことを言い放題にいってくれます。
彼らは何でもいいのです。ノルマさえ達成すれば。
売主には、たたきまくって査定し、あれこれ言い訳してなかなか売れないだろうと悪い予想しておいて、売れたときに、「ぼくだったから、ここまで金額を上げて売れたのです。他の人ではこうはいかなかったでしょう。」と言うと、売主は十分な満足でなくとも「まあ、しかたないけど、納得する」になるでしょう。人間の心理学をうまく使ってくれます。

私が、ほかの不動産屋さんが売ってるのを、自分の担当者を通して、いくつか中古物件をみにいった際、彼らは「断ってくれてもいいですよ。私が頭をさげたらいいことですから。」って、もったいつけるんです。
そういわれたら、なんだか、私が担当者にすまないことをしたみたいで、カシをつくってるみたいな・・・
でも実はちがうのですよね？
私は客で、担当者は仕事で動いてるだけ。
比率から考えても、１軒目で決まるケースは稀で、何件目で契約がきまるか知れない。
だから、普通に計算しても、客が断るケースのほうが断然多いのですのに。

心理学の利用でだまされちゃいけません。

＞すでに不動産から【この物件の価値は●●円くらいですよ～】と聞かされているにも関わらず自分の希望価格で売りたいと粘って何年も売れない物件てあるのでしょうか??

あるあるある！
私の知人でも、うまいこと言われて、ハウスメーカーで（土地もさがしてもらって）家を建てて、古い家が売れなくて持ってますね。固定資産税だけ毎年払ってる。また、たまに空気の入れ替えに行ってます。
人様に貸すことも考えたけど、安い家賃で、どんな風に使用されるか（壊されるか）しれないので、貸してないそうです。
反対に、不動産屋にバナナの叩き売りごとく、もってけドロボーセール大バーゲン価格でひきとってもらって処分した人も知ってます。
他には、借金はらえなくて、競売にだしたとかも・・・

＞仮にそういった売主さん方も最終最後には売却したと思うのですが、それは売主さんの希望に満たない金額がほとんどなのでしょうか？
それはいろいろなんじゃないですか？
縁起担ぐの好きな人だったら、ぼんぼろ物件でも、倍の値段だしてもいいから買いたい！ってケースもあれば、隣が新興宗教になってしまって、豪邸なのに通常相場価格以下でしか買ってもらえなかったり。
ないないで、将来の道路計画を知って、買っておいたり。
要は、どんなものでも（洋服でも）価格は需要と供給のバランスで決まるものでは？

そこに住むことになるか、住まないことになるか、ご縁の問題だと思いますよ。
＞気持ちの良い取引
どうせ買うなら、縁起の良いのをさがされたらいいかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。売り主さんの本音に読んでいて楽しかったです！

どこのどなたかわからない売主さん。その方々との橋渡しは不動産オンリー・・・
心細さからか不動産を師とも仏とも仰いでいたふしがございます。
以後不動産とは冷静にお付き合いしたいと思いました。

＞隣が新興宗教になってしまって、豪邸なのに通常相場価格以下でしか買ってもらえなかったり。

＞どうせ買うなら、縁起の良いのをさがされたらいいかと思います。

とても心に響くお言葉です。

＞「縁起の良い物件」

これは実際に持ち家でお暮らしの方だからこそのアドバイスですね。
借家のように簡単に出ていくことができないからこそ「縁起の良い場所」のほうが幸せ感が増すでしょうし大切なことですね。

焦らず、足を地につけて納得いく物件を探したいと思います。

とても心に残る良いアドバイスありがとうございました！

回答No.5

noname#153631

お礼文章ありがとうございました。

＞実際住んでみないと解らない部分がたくさんあると思うのですが
まったくその通りです。

＞引っ越し＝確実に幸せになれますよ（爆）！みたいな、まるでハウスメーカーのチラシの見出しの様な気分に浸ってしまい・・
わかります。私もあこがれますもん。
ですが、家相の本を手にして、素人でもわかる簡単な凶の部分を２～３挙げて、そのチラシと見比べてみて下さい。（特に２階建て。）
それを見ればおわかりになりますが、な！の！で！私はハウスメーカーは（どんなに性能がよくても、現状の考え方をしてるかぎり）候補に上げることができません。
しかし、完璧な家相には、よほどの広さの土地がないと無理ですので、多少はがまんも・・・。（我が家も、凶相箇所が何点かあり。）

＞環境最良の・・町(笑)やはり住んでて具合が悪くなりそうな・・・のほうが高く評価されすんですか～。
私の家の場合、売ろうとしたとき、数社の不動産屋さんに、そうだといわれてガッカリ。
そして、悟ったのは、家を買って欲しい時の担当者は、長所をすごーく強調し、「こんなにもすごいんですよー」とアピールし、自分の家を売りたいといってきた客にたいする担当者の態度は、「家は綺麗につかってられるけど・・・。（平坦ということで買ってあっても）平坦っていうけど、これって坂道では？おかしい（騙された）んじゃないの？。お宅は駅も学校も近いけど、ＸＸ町全体でみたら、同築年数で同面積（土地、述べ床）で、同じ建物構造で最近売れたのがＸＸ万円だったので、それより上の金額で売り出しても、客がつくかどうか・・・」と、悪い方、悪い方に、不安になるように話を運ぶ（ように感じる）。（けど、それも現実かもしれないけどね。）

＞現在気に入った築浅で建物も立派な中古とちょっとショボイけど新築の２つの物件で迷っているんです。
＞ローンが通らなかったのは、第３に考えていた片田舎の（当方、関東のはずれのド田舎県在住）築年数も結構行ってる物件だったのです。
＞安いから審査が通ると思っていたのにこのような結果となり土地の事を考えるようになった次第です。

すみません、私は「審査が通る通らない」については、本当に素人でして、わかりませんのでゴメンナサイ。
私のハウスメーカーで家を建てた知人は、買う前に、将来すみたいと思う地域を日々散歩してました。
雨の日も、冬も夏も。
彼女は戸建にすんでましたが、袋小路（ドンつき）だったので、入口付近の御宅が、道路に車を駐車しては、彼女の家の車の出入りがしづらくなってて、不満が募ってたのです。
彼女はいちいち、その御宅に「車どけて！」って言わねばなりませんでした。
はっきりいって、違法駐車なのですが、警察は取り締まったあとの逆恨みを恐れて、なかなか動かないものなんです。
だから、次の家は道路が広いところをさがしてました。
縁起もよさそうな土地でしたが、難点がひとつあって、ゴミ置き場の位置が・・・
メーカーさんはどけるのを約束したけど、実際は周辺住民の反対に逆らえず・・・
そんな話もありますので、どこまで譲歩できるかなども決めておいたほうがいいです。
私も新築を買ったものの、ご近所が非常識な御宅が６割だった＋風の吹く方向＋側溝の流れる方向＋電線の件＋病院など不便＋地盤＋その他、で、住み始めて２年弱で「ここはイヤ」と思いました。
家相はよくないものの、「並み（上等ではない）」の建物そのものには、十分満足してますので、これを移築したいほど、自分にはありがたい家（建物）だと思ってますけど。
しかも私の場合、他の私の回答をご覧いただければそれとなくわかっていただけるでしょうが、感受性が強いので見えないものに影響されやすいんで、よくよく吟味しないとなりません。同じ物件の契約でも、契約する日で、吉凶の影響を人より大きく受けてしまうのです。バチがあたる時も、数倍になってあてられます。
その話を不動産屋さんの担当者（良心的な人にしか言いませんが）に言うと、「そりゃたいへんですね」と難儀な客だと判を押されますが、彼らは表向きには言いませんが、実際に（「そういえば奇妙な家をあつかったこともある」などと）体験したりしてるようでわかってくれます。
なので、家相よりも、他にクリアしたいことがあるのです。

＞気に入った築浅で建物も立派な中古：Ａ
（誰が気に入ったか？です。一見あなたの感情のように思いますが、誰かがそう思わせてるケースもある。恋愛なんてよい例です。←って書いたら、変人だと思われるでしょうから、これ以上は書くのやめときましょうか。）
なぜ、その家を売るのか、理由をしっかり調査したほうがいいです。
築浅ならリフォームなしで生活できることもあるでしょう。（不動産屋が子会社でリフォーム業者を経営してるケースもある。）
大きな点では雨漏りがあったら、やめたほうが無難かと。

＞ショボイけど新築：Ｂ
買って欲しいから、「家賃よりやすいよー」って、よくどこでも売り文句になってます。
上物はいくらでも修理できますけど、土地は修理しずらいから、土地（周辺環境も含め）をよくよく考えて下さい。
入居してみたら、町内会入会金２０万払え！って強制ではないといいつつも、加入しないと暮らしづらい雰囲気のところもある。

＞第３に考えていた片田舎・・・。ローンが通らなかった。かなり古い物件。：Ｃ
今の建売・木造の場合、２５年？２６年？でしたっけ？一定年月経過後は、建物の価値がなくなるそうです。
ですが、大きな丸太１本つかった梁があるなど、伝統的な日本建築（庭園にありそうな）だと、２６年とは限らないで、もう少し長く評価されてると聞きました。
ぼろぼろで住めない状態であれば、建替えの場合、解体費用もかかってきますので。

具体的には、私も現地を知らないので何とも言えませんけど、どんな土地かの目安では、Ｃのように何代も前から住んでいらしたのでしたら、まずまず池を埋めた土地とは思えませんので、マル。Ｂは埋め立てかどうか、前が月ぎめの駐車場などではなかったか、調べる必要あり。
Ｃは、歴史が長い分、もしかしたら因縁深い御宅が暮らしてたことも考えられるので、近所の年寄複数に尋ねるべし。
土地を見に行く時、たまたま不慮の事故で道路が通行止めで迂回させられ、迂回したものの赤信号ばかり・・とか、そういうのはストップがかかってると思って、自分の気持ちがＧＯサインでも、注意です。
頭金をためるとともに、日々、善行で徳を積む。ご先祖に感謝の気持ちを忘れないでいれば、よいご縁にめぐり合えます。
（私は暮らしたい土地の氏神様へ、ことあるごとに挨拶に足を運んでましたが、今のところ縁がなかったみたいです。）

Ｃはおそらく坊ちゃん便所だったでしょうから、その槽のあとは？も聞きましょう。

ひとつ、妊婦さんがいる間（奥さんが妊娠中）は、家を建てるのはタブーだと昔から言い伝えがあります。
これは引越しや、おおがかりな掃除が必要になるし、精神的にも疲労する引越しを、妊婦さんの体に悪い影響を及ぼさないようにという知恵です。

物件を見に行くときは、可能なら祖父母、両親など年長者にもついていってもらって下さい。
ご近所さんへ、若い者が聞きに行きづらいでしょうけど、そこは年の功で普段病院の待ち時間で「待ち時間長いですね～」って隣の席の患者に話かけるような感じで、年寄達が聞いてくれます。聞かれたほうも年寄りからだと、親切に答えてあげたくなるものです。
神社（宮参りしたところと、今住んでいるところと、次に暮らすところの氏神）への挨拶もろもろ（次の住むところの氏神による棟上式、安全祈願他）以外に、関東にも方違いさんがあったと思いますので、入居日が決まったら、お参りしたらどうですか？
家を建て始める日として適さないのは、厄年や盆時期、（その他ほかにもあり）と言われてますね。

お礼

>私も新築を買ったものの、ご近所が非常識な御宅が６割だった

ごめんなさい！思わず噴き出してしまいました(笑)そうなんです！今回こういった輩がマンションに来た途端、もうゴミやら何やらもう不愉快の極み！引っ越し理由の一つに入っているんです(ーー;)

＞年寄りを連れていく

これ、ナイスですね。きっと親身になって考えてくれると思います。
今週末、家相や方角を見ていただける方にお会いするアポもとってあるのですが、
さて、何から聞いて良いのか。。。紙に書いて持って行ったほうがいいかな…(汗)

こうやって考えると、あ～したい、こ～したいと悩んでいる今が一番楽しいのかも！

いや～～～！こんな込み入ったお話ママ友では聞けないし教えてもらえませんよ！
huyunobaraさまとこの場を通じてお話をさせて頂いたことも何かの「ご縁」だと思っております。

まだまだ寒さが続きそうです。お体には十分お気をつけてお過ごしください。
このたびは本当にありがとうございました！！！

回答No.4

noname#153631

追記します。

＞買ったときの金額を思い出すと、少しでも高額で売りたい売主さんの気持ちも解りますが、
売りに出している物件の価値を無視してまで、（たとえば、すでに不動産から【この物件の価値は●●円くらいですよ～】と聞かされているにも関わらず自分の希望価格で売りたいと粘って何年も売れない物件てあるのでしょうか??

「不動産から【この物件の価値は●●円くらいですよ～】と聞かされている」は、確かに相場の目安として、一部正しいのでしょうが、不動産屋は、大衆（一般的に）買ってくれそうな価格の一番上層部位の中の金額を売りたい人に提示するのでは？
縁起がよくて、日当たりもよく、駅からも学校からも近く、国道に面してないから静かで、土地の形もきれいで、平たい土地で、住宅街で、隣が池でも川でもなくて、墓地からは遠くて、葬式会場も遠くて、病院も離れてて（総合病院の隣接は好まれないので）、東南の角地であっても、
その町名の地域が広ければ、同じ町名で、日当たり悪い、袋小路の牛刀型の土地で、北東
向きの玄関で、横が水辺でしめっぽいし、後ろがスクラップ工場やゴミ処理場か火葬場で学校も駅も遠い中古物件の売れた価格が、
先の縁起の良い明るい物件を査定する際に、基準にされて、へたしたら、築年数も広さも同じで同じ木造スレート瓦で、傷み具合から設備から何もかも同じだったら、しめっぽいその中古物件の売れた価格を、担当者はまずは「この数字」で売りたい人にいうもんだと、不動産屋さんが私に言いました。
なので、路線価のこともありますが、その「町名」の相場がどうか？というのもあるようです。
つまり、世田谷の中でも環境の悪い、人の嫌うような土地であっても（Ａ）と、便利な都会でも柄の悪ＸＸ町の明るい東南角地の真四角の平坦な環境の良い、だれもが好きになりそうな雰囲気の土地（Ｂ）と比較したら、Ａのほうが高く位置づけするのだそうです。そういわれました。（私の意見ではありません。念のため。）

「自分の希望価格で売りたいと粘って・・・」は、好きで粘るわけではないのです。
理由があるのでしょう。
お金に余裕のある人は、単に高く買ってくれる人を待つだけかもしれないですが、売りたくてもそんな値段じゃ、ローン残債を払えないから、次の家を買えないってケースがけっこうあるんです。
売ったお金で、この家の残っているローンを支払いたいという場合です。

ともあれ、中古の家は古いけど、新築だと払うけど中古だと払わなくて良いものがあると思います。
たとえば、水道・電気などの引き込み代や、テレビアンテナ設置代など。家土地代だけですめばいいけど、こういうものがけっこう痛いです。
なので、私も最初は中古物件を探してたのです。
ただ、やはり「ご縁」というものは、大きな影響だと感じました。家探しに関わらず、就職にしてもなんにしても。

お礼

再度アドバイスありがとうございました！
＞売ったお金で、この家の残っているローンを支払いたいという場合です

なるほど、環境最良の錦●町(笑)やはり住んでて具合が悪くなりそうな世●谷のほうが高く評価されすんですか～。現在気に入った築浅で建物も立派な中古とちょっとショボイけど新築の２つの物件で迷っているんです。
ローンが通らなかったのは、第３に考えていた片田舎の（当方、関東のはずれのド田舎県在住）築年数も結構行ってる物件だったのです。
安いから審査が通ると思っていたのにこのような結果となり土地の事を考えるようになった次第です。

実際住んでみないと解らない部分がたくさんあると思うのですが、なぜか引っ越し＝確実に幸せになれますよ（爆）！みたいな、まるでハウスメーカーのチラシの見出しの様な気分に浸ってしまい何が大切なのかすっかり忘れていたところです。大変ご親切なアドバイスをいただけたことに感謝しているところです。

いずれにしてもどこかには引っ越すわけですから、そこにご縁があったということで、毎日を大切に生きていきたいと思います。良いご縁に恵まれるよう頑張りたいと思います！
（*^_^*）

本当にいろいろありがとうございました！

huyunobaraさま

何かありましたら、ここをしばらくあけておきますので
アドバイスお願いいたします！！

回答No.2

suzuki0013

ローンの評価について。
評価が低いのか、評価がないのか、この辺も影響すると思われ。
評価が1000万なのに借入金が1200万ならこれはむりだし。
これくらいの差だと、少し期間があけば出る場合もある。
金融機関の内部事情もあるし、異なる金融機関なら評価が出る場合もある。
100万200万の差はよくある。

こういった場合は高く売りたい売主なら譲歩しない。

評価がない・・・という物件は滅多にないが。
それなのに売主が譲歩しない場合は業者買いを待っていることが多い。
業者が買い取って手を加えることで相場なりの金額で売却できるとして、そのコストに見合うだけの売値をつけている・・・とか。

ご参考までに。

お礼

＞業者買いを待っていることが多い。
＞業者が買い取って手を加えることで相場なりの金額で売却できるとして、そのコストに見合うだけの売＞値をつけている・・・とか。

なるほど、そういったケースもあるんですね。
そもそも業者に買ってもらおうと考えているのであれば
一般の人が頼んだどころでそんなには安くはならなそうですね。

売主さんもいろんな手を（方法）で少しでも高く売ろうと考えているんですね。

とても良いご回答に感謝いたします。ありがとうございました!!

回答No.1

joqr

＞【希望物件の価値がないため借入不可】との事でした。

その意味は、自己資金が足りないという意味
そう捉えるのが前向きです

＞自分の希望価格で売りたいと粘って何年も売れない物件てあるのでしょうか??

ある
いくらでもある

＞★仮にそういった売主さん方も最終最後には売却したと思うのですが

余程金に困るか？
相続人が遠方で、利用価値が無いとかなら売却するかも

うちにも似たような家がありますが・・・
子供にくれてやろうと思っているので
余程奇特な人が言い値で買わない限り売りませんよ

別に売らなくてもいい土地なんていくらでもあります

お礼

売主さんの立場でとてもリアルな回答ありがとうございました！

＞うちにも似たような家がありますが・・・
＞子供にくれてやろうと思っているので
＞余程奇特な人が言い値で買わない限り売りませんよ

＞別に売らなくてもいい土地なんていくらでもあります

とても解りやすいです！(笑)
お子さんに・・・確かに、遠い将来私たちも子供にあげても良いと思えば
わざわざ安くする必要もないなと思いました。

ありがとうございました。